Calculer sa capacité d’emprunt immobilier
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Investir dans l’immobilier suppose d’arriver à croiser deux variables essentielles : trouver le bien idéal, et disposer des fonds suffisants pour l’acheter. Et pour cela, le recours au crédit est très souvent nécessaire, mais dépend de la capacité d’emprunt immobilier de chacun. Mais comment procéder au calcul de votre capacité d’emprunt ? Nexity vous aide justement à estimer votre pouvoir d’achat !
Répondez à quelques questions et selon votre profil, nous estimons votre capacité d'emprunt.
CALCUL DE CAPACITÉ D’EMPRUNT : DE QUOI PARLE-T-ON ?
Votre capacité d’emprunt immobilier est à dissocier de votre capacité d’achat, la première n’étant qu’une des composantes de la seconde. Pour déterminer votre capacité d’achat, vous devez additionner votre apport personnel à votre crédit.
CALCUL DE VOTRE CAPACITÉ D'EMPRUNT : QUELS ÉLÉMENTS PRENDRE EN COMPTE ?
- le montant de votre apport personnel peut jouer sur le taux du crédit immobilier, et donc, in fine, modifier votre capacité d’emprunt
- le type de prêt qui vous est proposé
- le montant maximum des mensualités que vous êtes prêt à rembourser
- la durée maximale sur laquelle vous souhaitez emprunter
- votre âge au moment de la souscription du prêt immobilier
LE TAUX D’ENDETTEMENT : UN DES PRINCIPAUX ÉLÉMENTS DU CALCUL DE LA CAPACITÉ D’EMPRUNT IMMOBILIER
Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) préconise que ce taux reste inférieur à 33% (1/3) des revenus annuels du ménage. Ce taux est respecté dans la très grande majorité des demandes de prêt. Toutefois, les banques sont autorisées, dans 20% des dossiers instruits, à déroger à la règle, lorsqu’elles considèrent que le risque de défaut de remboursement est minime.
Calcul du taux d’endettement : quels revenus prendre en compte ?
Pour entrer dans le détail du calcul de votre taux d’endettement, vous devez d’abord évaluer vos revenus nets annuels.
Vous empruntez à deux ? Le taux d’endettement se calcule alors sur l’intégralité des revenus des co-emprunteurs. Vous devez donc additionner vos revenus à ceux des autres souscripteurs.
- vos salaires nets
- vos primes contractuelles (par exemple un 13ème mois)
- les pensions alimentaires éventuellements perçues
- vos pensions de retraites et d’invalidité
- revenus professionnels non salariés : pour les professions libérales, les agriculteurs, commerçants, etc. (résultat annuel de l’entreprise)
- les autres sources de revenus comme les revenus fonciers par exemple, ou les revenus financiers (rente d’assurance-vie) - attention, ils peuvent être soumis à une décote de 30% par les banques
- les allocations de retour à l’emploi (allocation chômage) ou les allocations adultes handicapés peuvent entrer dans le calcul, selon les banques
- allocations familiales
- commissions
- allocations logement...
Calcul du taux d’endettement : quelles sont les charges à intégrer ?
Le taux d’endettement et estimation de la capacité d’emprunt : dans quels cas n’est-il pas discriminant
- lorsque les emprunteurs disposent de hauts revenus : dans la mesure où leur reste à vivre est relativement élevé même au-delà de 33 % d’endettement, ce dernier peut être plus élevé ;
- lorsque le saut de charge reste raisonnable : par exemple, si votre future mensualité est équivalente à votre niveau actuel de loyer (que vous arrivez à honorer), il est probable que votre prêteur soit rassuré ;
- enfin, lorsque votre historique d’épargne est bon et propre à apaiser les craintes des banquiers.
CALCULER LE RESTE À VIVRE POUR SAVOIR COMBIEN EMPRUNTER
- les courses alimentaires
- les factures d’électricité, de gaz, d’accès à internet et téléphonie, d’assurance
- l’habillement…
- les frais de scolarité, de garde des enfants en bas-âge
- les frais d’équipement
- 800 euros pour une personne seule
- 1200 euros pour un couple sans enfants
- 300 euros par personne à charge supplémentaire
Répondez à quelques questions et selon votre profil, nous estimons votre capacité d'emprunt.
L’ÂGE : UN AUTRE CRITÈRE IMPORTANT POUR CALCULER SA CAPACITÉ D’EMPRUNT IMMOBILIER
LA DURÉE ET LE TAUX D’EMPRUNT : DES ÉLÉMENTS À PRENDRE EN COMPTE DANS LE CALCUL DE VOTRE CAPACITÉ D’EMPRUNT
Le montant de votre apport personnel a un impact non négligeable sur le taux d’emprunt que vous pourrez négocier.
LES POSSIBILITÉS D’OPTIMISATION DE VOTRE CAPACITÉ D’EMPRUNT IMMOBILIER
Vous pouvez alors peut-être prétendre au PTZ (Prêt à Taux Zéro) ! Si vos revenus ne dépassent pas certains plafonds, il peut financer de 20 à 40 % de votre opération, selon la zone sur laquelle est implanté votre futur logement, et cela sans intérêts.
En résumé
Comment calculer la capacité d’emprunt ?
Pour estimer votre capacité d’emprunt, vous devez d’abord déterminer la part maximale des revenus que vous pouvez allouer au remboursement de vos prêts, à savoir votre taux d’endettement. Parallèlement, vous devez conserver un reste à vivre suffisant pour pouvoir faire face à vos dépenses courantes. La combinaison de ces deux facteurs vous permet de calculer votre capacité d’emprunt immobilier.
Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?
Mais d’autres facteurs entrent en ligne de compte : votre âge au moment de la souscription du prêt, la durée de votre emprunt, le taux auquel la banque vous fait crédit, votre apport, le montant des prêts annexes auxquels vous pouvez prétendre, le type de projet que vous avez en tête… Pour calculer finement le montant que vous pourriez emprunter, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels ou testez notre calculette gratuite de capacité d’emprunt immobilier !
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