Comment faire le meilleur investissement locatif ?

Petite ou grande surface : quelle rentabilité locative ?

Dans le neuf comme dans l’ancien, le niveau de rentabilité d’un investissement immobilier varie souvent en fonction de la surface du bien loué : on l’estime en général de 5 à 7 % pour les petites surfaces (studios, ou logements jusqu’à 2 pièces) et de 3 à 5 % pour les logements plus familiaux.

Toutefois, s’adressant en particulier aux jeunes actifs et aux étudiants, les premières souffrent davantage de périodes de vacances locatives (non-location entre deux locataires), ainsi que de rénovations plus fréquentes, à la mesure du turn-over des occupants.

Faire le meilleur investissement locatif immobilier suppose donc de prendre en considération les risques afférents à chaque type d’opération. Ils dépendent aussi de l’emplacement du logement : dans les villes universitaires, les petites surfaces se relouent généralement très vite, ce qui réduit les risques locatifs associés.

Louer meublé ou louer vide :

En location meublée, les loyers pratiqués sont généralement plus élevés qu’en location nue, puisque les logements concernés offrent aux locataires tout l’équipement et l’ameublement nécessaires. Mais parallèlement, les charges sont logiquement plus conséquentes, et la réglementation des baux en meublés expose davantage au risque de vacance locative (puisque le délai de prévis en vigueur n’y est que d’un mois). Les bailleurs en meublés bénéficient toutefois d’une fiscalité avantageuse, que leur régime soit forfaitaire ou réel :

• Régime forfaitaire : il offre un abattement de 30 % sur les recettes des locations vides, mais de 50 % pour les meublés ;
• Régime réel : il autorise la déduction des charges effectives (entretien, travaux, intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion locative ou de copropriété) en location vide comme en location meublée, mais cette dernière permet aussi d’amortir l’investissement immobilier et mobilier. Autre différence : le bailleur de logement vide bénéficie de la possibilité de déduire ses charges de son revenu global (dans la limite de 10 700 € par an), une opportunité qui n’est pas offerte au loueur en meublé particulier (LMNP) : ses charges viennent en déduction de ses revenus fonciers uniquement, sauf s’il opte pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Investissement locatif : les meilleurs dispositifs de défiscalisation

Enfin, différents dispositifs d’incitation fiscale peuvent vous permettre d’augmenter significativement votre rendement locatif. Si vous cherchez à réduire vos impôts, le dispositif Pinel est fait pour vous : il vous permet d’obtenir une déduction fiscale considérable, de 12 à 21 % du total de votre investissement, sous réserve d’investir dans un bien neuf situé en zone tendue, et de le louer nu à usage d’habitation principale pour 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné. Le locataire doit disposer de revenus modestes, mais peut être un de vos parents (s’il n’appartient pas à votre foyer fiscal). Le montant de la réduction est soustrait au montant total de votre impôt sur le revenu.

Par ailleurs, la loi Censi-Bouvard auparavant dédiée à la location de logements résidences services, n'est pas prorogé au 31 décembre 2023, ce dispositif permettait sous réserve de louer 9 ans :

• d’obtenir une réduction d’impôts de 11 % du total de l’investissement dans la limite de 300 000 € ;
• de récupérer la TVA sur l’investissement initial ;
• de déduire vos frais réels (primes d'assurances, frais et charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété) ;
• de déduire 100 % des intérêts de l’emprunt dans la limite des revenus de même nature (bénéfices industriels et commerciaux – BIC).