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Calculer sa capacité d’emprunt immobilier

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investisseur avec calculatrice et graphiques

Investir dans l’immobilier suppose d’arriver à croiser deux variables essentielles : trouver le bien idéal, et disposer des fonds suffisants pour l’acheter. Et pour cela, le recours au crédit est très souvent nécessaire, mais dépend de la capacité d’emprunt immobilier de chacun. Mais comment procéder au calcul de votre capacité d’emprunt ? Nexity vous aide justement à estimer votre pouvoir d’achat !

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CALCUL DE CAPACITÉ D’EMPRUNT : DE QUOI PARLE-T-ON ?

Vous cherchez à estimer votre capacité d’emprunt ? Mais savez-vous à quoi cette dernière correspond vraiment ? 
On appelle capacité d’emprunt, la somme maximum qu’une banque serait disposée à vous prêter, au regard de vos revenus et des charges de votre foyer. Par anticipation, votre capacité d’emprunt calcule en réalité le montant que vous serez en mesure de rembourser.
Il est donc primordial de calculer votre capacité d'emprunt avant même de vous lancer dans un nouveau projet immobilier. En effet, plus vous aurez une idée fine de votre capacité d’emprunt, plus il vous sera possible de déterminer avec précision le budget réel dont vous pourrez disposer pour votre achat immobilier.  
Calculer votre besoin en financement peut également vous permettre d’optimiser votre prêt : en connaissant le montant maximum de vos mensualités, vous pouvez par exemple négocier la durée du prêt et gagner en remboursement d’intérêt... 
Bon à savoir

Votre capacité d’emprunt immobilier est à dissocier de votre capacité d’achat, la première n’étant qu’une des composantes de la seconde. Pour déterminer votre capacité d’achat, vous devez additionner votre apport personnel à votre crédit.

CALCUL DE VOTRE CAPACITÉ D'EMPRUNT :  QUELS ÉLÉMENTS PRENDRE EN COMPTE ?

 
Pour calculer votre capacité d’emprunt immobilier, vous devez d’abord déterminer votre capacité d’endettement, c'est-à-dire le montant maximal au-delà duquel une banque refusera de vous prêter. Dans la majorité des cas, ce montant doit, en France, rester en deçà de 33% des revenus du ménage. Toutefois ce taux peut être amené à fluctuer, notamment en fonction de votre reste à vivre. 
Le reste à vivre est la deuxième variable à prendre en considération lorsque l’on veut estimer sa capacité d’emprunt. Il doit vous permettre de faire face à toutes les dépenses incompressibles de votre ménage.
En dehors de ces deux éléments principaux, d’autres critères entrent en ligne de compte pour évaluer votre capacité d’emprunt : 
  • le montant de votre apport personnel peut jouer sur le taux du crédit immobilier, et donc, in fine, modifier votre capacité d’emprunt
  • le type de prêt qui vous est proposé
  • le montant maximum des mensualités que vous êtes prêt à rembourser
  • la durée maximale sur laquelle vous souhaitez emprunter
  • votre âge au moment de la souscription du prêt immobilier

LE TAUX D’ENDETTEMENT : UN DES PRINCIPAUX ÉLÉMENTS DU CALCUL DE LA CAPACITÉ D’EMPRUNT IMMOBILIER

Si vous souhaitez calculer votre capacité d’emprunt, vous devez commencer par déterminer votre taux d’endettement. Ce dernier correspond à la part de vos revenus nets mensuels dédiée au remboursement total de vos crédits, qu’il s’agisse de prêts immobiliers ou de crédits à la consommation.
Bon à savoir

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) préconise que ce taux reste inférieur à 33% (1/3) des revenus annuels du ménage. Ce taux est respecté dans la très grande majorité des demandes de prêt. Toutefois, les banques sont autorisées, dans 20% des dossiers instruits, à déroger à la règle, lorsqu’elles considèrent que le risque de défaut de remboursement est minime.

Calcul du taux d’endettement : quels revenus prendre en compte ?

Pour entrer dans le détail du calcul de votre taux d’endettement, vous devez d’abord évaluer vos revenus nets annuels.

Bon à savoir

Vous empruntez à deux ? Le taux d’endettement se calcule alors sur l’intégralité des revenus des co-emprunteurs. Vous devez donc additionner vos revenus à ceux des autres souscripteurs.

Les revenus nets de votre ménage sont estimés sur la base de toutes vos ressources fixes, généralement avant impôt : 
  • vos salaires nets
  • vos primes contractuelles (par exemple un 13ème mois)
  • les pensions alimentaires éventuellements perçues
  • vos pensions de retraites et d’invalidité
  • revenus professionnels non salariés : pour les professions libérales, les agriculteurs, commerçants, etc. (résultat annuel de l’entreprise)
  • les autres sources de revenus comme les revenus fonciers par exemple, ou les revenus financiers (rente d’assurance-vie) - attention, ils peuvent être soumis à une décote de 30% par les banques
  • les allocations de retour à l’emploi (allocation chômage) ou les allocations adultes handicapés peuvent entrer dans le calcul, selon les banques
D’autres revenus peuvent être intégrés dans le calcul du taux d’endettement, selon les banques ou autres établissements de crédit auxquels vous faites appel : 
  • allocations familiales
  • commissions
  • allocations logement...
En revanche, les primes variables ou les participations aux bénéfices sont généralement exclues du calcul, puisque jugées trop aléatoires dans le temps.
ZOOM SUR 2 RÉSIDENCES NEUVES :

Calcul du taux d’endettement : quelles sont les charges à intégrer ?

Le taux d’endettement est estimé en faisant le rapport de vos charges de remboursement avant emprunt sur l’ensemble de vos revenus. Ces dépenses regroupent : les mensualités de remboursement des crédits en cours (crédits conso, autres emprunts immobiliers, crédit auto etc.), votre loyer si vous êtes locataire, l’éventuelle pension alimentaire versée…

Le taux d’endettement et estimation de la capacité d’emprunt : dans quels cas n’est-il pas discriminant

S’il est bien souvent déterminant, le taux d’endettement peut toutefois ne pas être complètement discriminant : 
  • lorsque les emprunteurs disposent de hauts revenus : dans la mesure où leur reste à vivre est relativement élevé même au-delà de 33 % d’endettement, ce dernier peut être plus élevé ;
  • lorsque le saut de charge reste raisonnable : par exemple, si votre future mensualité est équivalente à votre niveau actuel de loyer (que vous arrivez à honorer), il est probable que votre prêteur soit rassuré ;
  • enfin, lorsque votre historique d’épargne est bon et propre à apaiser les craintes des banquiers.
ZOOM SUR 2 RÉSIDENCES NEUVES :

CALCULER LE RESTE À VIVRE POUR SAVOIR COMBIEN EMPRUNTER

Votre capacité d’emprunt est également conditionnée par votre reste à vivre, c’est-à-dire par la somme dont vous disposez après déduction des charges de crédit et des impôts.  
Ce reste à vivre doit être suffisant pour couvrir l’ensemble de vos dépenses courantes incompressibles, à savoir : 
  • les courses alimentaires
  • les factures d’électricité, de gaz, d’accès à internet et téléphonie, d’assurance
  • l’habillement…
  • les frais de scolarité, de garde des enfants en bas-âge
  • les frais d’équipement
Le montant des mensualités, et donc votre capacité d’emprunt immobilier est donc particulièrement lié au reste à vivre. 
Si vos revenus sont importants, et que votre reste à vivre est confortable, votre taux d’endettement pourra déroger à la règle des ⅓ de vos revenus. 
En revanche, si vos revenus sont trop modestes pour assurer un reste à vivre suffisant, les établissements de crédits peuvent in fine vous refuser un prêt.
Bon à savoir
Il n’existe pas de normes de reste à vivre, la vie étant plus chère à Paris et banlieue parisienne qu’en région. Toutefois, les montants minimum suivants sont en général utilisés par les banques pour estimer vos facultés d’emprunt : 
  • 800 euros pour une personne seule
  • 1200 euros pour un couple sans enfants
  • 300 euros par personne à charge supplémentaire
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L’ÂGE : UN AUTRE CRITÈRE IMPORTANT POUR CALCULER SA CAPACITÉ D’EMPRUNT IMMOBILIER

Votre âge fait bien évidemment partie des éléments regardés à la loupe par les établissements financiers. Et pour cause : le passage à la retraite rime souvent avec baisse de ressources, alors que le début de carrière laisse présager une évolution professionnelle et financière à la hausse.
Parmi les autres incidences de votre âge: le coût de votre assurance de prêt immobilier qui vient s’ajouter à votre mensualité de remboursement, et qui est pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Logiquement, le tarif de cette assurance, qui intervient en cas de décès ou d’invalidité, augmente avec l’âge (ainsi qu’en fonction de vos antécédents de santé).

LA DURÉE ET LE TAUX D’EMPRUNT : DES ÉLÉMENTS À PRENDRE EN COMPTE DANS LE CALCUL DE VOTRE CAPACITÉ D’EMPRUNT

Votre capacité d’emprunt sera également conditionnée par la durée de votre prêt immobilier, ainsi que par son taux. 
Plus votre taux sera important, plus votre mensualité le sera également, et par conséquent, plus votre taux d'endettement sera élevé, grevant ainsi votre capacité d’emprunt. Une solution peut être d’allonger la durée de votre prêt : vous pourrez ainsi réduire le montant de votre mensualité. En revanche, votre crédit vous coûtera, à terme, plus cher. 
Bon à savoir

Le montant de votre apport personnel a un impact non négligeable sur le taux d’emprunt que vous pourrez négocier.  

LES POSSIBILITÉS D’OPTIMISATION DE VOTRE CAPACITÉ D’EMPRUNT IMMOBILIER

Pour améliorer votre capacité d’emprunt, plusieurs dispositifs existent. 
Vous achetez pour habiter, et n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 2 ans ?
Vous pouvez alors peut-être prétendre au PTZ (Prêt à Taux Zéro) ! Si vos revenus ne dépassent pas certains plafonds, il peut financer de 20 à 40 % de votre opération, selon la zone sur laquelle est implanté votre futur logement, et cela sans intérêts.
D’autres prêts aidés existent, afin de diminuer vos coûts d’emprunt et donc d’augmenter votre capacité financière : prêt épargne logement, prêt Action logement, ou encore prêt conventionné à l’accession sociale…
Autre éventualité : mettre votre nouveau bien immobilier en location, au moins quelques années. Les revenus locatifs générés vous permettront de compenser tout ou partie vos charges de crédit, ce qui pourra inciter votre banquier à vous aider. Certains investissements locatifs offrent , de plus, certaines opportunités de défiscalisation.

En résumé

Comment calculer la capacité d’emprunt ?

Pour estimer votre capacité d’emprunt, vous devez d’abord déterminer la part maximale des revenus que vous pouvez allouer au remboursement de vos prêts, à savoir votre taux d’endettement. Parallèlement, vous devez conserver un reste à vivre suffisant pour pouvoir faire face à vos dépenses courantes. La combinaison de ces deux facteurs vous permet de calculer votre capacité d’emprunt immobilier.

Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?

Mais d’autres facteurs entrent en ligne de compte : votre âge au moment de la souscription du prêt, la durée de votre emprunt, le taux auquel la banque vous fait crédit, votre apport, le montant des prêts annexes auxquels vous pouvez prétendre, le type de projet que vous avez en tête… Pour calculer finement le montant que vous pourriez emprunter, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels ou testez notre calculette gratuite de capacité d’emprunt immobilier !

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