PASSOIRES THERMIQUES : DĂFINITION, RĂGLEMENTATION & TRAVAUX Ă RĂALISER
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En France, dâaprĂšs le ministĂšre de la Transition Ăcologique, 4,8 millions de logements sont considĂ©rĂ©s comme des passoires thermiques. En application de la loi de lutte contre le dĂ©rĂšglement climatique, les loyers des logements dont le diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique est classĂ© F ou G ont Ă©tĂ© gelĂ©s le 24 aoĂ»t 2022. En 2023, les passoires thermiques les plus Ă©nergivores sont interdites de location. Comment reconnaĂźtre une passoire Ă©nergĂ©tique ? Quelles sont les solutions pour la rĂ©nover ? Pourquoi investir dans lâimmobilier neuf prend tout son sens aujourd'hui ? Nexity fait le point.
Pourquoi est-il intéressant de rénover une passoire thermique ?
DĂFINITION : C'EST QUOI UNE PASSOIRE THERMIQUE ?
Une passoire thermique, Ă©galement appelĂ©e « passoire Ă©nergĂ©tique », est un logement Ă©nergivore. Il sâagit principalement des vieux bĂątiments construits avant 1975. Ces logements disposent souvent d'une mauvaise isolation et consomment Ă©normĂ©ment de chauffage.
En plus de faire grimper la facture dâĂ©nergie, les passoires thermiques sont un vĂ©ritable flĂ©au pour la planĂšte. Elles gĂ©nĂšrent une quantitĂ© importante de gaz Ă effet de serre, responsable du rĂ©chauffement climatique.
Pour savoir si votre logement est une passoire thermique, il faut dĂ©terminer les performances du logement en rĂ©alisant un Diagnostic de Performance ĂnergĂ©tique (DPE) par un professionnel agréé. Ce bilan thermique et climatique mesure les consommations Ă©nergĂ©tiques et les Ă©missions de gaz Ă effet de serre. Le DPE donne une note de A Ă G.
Un logement est considĂ©rĂ© comme une passoire thermique sâil obtient un score de F ou G. Cela reprĂ©sente Ă lâannĂ©e une consommation de plus de 330 kWh par m2.
Pour connaĂźtre avec prĂ©cisions les points d'amĂ©lioration et rĂ©nover votre passoire thermique, vous devez mesurer sa consommation dâĂ©nergie grĂące Ă un audit Ă©nergĂ©tique. Il est rĂ©alisĂ© par un bureau dâĂ©tudes habilitĂ©, qui se charge de dĂ©tecter les potentiels ponts thermiques causant des dĂ©perditions de chaleur dans le logement. Le diagnostiqueur vous fournit deux scĂ©narios de travaux pour permettre au minimum Ă votre logement de sortir de son statut de passoire thermique et au mieux de devenir performant.
Si vous ĂȘtes un propriĂ©taire bailleur, Nexity, le principal acteur du marchĂ© immobilier en France, est Ă votre disposition afin de vous soutenir dans votre dĂ©marche de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique. De l'audit Ă©nergĂ©tique Ă la conception d'un plan de travaux, en passant par le suivi du chantier, Nexity et son partenaire CasbĂą, spĂ©cialiste de la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique, sont Ă vos cĂŽtĂ©s tout au long de du projet pour garantir votre satisfaction.
RĂGLEMENTATION DES PASSOIRES ĂNERGĂTIQUES
Des rÚgles drastiques ont été votées par le Parlement pour éradiquer les passoires thermiques. En effet, d'aprÚs Olivier Klein : « Aujourd'hui, on ne peut pas laisser vivre des gens dans des passoires thermiques et ne pas agir en leur faveur ». C'est ainsi que de nombreuses mesures sont prises pour protéger les habitants et en particulier les locataires.
Gel des loyers pour les logements énergivores
La loi Climat interdit aux propriĂ©taires de passoire thermique dâaugmenter le loyer entre deux locations sâil nâa pas prĂ©alablement rĂ©novĂ© son bien, et ce depuis janvier 2021.
Les loyers des logements dont le DPE est classé F ou G ont également été gelés le 24 août 2022. Ce blocage concerne :
- les logements meublés ou non meublés ;
- les nouveaux contrats de location ;
- les contrats en cours ;
- les contrats renouvelés ou tacitement reconduits.
Autrement dit, si les bailleurs de passoires thermiques souhaitent louer ou revaloriser le loyer de leur bien en location, ils seront dans lâobligation de rĂ©aliser des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique.
Les éventuels travaux de rénovation n'autoriseront aucune hausse du loyer si ces travaux ne changent pas le classement du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Loi passoire thermique 2023
On observe une entrĂ©e en vigueur progressive des interdictions de mise en location des passoires Ă©nergĂ©tiques. Ă compter du 1er janvier 2023, les logements ayant une consommation dâĂ©nergie supĂ©rieure Ă 450 kWh/mÂČ/an seront interdits Ă la location.
Si le bien dĂ©passe un certain seuil de consommation dâĂ©nergie, notez que les locataires auront le droit d'exiger de leurs propriĂ©taires des travaux de rĂ©novation.
Un audit Ă©nergĂ©tique vient Ă©galement obligatoirement complĂ©ter le DPE dâun bien (s'il s'agit d'une passoire thermique) mis en vente.
Prochaines échéances pour les passoires thermiques
Les propriétaires de logements énergivores de la catégorie G (soit 7 % du parc immobilier actuel) subiront également l'interdiction de louer des passoires thermiques à compter de 2025.
Cet interdit sera étendu aux logements de classe F en 2028 et de classe E en 2034.
POURQUOI EST-IL INTĂRESSANT DE RĂNOVER UNE PASSOIRE THERMIQUE ?
Pour changer de classement DPE
Rappelons que les passoires énergétiques sont classées F ou G au DPE. Ce diagnostic est obligatoire pour mettre en vente et en location pour votre bien. Pour pouvoir louer sans contrainte votre logement et réviser à la hausse le montant de son loyer en fonction de l'IRL (indice de référence des loyers), il est nécessaire que votre bien ne soit plus une passoire thermique.
Un bon DPE valorise votre bien et facilite également la vente.
Pour réduire vos factures d'énergie
Une des particularités des passoires thermiques : ces logements sont trÚs gourmands en énergie. Une rénovation vous permet de moins dépenser d'énergie.
Si vos factures Ă©nergĂ©tiques annuelles dĂ©passent 8 % de vos revenus, la premiĂšre Ă©tape est de vĂ©rifier vos installations de chauffage. Un dĂ©faut des convecteurs Ă©lectriques peut ĂȘtre responsable d'une surconsommation. Nous vous conseillons de les remplacer a minima par des radiateurs Ă inertie. IdĂ©alement mieux vaut opter pour un systĂšme de chauffage utilisant les Ă©nergies renouvelables comme une pompe Ă chaleur.
Il convient également de vérifier la qualité de votre isolation au niveau de la toiture, des murs et des planchers (sous-sol et éventuels vides sanitaires).
Pour profiter d'un meilleur confort thermique
Un logement performant dispose d'une température homogÚne. Le confort intérieur en hiver et en été est nettement amélioré aprÚs une rénovation énergétique.
Une passoire thermique nâest pas forcĂ©ment un logement insalubre, il s'agit tout simplement dâun appartement ou dâune maison avec un mauvais diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique.
POURQUOI LES PASSOIRES ĂNERGĂTIQUES SONT-ELLES UN PROBLĂME ?
Pour les propriétaire occupants et les locataires
Les habitants dâune passoire thermique souffrent dâun manque de confort Ă©tĂ© comme hiver. Saviez-vous que le ministĂšre de la Transition Ă©cologique estime que 14 % des Français ont froid pendant les saisons hivernales dans leur logement, malgrĂ© la prĂ©sence d'un systĂšme de chauffage ?
La raison de cet inconfort : le manque d'isolation thermique du logement rend le chauffage bien moins efficace. Une mauvaise isolation engendre, en effet, des dĂ©perditions thermiques ainsi que de ponts de chaleur, responsables de cette fameuse sensation de froid. De la mĂȘme façon, les habitants de ces logements ne parviennent pas Ă ressentir de fraĂźcheur en intĂ©rieur en Ă©tĂ©.
En plus d'Ă©mettre des gaz Ă effet de serre, aux consĂ©quences ravageuses pour notre planĂšte, les passoires thermiques posent des problĂšmes de santĂ© publique. La mauvaise isolation de ces logements entraĂźne gĂ©nĂ©ralement une mauvaise circulation de lâair et un fort taux dâhumiditĂ©. La qualitĂ© altĂ©rĂ©e de l'air ambiant peut causer ou aggraver certaines maladies comme les allergies, les bronchites chroniques, lâarthrose, lâanxiĂ©tĂ©, la dĂ©pression, mais aussi les maux de tĂȘte. C'est pourquoi lâOrganisation mondiale de la santĂ© (OMS) a calculĂ© que pour 1 euro de travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique, on rĂ©aliserait 0,42 euro dâĂ©conomies en dĂ©penses de santĂ©.
Et à propos d'argent, un des pires fléau pour les habitants de passoires thermiques est de devoir payer des factures énergétiques toujours plus chÚres. Vous l'avez compris, les déperditions de chaleur les obligent à surchauffer leur maison ou appartement. Pour ces foyers, les pouvoirs publics parlent de précarité énergétique. Ils doivent faire le choix entre avoir froid ou réduire leur pouvoir d'achat.
Pour les propriétaires
Pour les propriĂ©taires occupants ou bailleurs, il faut savoir quâil est obligatoire dâafficher lâĂ©tiquette Ă©nergie sur les annonces immobiliĂšres. Un bien immobilier mal classĂ© au DPE perd donc de sa valeur, en particulier sâil sâagit dâune passoire thermique. Les acheteurs et locataires font de plus en plus attention Ă ce critĂšre : la mise en location comme la vente seront compromises en cas de mauvais DPE.
COMMENT SAVOIR SI MA MAISON EST UNE PASSOIRE THERMIQUE ?
Il y a des signes qui ne trompent pas ! Votre maison est une véritable passoire thermique si :
- Vos factures dâĂ©nergies sont trop Ă©levĂ©es ;
- Votre diagnostic de performance énergétique est mauvais ;
- Vous avez du mal à préserver la fraßcheur au sein de votre logement en été ;
- Vous observez des infiltrations d'air dans la maison, par la cheminée, les combles ou les menuiseries ;
- Les équipements pour le chauffage et la production d'eau chaude sanitaire sont trÚs vétustes ;
- Votre maison est humide : condensation sur les vitres, tĂąches ou moisissures sur les murs, etc.
Sachez qu'un problĂšme liĂ© Ă une mauvaise isolation peut rapidement ĂȘtre fatal pour votre consommation dâĂ©nergie et votre porte-monnaie. Dans tous les cas, nâhĂ©sitez pas Ă vous fier Ă votre DPE. Si votre maison ou appartement est classĂ© F ou G, il nây a pas de doute possible : votre logement est Ă©nergivore, vous vivez donc dans une vĂ©ritable passoire thermique !
VENTE DE PASSOIRE THERMIQUE : CE QU'IL FAUT SAVOIR
Nombreux sont les bailleurs qui dĂ©cident de vendre leur maison considĂ©rĂ©e comme passoire thermique. Initialement prĂ©vue en janvier 2022, lâobligation de rĂ©aliser un audit Ă©nergĂ©tique pour une maison classĂ©e F ou G est entrĂ©e en vigueur le 1er avril 2023. Attention, cela ne concerne que les maisons individuelles ou les immeubles de plusieurs logements appartenant Ă un seul propriĂ©taire, les copropriĂ©tĂ©s ne sont donc pas impactĂ©es !
Pour la vente des maisons classĂ©es E, lâaudit Ă©nergĂ©tique sera obligatoire Ă partir du 1er janvier 2025 et 2034 pour les maisons classĂ©es D.
La rĂ©novation Ă©nergĂ©tique dâune passoire thermique permet de rĂ©duire ses dĂ©penses et dâamĂ©liorer le confort de vie au sein de lâhabitation, mais aussi de valoriser son bien immobilier : les logements classĂ©s A et B sont vendus plus chers que les logements D et moins.
QUELS TRAVAUX POUR RĂNOVER UNE PASSOIRE THERMIQUE ?
Renforcer lâisolation
Une passoire Ă©nergĂ©tique est gĂ©nĂ©ralement un logement trĂšs mal isolĂ©. Afin de rĂ©duire les pertes de chaleur, vous devez commencer par identifier les sources et points de dĂ©perditions. On estime en moyenne que 30 % des pertes proviennent du toit et des combles perdus, 25 % sont dues aux murs, 15 % issues des fenĂȘtres et 10 % du sol. Pour y pallier, les principaux travaux sont :
- Isolation des murs par lâintĂ©rieur ou par lâextĂ©rieur.
- Isolation des toitures : rampants, combles, toit terrasse...
- Isolation du plancher bas
- Installation de double vitrage sur les fenĂȘtres.
Pour les rĂ©aliser, faites appel Ă un professionnel « Reconnu Garant de lâEnvironnement » (RGE) afin de profiter des aides Ă la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique pour votre passoire thermique.
Changer le systĂšme de chauffage
Un projet dâamĂ©lioration Ă©nergĂ©tique ne peut ĂȘtre complet sans la rĂ©vision des Ă©quipements de production dâeau chaude sanitaire et de chauffage. Pour passer de passoire thermique Ă logement Ă©cologique, misez sur les Ă©nergies renouvelables avec des Ă©quipements comme :
- Une pompe à chaleur air eau, géothermique ou solaire et un chauffe-eau thermodynamique.
- Un systĂšme de chauffage au bois : chaudiĂšre Ă bĂ»ches ou Ă granulĂ©s, poĂȘle Ă bois, insert...
- Une installation solaire : chauffage solaire combiné et ballon solaire individuel.
Pour atteindre de meilleures performances Ă moindre frais, nâhĂ©sitez pas Ă raccorder votre logement au gaz et Ă installer une chaudiĂšre Ă trĂšs haute performance Ă©nergĂ©tique.
Améliorer la ventilation
Pour rĂ©nover une passoire thermique, vous devez Ă©galement optimiser la ventilation de lâhabitation. On considĂšre en effet que prĂšs de 20 % des dĂ©perditions dâĂ©nergie dâune maison ou dâun appartement sont liĂ©es au renouvellement de lâair. Un systĂšme de ventilation efficace permet de rĂ©duire la consommation en Ă©nergie et dâamĂ©liorer le confort thermique. On recommande dâinstaller une ventilation mĂ©canique contrĂŽlĂ©e, VMC, qui est dâailleurs dĂ©sormais obligatoire pour toutes les constructions neuves. La VMC peut ĂȘtre Ă simple flux ou Ă double flux, si vous souhaitez amĂ©liorer davantage les performances du logement.
QUELLES SONT LES AIDES POSSIBLES SI MON LOGEMENT EST UNE PASSOIRE THERMIQUE ?
Les rĂ©ductions, crĂ©dits dâimpĂŽt et exonĂ©rations
Pour financer vos travaux de rénovation énergétique, il existe des dispositifs :
La rĂ©duction dâimpĂŽt Denormandie
Cette aide fiscale sâadresse aux particuliers acquĂ©reurs et bailleurs dâun logement Ă rĂ©nover. Les travaux doivent reprĂ©senter au moins 25 % du prix du bien.
La TVA Ă 5,5 %
Pour un logement terminĂ© depuis au moins 2 ans, la TVA rĂ©duite aide Ă financer les travaux dâamĂ©lioration de la qualitĂ© Ă©nergĂ©tique. Elle est Ă destination des sociĂ©tĂ©s civiles immobiliĂšres, propriĂ©taires, locataires et occupants Ă titre gratuit.
LâexonĂ©ration totale ou partielle de taxe fonciĂšre
Certaines collectivitĂ©s locales dispensent les propriĂ©taires de taxe fonciĂšre pour les logements construits avant le 1er janvier 1989 et dans lesquels des travaux dâĂ©conomie dâĂ©nergie ont Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©s.
Les aides du gouvernement
Pour rĂ©nover une passoire thermique, vous pouvez bĂ©nĂ©ficier de plusieurs aides financiĂšres de l'Ătat:
Ma Prime RĂ©novâ
Cette aide, mise en place depuis le 1er janvier 2020 par le Gouvernement, est dĂ©diĂ©e Ă la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique. Elle remplace le crĂ©dit dâimpĂŽt pour la transition Ă©nergĂ©tique et certaines subventions de l'ANAH. Tous les propriĂ©taires, occupants ou bailleurs, de logements de plus de 15 ans sont Ă©ligibles, quels que soient leurs revenus.
Ma Prime Rénov' Sérénité"
Cette aide remplace l'aide "Habiter mieux SĂ©rĂ©nitĂ©" de lâAgence nationale de lâhabitat. Elle permet de financer des travaux de rĂ©novation globale, c'est-Ă -dire un bouquet de plusieurs travaux permettant d'amĂ©liorer les performances Ă©nergĂ©tiques d'au moins 35 %. Elle est rĂ©servĂ©e aux propriĂ©taires occupants aux revenus modestes.
Ma Prime Rénov' Copro
Elle s'adresse aux copropriétaires souhaitant financer des travaux de rénovation énergétique sur les parties communes.
LâĂ©co-prĂȘt Ă taux zĂ©ro
Ce prĂȘt Ă taux zĂ©ro, appelĂ© aussi Ă©co PTZ, destinĂ© Ă accompagner les propriĂ©taires dans le financement de leurs travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique est un crĂ©dit sans intĂ©rĂȘt. Tous les propriĂ©taires peuvent en bĂ©nĂ©ficier, sans condition de ressources. Seules obligations : le logement doit ĂȘtre une rĂ©sidence principale (maison ou appartement) et terminĂ© avant le 1er janvier 1990.
Le chÚque énergie
Cette aide exceptionnelle est attribuĂ©e aux mĂ©nages aux revenus trĂšs modestes. En 2023, son montant s'Ă©levait Ă 192 ⏠par logement, toutes taxes comprises. Notez qu'elle peut se cumuler avec MaPrimeRĂ©novâ.
Les primes et subventions des organismes privés
Les Certificat dâĂconomies dâĂnergie, CEE
AppelĂ©e aussi prime Ă©nergie, cette aide, imposĂ©e aux fournisseurs d'Ă©nergie par l'Ătat, permet de financer vos travaux d'Ă©conomie d'Ă©nergie. La prime CEE vous est versĂ©e par les fournisseurs.
Les aides d'Action Logement
Il est Ă©galement possible de prĂ©tendre Ă des aides de lâassociation Action Logement sous forme de subventions et dâun prĂȘt Ă 1 % pour des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique.
Pour bĂ©nĂ©ficier de ces diffĂ©rentes aides, il est toujours obligatoire que vos travaux soient rĂ©alisĂ©s par un professionnel ou un artisan RGE, Reconnu Garant de lâEnvironnement.
INVESTIR DANS LâIMMOBILIER NEUF : UNE SOLUTION ĂCOLOGIQUE
Vous souhaitez avoir un DPE parfait et ne pas vous retrouver avec une passoire thermique ? Lâimmobilier neuf est fait pour vous, que ce soit pour y vivre ou le mettre en location ! En effet, tous les nouveaux permis de construire sont soumis Ă la RE 2020. Cette rĂ©glementation environnementale sâinscrit dans une action continue et progressive en faveur de bĂątiments moins Ă©nergivores.
Les programmes immobiliers neufs doivent donc aujourdâhui obligatoirement respecter les derniĂšres normes de qualitĂ©, de sĂ©curitĂ© et de performance Ă©nergĂ©tique en vigueur. Par ailleurs, depuis quelques annĂ©es, les labels et les certifications encourageant les bonnes pratiques environnementales dans le monde de la construction se multiplient. Parmi les labels les plus rĂ©cents, le label BĂątiment Bas Carbone (BBCA) valorise la construction Ă faible empreinte carbone, en phase avec les meilleures pratiques environnementales.
Passoire thermique : ce qu'il faut retenir
PropriĂ©taires de passoire thermique, vous serez tĂŽt ou tard obligĂ©s de rĂ©aliser des travaux dâamĂ©lioration Ă©nergĂ©tique. Les lĂ©gislations françaises et europĂ©ennes vont toutes dans le mĂȘme sens pour participer Ă la transition Ă©nergĂ©tique française et rĂ©duire lâimpact Ă©cologique du secteur du bĂątiment et de lâhabitation. Futurs investisseurs, achetez directement dans lâimmobilier neuf pour Ă©viter les problĂšmes liĂ©s aux passoires Ă©nergĂ©tiques et les coĂ»ts cachĂ©s des travaux de rĂ©novation.
Quand parle-t-on de passoire thermique ?
On dit qu'un logement Ă©nergivore, avec une forte consommation dâĂ©nergie et un mauvais DPE (F ou G) est une passoire thermique.
Comment savoir si un logement est une passoire thermique ?
Quelques signes doivent vous alerter :
- Vos factures dâĂ©nergies sont trop Ă©levĂ©es.
- Vous n'ĂȘtes jamais Ă l'aise chez vous en hiver comme en Ă©tĂ©.
- Votre logement est humide.
Dans ce cas, réalisez un diagnostic de performance énergétique, DPE, qui confirmera probablement par un mauvais classement que votre logement est une passoire thermique.
Quels travaux de rénovation pour les passoires thermiques ?
Pour rĂ©nover une passoire thermique, il faut refaire lâisolation intĂ©rieure et extĂ©rieure, changer le systĂšme de chauffage et amĂ©liorer la ventilation.
Comment savoir si votre maison ou votre appartement est mal isolé ?
Faites réaliser un bilan thermique par un professionnel d'un bureau d'études pour savoir si votre logement est mal isolé.
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