PASSOIRES THERMIQUES : DÉFINITION, RÉGLEMENTATION & TRAVAUX À RÉALISER

DÉFINITION : C'EST QUOI UNE PASSOIRE THERMIQUE ?

Une passoire thermique, également appelée « passoire énergétique », est un logement énergivore. Il s’agit principalement des vieux bâtiments construits avant 1975. Ces logements disposent souvent d'une mauvaise isolation et consomment énormément de chauffage.

En plus de faire grimper la facture d’énergie, les passoires thermiques sont un véritable fléau pour la planète. Elles génèrent une quantité importante de gaz à effet de serre, responsable du réchauffement climatique.

Pour savoir si votre logement est une passoire thermique, il faut déterminer les performances du logement en réalisant un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) par un professionnel agréé. Ce bilan thermique et climatique mesure les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre. Le DPE donne une note de A à G.

Un logement est considéré comme une passoire thermique s’il obtient un score de F ou G. Cela représente à l’année une consommation de plus de 330 kWh par m2.

Pour connaître avec précisions les points d'amélioration et rénover votre passoire thermique, vous devez mesurer sa consommation d’énergie grâce à un audit énergétique. Il est réalisé par un bureau d’études habilité, qui se charge de détecter les potentiels ponts thermiques causant des déperditions de chaleur dans le logement. Le diagnostiqueur vous fournit deux scénarios de travaux pour permettre au minimum à votre logement de sortir de son statut de passoire thermique et au mieux de devenir performant.

RÉGLEMENTATION DES PASSOIRES ÉNERGÉTIQUES

Des règles drastiques ont été votées par le Parlement pour éradiquer les passoires thermiques. En effet, d'après Olivier Klein : « Aujourd'hui, on ne peut pas laisser vivre des gens dans des passoires thermiques et ne pas agir en leur faveur ». C'est ainsi que de nombreuses mesures sont prises pour protéger les habitants et en particulier les locataires.

Gel des loyers pour les logements énergivores

La loi Climat interdit aux propriétaires de passoire thermique d’augmenter le loyer entre deux locations s’il n’a pas préalablement rénové son bien, et ce depuis janvier 2021.

Les loyers des logements dont le DPE est classé F ou G ont également été gelés le 24 août 2022. Ce blocage concerne :

• les logements meublés ou non meublés ;
• les nouveaux contrats de location ;
• les contrats en cours ;
• les contrats renouvelés ou tacitement reconduits.

Autrement dit, si les bailleurs de passoires thermiques souhaitent louer ou revaloriser le loyer de leur bien en location, ils seront dans l’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Loi passoire thermique 2023 

On observe une entrée en vigueur progressive des interdictions de mise en location des passoires énergétiques. À compter du 1er janvier 2023, les logements ayant une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh/m²/an seront interdits à la location. 

Si le bien dépasse un certain seuil de consommation d’énergie, notez que les locataires auront le droit d'exiger de leurs propriétaires des travaux de rénovation.

Un audit énergétique vient également obligatoirement compléter le DPE d’un bien (s'il s'agit d'une passoire thermique) mis en vente.

Prochaines échéances pour les passoires thermiques 

Les propriétaires de logements énergivores de la catégorie G (soit 7 % du parc immobilier actuel) subiront également l'interdiction de louer des passoires thermiques à compter de 2025.

Cet interdit sera étendu aux logements de classe F en 2028 et de classe E en 2034. 

POURQUOI EST-IL INTÉRESSANT DE RÉNOVER UNE PASSOIRE THERMIQUE ?

Pour changer de classement DPE

Rappelons que les passoires énergétiques sont classées F ou G au DPE. Ce diagnostic est obligatoire pour mettre en vente et en location pour votre bien. Pour pouvoir louer sans contrainte votre logement et réviser à la hausse le montant de son loyer en fonction de l'IRL (indice de référence des loyers), il est nécessaire que votre bien ne soit plus une passoire thermique.

Un bon DPE valorise votre bien et facilite également la vente. 

Pour réduire vos factures d'énergie

Une des particularités des passoires thermiques : ces logements sont très gourmands en énergie. Une rénovation vous permet de moins dépenser d'énergie.

Si vos factures énergétiques annuelles dépassent 8 % de vos revenus, la première étape est de vérifier vos installations de chauffage. Un défaut des convecteurs électriques peut être responsable d'une surconsommation. Nous vous conseillons de les remplacer a minima par des radiateurs à inertie. Idéalement mieux vaut opter pour un système de chauffage utilisant les énergies renouvelables comme une pompe à chaleur.

Il convient également de vérifier la qualité de votre isolation au niveau de la toiture, des murs et des planchers (sous-sol et éventuels vides sanitaires).

Pour profiter d'un meilleur confort thermique

Un logement performant dispose d'une température homogène. Le confort intérieur en hiver et en été est nettement amélioré après une rénovation énergétique.

POURQUOI LES PASSOIRES ÉNERGÉTIQUES SONT-ELLES UN PROBLÈME ?

Pour les propriétaire occupants et les locataires 

Les habitants d’une passoire thermique souffrent d’un manque de confort été comme hiver. Saviez-vous que le ministère de la Transition écologique estime que 14 % des Français ont froid pendant les saisons hivernales dans leur logement, malgré la présence d'un système de chauffage ?

La raison de cet inconfort : le manque d'isolation thermique du logement rend le chauffage bien moins efficace. Une mauvaise isolation engendre, en effet, des déperditions thermiques ainsi que de ponts de chaleur, responsables de cette fameuse sensation de froid. De la même façon, les habitants de ces logements ne parviennent pas à ressentir de fraîcheur en intérieur en été.

En plus d'émettre des gaz à effet de serre, aux conséquences ravageuses pour notre planète, les passoires thermiques posent des problèmes de santé publique. La mauvaise isolation de ces logements entraîne généralement une mauvaise circulation de l’air et un fort taux d’humidité. La qualité altérée de l'air ambiant peut causer ou aggraver certaines maladies comme les allergies, les bronchites chroniques, l’arthrose, l’anxiété, la dépression, mais aussi les maux de tête. C'est pourquoi l’Organisation mondiale de la santé (OMS) a calculé que pour 1 euro de travaux de rénovation énergétique, on réaliserait 0,42 euro d’économies en dépenses de santé.

Et à propos d'argent, un des pires fléau pour les habitants de passoires thermiques est de devoir payer des factures énergétiques toujours plus chères. Vous l'avez compris, les déperditions de chaleur les obligent à surchauffer leur maison ou appartement. Pour ces foyers, les pouvoirs publics parlent de précarité énergétique. Ils doivent faire le choix entre avoir froid ou réduire leur pouvoir d'achat. 

Pour les propriétaires

Pour les propriétaires occupants ou bailleurs, il faut savoir qu’il est obligatoire d’afficher l’étiquette énergie sur les annonces immobilières. Un bien immobilier mal classé au DPE perd donc de sa valeur, en particulier s’il s’agit d’une passoire thermique. Les acheteurs et locataires font de plus en plus attention à ce critère : la mise en location comme la vente seront compromises en cas de mauvais DPE.

COMMENT SAVOIR SI MA MAISON EST UNE PASSOIRE THERMIQUE ? 

Il y a des signes qui ne trompent pas ! Votre maison est une véritable passoire thermique si :

• Vos factures d’énergies sont trop élevées ;
• Votre diagnostic de performance énergétique est mauvais ;
• Vous avez du mal à préserver la fraîcheur au sein de votre logement en été ;
• Vous observez des infiltrations d'air dans la maison, par la cheminée, les combles ou les menuiseries ;
• Les équipements pour le chauffage et la production d'eau chaude sanitaire sont très vétustes ;
• Votre maison est humide : condensation sur les vitres, tâches ou moisissures sur les murs, etc.

Sachez qu'un problème lié à une mauvaise isolation peut rapidement être fatal pour votre consommation d’énergie et votre porte-monnaie. Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous fier à votre DPE. Si votre maison ou appartement est classé F ou G, il n’y a pas de doute possible : votre logement est énergivore, vous vivez donc dans une véritable passoire thermique !

VENTE DE PASSOIRE THERMIQUE : CE QU'IL FAUT SAVOIR

Nombreux sont les bailleurs qui décident de vendre leur maison considérée comme passoire thermique. Initialement prévue en janvier 2022, l’obligation de réaliser un audit énergétique pour une maison classée F ou G est entrée en vigueur le 1er avril 2023. Attention, cela ne concerne que les maisons individuelles ou les immeubles de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire,  les copropriétés ne sont donc pas impactées ! 

Pour la vente des maisons classées E, l’audit énergétique sera obligatoire à partir du 1er janvier 2025 et 2034 pour les maisons classées D.

QUELS TRAVAUX POUR RÉNOVER UNE PASSOIRE THERMIQUE ? 

Renforcer l’isolation  

Une passoire énergétique est généralement un logement très mal isolé. Afin de réduire les pertes de chaleur, vous devez commencer par identifier les sources et points de déperditions. On estime en moyenne que 30 % des pertes proviennent du toit et des combles perdus, 25 % sont dues aux murs, 15 % issues des fenêtres et 10 % du sol. Pour y pallier, les principaux travaux sont : 

• Isolation des murs par l’intérieur ou par l’extérieur.
• Isolation des toitures : rampants, combles, toit terrasse...
• Isolation du plancher bas
• Installation de double vitrage sur les fenêtres.

Pour les réaliser, faites appel à un professionnel « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE) afin de profiter des aides à la rénovation énergétique pour votre passoire thermique.

Changer le système de chauffage

Un projet d’amélioration énergétique ne peut être complet sans la révision des équipements de production d’eau chaude sanitaire et de chauffage. Pour passer de passoire thermique à logement écologique, misez sur les énergies renouvelables avec des équipements comme :

• Une pompe à chaleur air eau, géothermique ou solaire et un chauffe-eau thermodynamique.
• Un système de chauffage au bois : chaudière à bûches ou à granulés, poêle à bois, insert...
• Une installation solaire : chauffage solaire combiné et ballon solaire individuel.

Pour atteindre de meilleures performances à moindre frais, n’hésitez pas à raccorder votre logement au gaz et à installer une chaudière à très haute performance énergétique. 

Améliorer la ventilation 

Pour rénover une passoire thermique, vous devez également optimiser la ventilation de l’habitation. On considère en effet que près de 20 % des déperditions d’énergie d’une maison ou d’un appartement sont liées au renouvellement de l’air. Un système de ventilation efficace permet de réduire la consommation en énergie et d’améliorer le confort thermique. On recommande d’installer une ventilation mécanique contrôlée, VMC, qui est d’ailleurs désormais obligatoire pour toutes les constructions neuves. La VMC peut être à simple flux ou à double flux, si vous souhaitez améliorer davantage les performances du logement.

QUELLES SONT LES AIDES POSSIBLES SI MON LOGEMENT EST UNE PASSOIRE THERMIQUE ?

Les réductions, crédits d’impôt et exonérations 

Pour financer vos travaux de rénovation énergétique, il existe des dispositifs :

La réduction d’impôt Denormandie

Cette aide fiscale s’adresse aux particuliers acquéreurs et bailleurs d’un logement à rénover. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix du bien.

La TVA à 5,5 %

Pour un logement terminé depuis au moins 2 ans, la TVA réduite aide à financer les travaux d’amélioration de la qualité énergétique. Elle est à destination des sociétés civiles immobilières, propriétaires, locataires et occupants à titre gratuit. 

L’exonération totale ou partielle de taxe foncière

Certaines collectivités locales dispensent les propriétaires de taxe foncière pour les logements construits avant le 1er janvier 1989 et dans lesquels des travaux d’économie d’énergie ont été réalisés.

Les aides du gouvernement 

Pour rénover une passoire thermique, vous pouvez bénéficier de plusieurs aides financières de l'État:

Ma Prime Rénov’ 

Cette aide, mise en place depuis le 1er janvier 2020 par le Gouvernement, est dédiée à la rénovation énergétique. Elle remplace le crédit d’impôt pour la transition énergétique et certaines subventions de l'ANAH. Tous les propriétaires, occupants ou bailleurs, de logements de plus de 15 ans sont éligibles, quels que soient leurs revenus.

Ma Prime Rénov' Sérénité"

Cette aide remplace l'aide "Habiter mieux Sérénité" de l’Agence nationale de l’habitat. Elle permet de financer des travaux de rénovation globale, c'est-à-dire un bouquet de plusieurs travaux permettant d'améliorer les performances énergétiques d'au moins 35 %. Elle est réservée aux propriétaires occupants aux revenus modestes.

Ma Prime Rénov' Copro

Elle s'adresse aux copropriétaires souhaitant financer des travaux de rénovation énergétique sur les parties communes.

L’éco-prêt à taux zéro

Ce prêt à taux zéro, appelé aussi éco PTZ, destiné à accompagner les propriétaires dans le financement de leurs travaux de rénovation énergétique est un crédit sans intérêt. Tous les propriétaires peuvent en bénéficier, sans condition de ressources. Seules obligations : le logement doit être une résidence principale (maison ou appartement) et terminé avant le 1er janvier 1990.

Le chèque énergie 

Cette aide exceptionnelle est attribuée aux ménages aux revenus très modestes. En 2023, son montant s'élevait à 192 € par logement, toutes taxes comprises. Notez qu'elle peut se cumuler avec MaPrimeRénov’. 

Les primes et subventions des organismes privés

Les Certificat d’Économies d’Énergie, CEE

Appelée aussi prime énergie, cette aide, imposée aux fournisseurs d'énergie par l'État, permet de financer vos travaux d'économie d'énergie. La prime CEE vous est versée par les fournisseurs.

Les aides d'Action Logement

Il est également possible de prétendre à des aides de l’association Action Logement sous forme de subventions et d’un prêt à 1 % pour des travaux de rénovation énergétique.

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF : UNE SOLUTION ÉCOLOGIQUE

Vous souhaitez avoir un DPE parfait et ne pas vous retrouver avec une passoire thermique ? L’immobilier neuf est fait pour vous, que ce soit pour y vivre ou le mettre en location ! En effet, tous les nouveaux permis de construire sont soumis à la RE 2020. Cette réglementation environnementale s’inscrit dans une action continue et progressive en faveur de bâtiments moins énergivores.

Les programmes immobiliers neufs doivent donc aujourd’hui obligatoirement respecter les dernières normes de qualité, de sécurité et de performance énergétique en vigueur. Par ailleurs, depuis quelques années, les labels et les certifications encourageant les bonnes pratiques environnementales dans le monde de la construction se multiplient. Parmi les labels les plus récents, le label Bâtiment Bas Carbone (BBCA) valorise la construction à faible empreinte carbone, en phase avec les meilleures pratiques environnementales.