Impôt et investissement locatif : quelles modalités ?

Investissement locatif et impôt : des régimes différents pour la location vide et meublée

Investir dans l’immobilier représente souvent une stratégie financière très rentable : vous vous constituez un patrimoine tout en profitant d’un complément de revenus grâce aux loyers que votre opération peut générer. Comme tout revenu, cependant, ces loyers seront soumis à l’impôt. Mais en fonction de votre statut de bailleur, et des modalités de votre mise en location, l’impôt lié à investissement locatif varie considérablement.

Parmi les principales variables qui pèsent sur la fiscalité de vos revenus locatifs figure la nature du logement mis en location. Les impôts sur l’investissement locatif font en effet l’objet d’un calcul différent pour une location vide et une location meublée :

• Si vous décidez de louer un logement vide, vos revenus seront imposés selon le régime de la fiscalité foncière;
• Si vous optez pour la location meublée, vos revenus issus de la location seront imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Vous disposerez à partir de là d’un choix entre deux statuts : loueur en meublé professionnel (LMP), ou non professionnel (LMNP). Ces deux statuts permettent de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux.

Les dispositifs spécifiques offrant des réductions d’impôt en matière d’investissement locatif

Louer un logement non meublé pourra vous permettre de bénéficier d’une réduction fiscale au titre du dispositif Pinel, qui peut s’élever à hauteur de 21 % de votre investissement, si vous le louez votre logement vide pour une période de 12 ans (sous conditions). Il est également possible de déduire du calcul de vos impôts locatifs certains travaux, ainsi que les intérêts de votre emprunt si les revenus de vos loyers ne les couvrent pas entièrement.

Cette disposition, qui vise à inciter les investisseurs à renforcer l’offre de logements en zones urbaines tendues, ne profite donc pas à la location meublée. Mais sur ce marché locatif particulier, une niche est par contre avantagée : la location de logements situés en résidences services pour personnes âgées, personnes en situation de handicap ou pour étudiants. En vertu du dispositif Censi-Bouvard, elle offre une réduction d’impôt équivalente à 11 % de l’investissement.

>> Découvre nos différents simulateurs d'impôt en matière d'investissement local !