Calculer sa capacité d’emprunt immobilier

Le taux d’endettement : un des principaux éléments du calcul de la capacité d’emprunt immobilier

Le taux d’endettement correspond à la part des revenus nets mensuels dédiée au remboursement total de crédits, qu’il s’agisse de prêts immobiliers ou de crédits à la consommation. Très généralement, celle-ci ne doit pas dépasser 33 %.

Les revenus nets sont calculés sur la base de toutes les ressources fixes (salaires nets, primes contractuelles, pensions alimentaires, pensions de retraites et d’invalidité, revenus professionnels non salariés…).

S’il est bien souvent déterminant, le taux d’endettement peut toutefois ne pas être complètement discriminant dans certaines situations :

• les emprunteurs disposant de hauts revenus peuvent généralement le dépasser, dans la mesure où leur reste à vivre est relativement élevé même au-delà de 33 % d’endettement ;
• le saut de charge est lui aussi étudié par les organismes financiers : en cas d’accession à la propriété par exemple, si le montant de votre future mensualité de crédit équivaut à votre niveau actuel de loyer (que vous arrivez à honorer), il est probable que votre prêteur soit rassuré ;
• enfin, votre historique d’épargne est lui aussi un critère important, propre à apaiser les craintes des banquiers.

L’âge : un autre critère important pour calculer sa capacité d’emprunt immobilier

Votre âge fait bien évidemment partie des éléments regardés à la loupe par les établissements financiers. Et pour cause : le passage à la retraite rime souvent avec baisse de ressources, alors que le début de carrière laisse présager une évolution professionnelle et financière à la hausse.

Parmi les autres incidences de votre âge: le coût de votre assurance de prêt immobilier qui vient s’ajouter à votre mensualité de remboursement, et qui est pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Logiquement, le tarif de cette assurance, qui intervient en cas de décès ou d’invalidité, augmente avec l’âge (ainsi qu’en fonction de vos antécédents de santé).

Les possibilités d’optimisation de votre capacité d’emprunt immobilier

Vous achetez pour habiter, et n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 2 ans ? Vous pouvez alors peut-être prétendre au PTZ (Prêt à Taux Zéro) ! Si vos revenus ne dépassent pas certains plafonds, il peut financer de 20 à 40 % de votre opération, selon la zone sur laquelle est implanté votre futur logement, et cela sans intérêts.

D’autres prêts aidés existent, afin de diminuer vos coûts d’emprunt et donc d’augmenter votre capacité financière : prêt épargne logement, prêt Action logement, ou encore prêt conventionné à l’accession sociale…

Autre éventualité : mettre votre nouveau bien immobilier en location, au moins quelques années. Les revenus locatifs générés vous permettront de compenser tout ou partie vos charges de crédit, ce qui pourra inciter votre banquier à vous aider. Certains investissements locatifs offrent , de plus, certaines opportunités de défiscalisation.

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