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Éco-rĂ©novation

PASSOIRES THERMIQUES : DÉFINITION, RÉGLEMENTATION & TRAVAUX À RÉALISER

Illustration d'une maison interdite à la location due à un DPE classé F

En France, d’aprĂšs le ministĂšre de la Transition Écologique, 4,8 millions de logements sont considĂ©rĂ©s comme des passoires thermiques. En application de la loi de lutte contre le dĂ©rĂšglement climatique, les loyers des logements dont le diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique est classĂ© F ou G ont Ă©tĂ© gelĂ©s le 24 aoĂ»t 2022. En 2023, les passoires thermiques les plus Ă©nergivores sont interdites de location. Comment reconnaĂźtre une passoire Ă©nergĂ©tique ? Quelles sont les solutions pour la rĂ©nover ? Pourquoi investir dans l’immobilier neuf prend tout son sens aujourd'hui ? Nexity fait le point.

Pourquoi est-il intéressant de rénover une passoire thermique ?

DÉFINITION : C'EST QUOI UNE PASSOIRE THERMIQUE ?

Une passoire thermique, Ă©galement appelĂ©e « passoire Ă©nergĂ©tique », est un logement Ă©nergivore. Il s’agit principalement des vieux bĂątiments construits avant 1975. Ces logements disposent souvent d'une mauvaise isolation et consomment Ă©normĂ©ment de chauffage.

En plus de faire grimper la facture d’énergie, les passoires thermiques sont un vĂ©ritable flĂ©au pour la planĂšte. Elles gĂ©nĂšrent une quantitĂ© importante de gaz Ă  effet de serre, responsable du rĂ©chauffement climatique.

Pour savoir si votre logement est une passoire thermique, il faut dĂ©terminer les performances du logement en rĂ©alisant un Diagnostic de Performance ÉnergĂ©tique (DPE) par un professionnel agrĂ©Ă©. Ce bilan thermique et climatique mesure les consommations Ă©nergĂ©tiques et les Ă©missions de gaz Ă  effet de serre. Le DPE donne une note de A Ă  G.

Un logement est considĂ©rĂ© comme une passoire thermique s’il obtient un score de F ou G. Cela reprĂ©sente Ă  l’annĂ©e une consommation de plus de 330 kWh par m2.

Pour connaĂźtre avec prĂ©cisions les points d'amĂ©lioration et rĂ©nover votre passoire thermique, vous devez mesurer sa consommation d’énergie grĂące Ă  un audit Ă©nergĂ©tique. Il est rĂ©alisĂ© par un bureau d’études habilitĂ©, qui se charge de dĂ©tecter les potentiels ponts thermiques causant des dĂ©perditions de chaleur dans le logement. Le diagnostiqueur vous fournit deux scĂ©narios de travaux pour permettre au minimum Ă  votre logement de sortir de son statut de passoire thermique et au mieux de devenir performant.

Rénovation énergétique : faites appel à Nexity !

Si vous ĂȘtes un propriĂ©taire bailleur, Nexity, le principal acteur du marchĂ© immobilier en France, est Ă  votre disposition afin de vous soutenir dans votre dĂ©marche de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique. De l'audit Ă©nergĂ©tique Ă  la conception d'un plan de travaux, en passant par le suivi du chantier, Nexity et son partenaire CasbĂą, spĂ©cialiste de la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique, sont Ă  vos cĂŽtĂ©s tout au long de du projet pour garantir votre satisfaction.

RÉGLEMENTATION DES PASSOIRES ÉNERGÉTIQUES

Des rĂšgles drastiques ont Ă©tĂ© votĂ©es par le Parlement pour Ă©radiquer les passoires thermiques. En effet, d'aprĂšs Olivier Klein : Â« Aujourd'hui, on ne peut pas laisser vivre des gens dans des passoires thermiques et ne pas agir en leur faveur ». C'est ainsi que de nombreuses mesures sont prises pour protĂ©ger les habitants et en particulier les locataires.

Gel des loyers pour les logements Ă©nergivores

La loi Climat interdit aux propriĂ©taires de passoire thermique d’augmenter le loyer entre deux locations s’il n’a pas prĂ©alablement rĂ©novĂ© son bien, et ce depuis janvier 2021.

Les loyers des logements dont le DPE est classĂ© F ou G ont Ă©galement Ă©tĂ© gelĂ©s le 24 aoĂ»t 2022. Ce blocage concerne :

  • les logements meublĂ©s ou non meublĂ©s ;
  • les nouveaux contrats de location ;
  • les contrats en cours ;
  • les contrats renouvelĂ©s ou tacitement reconduits.

Autrement dit, si les bailleurs de passoires thermiques souhaitent louer ou revaloriser le loyer de leur bien en location, ils seront dans l’obligation de rĂ©aliser des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique.

Bon Ă  savoir

Les éventuels travaux de rénovation n'autoriseront aucune hausse du loyer si ces travaux ne changent pas le classement du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Loi passoire thermique 2023 

On observe une entrĂ©e en vigueur progressive des interdictions de mise en location des passoires Ă©nergĂ©tiques. À compter du 1er janvier 2023, les logements ayant une consommation d’énergie supĂ©rieure Ă  450 kWh/mÂČ/an seront interdits Ă  la location. 

Si le bien dĂ©passe un certain seuil de consommation d’énergie, notez que les locataires auront le droit d'exiger de leurs propriĂ©taires des travaux de rĂ©novation.

Un audit Ă©nergĂ©tique vient Ă©galement obligatoirement complĂ©ter le DPE d’un bien (s'il s'agit d'une passoire thermique) mis en vente.

Prochaines Ă©chĂ©ances pour les passoires thermiques 

Les propriĂ©taires de logements Ă©nergivores de la catĂ©gorie G (soit 7 % du parc immobilier actuel) subiront Ă©galement l'interdiction de louer des passoires thermiques Ă  compter de 2025.

Cet interdit sera Ă©tendu aux logements de classe F en 2028 et de classe E en 2034. 

POURQUOI EST-IL INTÉRESSANT DE RÉNOVER UNE PASSOIRE THERMIQUE ?

Pour changer de classement DPE

Rappelons que les passoires Ă©nergĂ©tiques sont classĂ©es F ou G au DPE. Ce diagnostic est obligatoire pour mettre en vente et en location pour votre bien. Pour pouvoir louer sans contrainte votre logement et rĂ©viser Ă  la hausse le montant de son loyer en fonction de l'IRL (indice de rĂ©fĂ©rence des loyers), il est nĂ©cessaire que votre bien ne soit plus une passoire thermique.

Un bon DPE valorise votre bien et facilite Ă©galement la vente

Pour réduire vos factures d'énergie

Une des particularités des passoires thermiques : ces logements sont trÚs gourmands en énergie. Une rénovation vous permet de moins dépenser d'énergie.

Si vos factures Ă©nergĂ©tiques annuelles dĂ©passent 8 % de vos revenus, la premiĂšre Ă©tape est de vĂ©rifier vos installations de chauffage. Un dĂ©faut des convecteurs Ă©lectriques peut ĂȘtre responsable d'une surconsommation. Nous vous conseillons de les remplacer a minima par des radiateurs Ă  inertie. IdĂ©alement mieux vaut opter pour un systĂšme de chauffage utilisant les Ă©nergies renouvelables comme une pompe Ă  chaleur.

Il convient également de vérifier la qualité de votre isolation au niveau de la toiture, des murs et des planchers (sous-sol et éventuels vides sanitaires).

Pour profiter d'un meilleur confort thermique

Un logement performant dispose d'une température homogÚne. Le confort intérieur en hiver et en été est nettement amélioré aprÚs une rénovation énergétique.

Bon Ă  savoir

Une passoire thermique n’est pas forcĂ©ment un logement insalubre, il s'agit tout simplement d’un appartement ou d’une maison avec un mauvais diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique.

POURQUOI LES PASSOIRES ÉNERGÉTIQUES SONT-ELLES UN PROBLÈME ?

Pour les propriĂ©taire occupants et les locataires 

Les habitants d’une passoire thermique souffrent d’un manque de confort Ă©tĂ© comme hiver. Saviez-vous que le ministĂšre de la Transition Ă©cologique estime que 14 % des Français ont froid pendant les saisons hivernales dans leur logement, malgrĂ© la prĂ©sence d'un systĂšme de chauffage ?

La raison de cet inconfort : le manque d'isolation thermique du logement rend le chauffage bien moins efficace. Une mauvaise isolation engendre, en effet, des dĂ©perditions thermiques ainsi que de ponts de chaleur, responsables de cette fameuse sensation de froid. De la mĂȘme façon, les habitants de ces logements ne parviennent pas Ă  ressentir de fraĂźcheur en intĂ©rieur en Ă©tĂ©.

En plus d'Ă©mettre des gaz Ă  effet de serre, aux consĂ©quences ravageuses pour notre planĂšte, les passoires thermiques posent des problĂšmes de santĂ© publique. La mauvaise isolation de ces logements entraĂźne gĂ©nĂ©ralement une mauvaise circulation de l’air et un fort taux d’humiditĂ©. La qualitĂ© altĂ©rĂ©e de l'air ambiant peut causer ou aggraver certaines maladies comme les allergies, les bronchites chroniques, l’arthrose, l’anxiĂ©tĂ©, la dĂ©pression, mais aussi les maux de tĂȘte. C'est pourquoi l’Organisation mondiale de la santĂ© (OMS) a calculĂ© que pour 1 euro de travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique, on rĂ©aliserait 0,42 euro d’économies en dĂ©penses de santĂ©.

Et Ă  propos d'argent, un des pires flĂ©au pour les habitants de passoires thermiques est de devoir payer des factures Ă©nergĂ©tiques toujours plus chĂšres. Vous l'avez compris, les dĂ©perditions de chaleur les obligent Ă  surchauffer leur maison ou appartement. Pour ces foyers, les pouvoirs publics parlent de prĂ©caritĂ© Ă©nergĂ©tique. Ils doivent faire le choix entre avoir froid ou rĂ©duire leur pouvoir d'achat. 

Pour les propriétaires

Pour les propriĂ©taires occupants ou bailleurs, il faut savoir qu’il est obligatoire d’afficher l’étiquette Ă©nergie sur les annonces immobiliĂšres. Un bien immobilier mal classĂ© au DPE perd donc de sa valeur, en particulier s’il s’agit d’une passoire thermique. Les acheteurs et locataires font de plus en plus attention Ă  ce critĂšre : la mise en location comme la vente seront compromises en cas de mauvais DPE.

COMMENT SAVOIR SI MA MAISON EST UNE PASSOIRE THERMIQUE ? 

Il y a des signes qui ne trompent pas ! Votre maison est une vĂ©ritable passoire thermique si :

  • Vos factures d’énergies sont trop Ă©levĂ©es ;
  • Votre diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique est mauvais ;
  • Vous avez du mal Ă  prĂ©server la fraĂźcheur au sein de votre logement en Ă©tĂ© ;
  • Vous observez des infiltrations d'air dans la maison, par la cheminĂ©e, les combles ou les menuiseries ;
  • Les Ă©quipements pour le chauffage et la production d'eau chaude sanitaire sont trĂšs vĂ©tustes ;
  • Votre maison est humide : condensation sur les vitres, tĂąches ou moisissures sur les murs, etc.

Sachez qu'un problĂšme liĂ© Ă  une mauvaise isolation peut rapidement ĂȘtre fatal pour votre consommation d’énergie et votre porte-monnaie. Dans tous les cas, n’hĂ©sitez pas Ă  vous fier Ă  votre DPE. Si votre maison ou appartement est classĂ© F ou G, il n’y a pas de doute possible : votre logement est Ă©nergivore, vous vivez donc dans une vĂ©ritable passoire thermique !

VENTE DE PASSOIRE THERMIQUE : CE QU'IL FAUT SAVOIR

Nombreux sont les bailleurs qui dĂ©cident de vendre leur maison considĂ©rĂ©e comme passoire thermique. Initialement prĂ©vue en janvier 2022, l’obligation de rĂ©aliser un audit Ă©nergĂ©tique pour une maison classĂ©e F ou G est entrĂ©e en vigueur le 1er avril 2023. Attention, cela ne concerne que les maisons individuelles ou les immeubles de plusieurs logements appartenant Ă  un seul propriĂ©taire,  les copropriĂ©tĂ©s ne sont donc pas impactĂ©es ! 

Pour la vente des maisons classĂ©es E, l’audit Ă©nergĂ©tique sera obligatoire Ă  partir du 1er janvier 2025 et 2034 pour les maisons classĂ©es D.

Bon Ă  savoir

La rĂ©novation Ă©nergĂ©tique d’une passoire thermique permet de rĂ©duire ses dĂ©penses et d’amĂ©liorer le confort de vie au sein de l’habitation, mais aussi de valoriser son bien immobilier : les logements classĂ©s A et B sont vendus plus chers que les logements D et moins.

QUELS TRAVAUX POUR RÉNOVER UNE PASSOIRE THERMIQUE ? 

Renforcer l’isolation  

Une passoire Ă©nergĂ©tique est gĂ©nĂ©ralement un logement trĂšs mal isolĂ©. Afin de rĂ©duire les pertes de chaleur, vous devez commencer par identifier les sources et points de dĂ©perditions. On estime en moyenne que 30 % des pertes proviennent du toit et des combles perdus, 25 % sont dues aux murs, 15 % issues des fenĂȘtres et 10 % du sol. Pour y pallier, les principaux travaux sont : 

  • Isolation des murs par l’intĂ©rieur ou par l’extĂ©rieur.
  • Isolation des toitures : rampants, combles, toit terrasse...
  • Isolation du plancher bas
  • Installation de double vitrage sur les fenĂȘtres.

Pour les rĂ©aliser, faites appel Ă  un professionnel « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE) afin de profiter des aides Ă  la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique pour votre passoire thermique.

Changer le systĂšme de chauffage

Un projet d’amĂ©lioration Ă©nergĂ©tique ne peut ĂȘtre complet sans la rĂ©vision des Ă©quipements de production d’eau chaude sanitaire et de chauffage. Pour passer de passoire thermique Ă  logement Ă©cologique, misez sur les Ă©nergies renouvelables avec des Ă©quipements comme :

  • Une pompe Ă  chaleur air eau, gĂ©othermique ou solaire et un chauffe-eau thermodynamique.
  • Un systĂšme de chauffage au bois : chaudiĂšre Ă  bĂ»ches ou Ă  granulĂ©s, poĂȘle Ă  bois, insert...
  • Une installation solaire : chauffage solaire combinĂ© et ballon solaire individuel.

Pour atteindre de meilleures performances Ă  moindre frais, n’hĂ©sitez pas Ă  raccorder votre logement au gaz et Ă  installer une chaudiĂšre Ă  trĂšs haute performance Ă©nergĂ©tique

AmĂ©liorer la ventilation 

Pour rĂ©nover une passoire thermique, vous devez Ă©galement optimiser la ventilation de l’habitation. On considĂšre en effet que prĂšs de 20 % des dĂ©perditions d’énergie d’une maison ou d’un appartement sont liĂ©es au renouvellement de l’air. Un systĂšme de ventilation efficace permet de rĂ©duire la consommation en Ă©nergie et d’amĂ©liorer le confort thermique. On recommande d’installer une ventilation mĂ©canique contrĂŽlĂ©e, VMC, qui est d’ailleurs dĂ©sormais obligatoire pour toutes les constructions neuves. La VMC peut ĂȘtre Ă  simple flux ou Ă  double flux, si vous souhaitez amĂ©liorer davantage les performances du logement.

QUELLES SONT LES AIDES POSSIBLES SI MON LOGEMENT EST UNE PASSOIRE THERMIQUE ?

Les rĂ©ductions, crĂ©dits d’impĂŽt et exonĂ©rations 

Pour financer vos travaux de rénovation énergétique, il existe des dispositifs :

La rĂ©duction d’impĂŽt Denormandie

Cette aide fiscale s’adresse aux particuliers acquĂ©reurs et bailleurs d’un logement Ă  rĂ©nover. Les travaux doivent reprĂ©senter au moins 25 % du prix du bien.

La TVA Ă  5,5 %

Pour un logement terminĂ© depuis au moins 2 ans, la TVA rĂ©duite aide Ă  financer les travaux d’amĂ©lioration de la qualitĂ© Ă©nergĂ©tique. Elle est Ă  destination des sociĂ©tĂ©s civiles immobiliĂšres, propriĂ©taires, locataires et occupants Ă  titre gratuit. 

L’exonĂ©ration totale ou partielle de taxe fonciĂšre

Certaines collectivitĂ©s locales dispensent les propriĂ©taires de taxe fonciĂšre pour les logements construits avant le 1er janvier 1989 et dans lesquels des travaux d’économie d’énergie ont Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©s.

Les aides du gouvernement 

Pour rĂ©nover une passoire thermique, vous pouvez bĂ©nĂ©ficier de plusieurs aides financiĂšres de l'État:

Ma Prime RĂ©nov’ 

Cette aide, mise en place depuis le 1er janvier 2020 par le Gouvernement, est dĂ©diĂ©e Ă  la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique. Elle remplace le crĂ©dit d’impĂŽt pour la transition Ă©nergĂ©tique et certaines subventions de l'ANAH. Tous les propriĂ©taires, occupants ou bailleurs, de logements de plus de 15 ans sont Ă©ligibles, quels que soient leurs revenus.

Ma Prime Rénov' Sérénité"

Cette aide remplace l'aide "Habiter mieux SĂ©rĂ©nitĂ©" de l’Agence nationale de l’habitat. Elle permet de financer des travaux de rĂ©novation globale, c'est-Ă -dire un bouquet de plusieurs travaux permettant d'amĂ©liorer les performances Ă©nergĂ©tiques d'au moins 35 %. Elle est rĂ©servĂ©e aux propriĂ©taires occupants aux revenus modestes.

Ma Prime RĂ©nov' Copro

Elle s'adresse aux copropriétaires souhaitant financer des travaux de rénovation énergétique sur les parties communes.

L’éco-prĂȘt Ă  taux zĂ©ro

Ce prĂȘt Ă  taux zĂ©ro, appelĂ© aussi Ă©co PTZ, destinĂ© Ă  accompagner les propriĂ©taires dans le financement de leurs travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique est un crĂ©dit sans intĂ©rĂȘt. Tous les propriĂ©taires peuvent en bĂ©nĂ©ficier, sans condition de ressources. Seules obligations : le logement doit ĂȘtre une rĂ©sidence principale (maison ou appartement) et terminĂ© avant le 1er janvier 1990.

Le chĂšque Ă©nergie 

Cette aide exceptionnelle est attribuĂ©e aux mĂ©nages aux revenus trĂšs modestes. En 2023, son montant s'Ă©levait Ă  192 € par logement, toutes taxes comprises. Notez qu'elle peut se cumuler avec MaPrimeRĂ©nov’. 

Les primes et subventions des organismes privés

Les Certificat d’Économies d’Énergie, CEE

AppelĂ©e aussi prime Ă©nergie, cette aide, imposĂ©e aux fournisseurs d'Ă©nergie par l'État, permet de financer vos travaux d'Ă©conomie d'Ă©nergie. La prime CEE vous est versĂ©e par les fournisseurs.

Les aides d'Action Logement

Il est Ă©galement possible de prĂ©tendre Ă  des aides de l’association Action Logement sous forme de subventions et d’un prĂȘt Ă  1 % pour des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique.

Bon Ă  savoir

Pour bĂ©nĂ©ficier de ces diffĂ©rentes aides, il est toujours obligatoire que vos travaux soient rĂ©alisĂ©s par un professionnel ou un artisan RGE, Reconnu Garant de l’Environnement.

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF : UNE SOLUTION ÉCOLOGIQUE

Vous souhaitez avoir un DPE parfait et ne pas vous retrouver avec une passoire thermique ? L’immobilier neuf est fait pour vous, que ce soit pour y vivre ou le mettre en location ! En effet, tous les nouveaux permis de construire sont soumis Ă  la RE 2020. Cette rĂ©glementation environnementale s’inscrit dans une action continue et progressive en faveur de bĂątiments moins Ă©nergivores.

Les programmes immobiliers neufs doivent donc aujourd’hui obligatoirement respecter les derniĂšres normes de qualitĂ©, de sĂ©curitĂ© et de performance Ă©nergĂ©tique en vigueur. Par ailleurs, depuis quelques annĂ©es, les labels et les certifications encourageant les bonnes pratiques environnementales dans le monde de la construction se multiplient. Parmi les labels les plus rĂ©cents, le label BĂątiment Bas Carbone (BBCA) valorise la construction Ă  faible empreinte carbone, en phase avec les meilleures pratiques environnementales

Passoire thermique : ce qu'il faut retenir

PropriĂ©taires de passoire thermique, vous serez tĂŽt ou tard obligĂ©s de rĂ©aliser des travaux d’amĂ©lioration Ă©nergĂ©tique. Les lĂ©gislations françaises et europĂ©ennes vont toutes dans le mĂȘme sens pour participer Ă  la transition Ă©nergĂ©tique française et rĂ©duire l’impact Ă©cologique du secteur du bĂątiment et de l’habitation. Futurs investisseurs, achetez directement dans l’immobilier neuf pour Ă©viter les problĂšmes liĂ©s aux passoires Ă©nergĂ©tiques et les coĂ»ts cachĂ©s des travaux de rĂ©novation. 

Quand parle-t-on de passoire thermique ? 

On dit qu'un logement Ă©nergivore, avec une forte consommation d’énergie et un mauvais DPE (F ou G) est une passoire thermique.

Comment savoir si un logement est une passoire thermique ? 

Quelques signes doivent vous alerter :

  • Vos factures d’énergies sont trop Ă©levĂ©es.
  • Vous n'ĂȘtes jamais Ă  l'aise chez vous en hiver comme en Ă©tĂ©.
  • Votre logement est humide.

Dans ce cas, réalisez un diagnostic de performance énergétique, DPE, qui confirmera probablement par un mauvais classement que votre logement est une passoire thermique.

Quels travaux de rĂ©novation pour les passoires thermiques ? 

Pour rĂ©nover une passoire thermique, il faut refaire l’isolation intĂ©rieure et extĂ©rieure, changer le systĂšme de chauffage et amĂ©liorer la ventilation.

Comment savoir si votre maison ou votre appartement est mal isolĂ© ? 

Faites réaliser un bilan thermique par un professionnel d'un bureau d'études pour savoir si votre logement est mal isolé.

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