Quelles réductions d’impôt pour un investissement locatif dans l’ancien ?

Le Pinel en cas d’investissement locatif dans l’ancien : c’est possible !

Contrairement aux idées reçues, le dispositif Pinel n’est pas réservé à l’investissement dans le neuf, mais peut aussi s’appliquer aux logements anciens, et ce jusqu’au 31 décembre 2022, dans les zones A bis, A et B1.

Mais le logement doit faire l’objet d’une réhabilitation lourde afin d’avoir les mêmes caractéristiques de performance énergétique qu’un logement neuf, ainsi que satisfaire toutes les exigences de décence. Un contrôleur technique vérifiera les travaux en ce sens.

Le bien doit aussi être mis en location dans les mêmes conditions que celles relatives au Pinel neuf : durée, plafonds de loyers, plafonds de ressources du locataire…

La réduction d’impôt est de :

• 12 % de l’investissement (travaux compris) pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % pour 9 ans ;
• 21 % pour 12 ans.

L’investissement est plafonné à 300 000 € par an, et à 5 500 € par m2.

La nouvelle réduction d’impôt Denormandie pour l’investissement locatif dans l’ancien

Instauré en 2019, le dispositif Denormandie a complété le dispositif Pinel. Il vous permet de bénéficier de la même réduction d’impôt, et d’un plafond d’investissement identique. Par contre, les conditions concernant les travaux sont plus souples : il suffit que votre budget consacré aux travaux de rénovation représente au moins 25 % du total de l’investissement.

Votre bien doit, de plus, se situer dans les zones comprenant de nombreux logements insalubres, c’est-à-dire dans :

• les villes du plan "Action Coeur de Ville",
• les villes qui ont conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT).

Le dispositif Malraux, pour la restauration d’immeubles anciens classés

Le dispositif Malraux est dédié à la réhabilitation d’immeubles le plus souvent implantés dans des quartiers historiques de centre-ville. Ce dispositif vous permet de profiter d’une réduction d’impôt de 22 % du montant des travaux engagés pour restaurer un immeuble situé en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).

La réduction d’impôt peut même s’élever jusqu’à 30 % pour un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé.

Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € sur une période de 4 ans. Le bien doit ensuite être loué nu pendant 9 ans.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.