Conseils en achat immobilier

Loi Scrivener : tout comprendre

Publié le 28/10/2022

marteau de loi et clés de maison sur un bureau

Vous vous apprêtez à contracter un prêt immobilier et on vous a parlé de la loi Scrivener ? On vous dit tout sur cette garantie de protection pour l'emprunteur.

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Loi scrivener : définition

Présente à toutes les étapes importantes de décision concernant votre emprunt immobilier, la loi Scrivener a été conçue pour encadrer votre protection en tant qu’emprunteur. Le dispositif est complété par la Loi Neiertz qui concerne spécifiquement le surendettement : prévention, résolution des problèmes des familles surendettées, responsabilisation des prêteurs et emprunteurs.

La loi Scrivener revoit en détail l’offre préalable au crédit

Ça y est, vous venez de recevoir des offres de prêt pour votre projet immobilier ! Il va maintenant falloir en retenir une, la signer et vous engager sur la durée.

Il ne faut pas prendre ce choix à la légère, c'est pourquoi le Code de la Consommation a prévu différentes dispositions, consignées dans la loi Scrivener. Celle-ci comporte deux volets essentiels pour votre information et votre protection en tant que consommateur. Parce qu’un emprunteur averti en vaut deux !

Pour vous permettre de comparer les offres de crédit à votre disposition, la loi Scrivener impose les critères qui doivent obligatoirement figurer sur l´offre préalable de crédit. La liste est longue :

l'identité des parties (prêteur, emprunteur, caution éventuelle) ;
la nature du prêt (PEL, prêt Accession - Action logement, prêt classique, etc.) ;
l'objet du prêt (résidence principale, secondaire, achat d'un terrain à construire, etc.) ;
le montant du crédit proposé (dans le cas d’un prêt à taux révisable, les modalités d'indexation doivent être clairement indiquées) ;
les dispositions relatives à la durée de validité des conditions de l´offre et aux conditions de son acceptation ;
l'échéancier détaillé, sous forme de tableau, des amortissements comportant les dates et le montant global de chaque échéance avec la part d´amortissement du capital et la part des intérêts ;
la date de mise à disposition des fonds ;
les garanties apportées par l´emprunteur et leur coût ;
les assurances exigées par la banque et leur coût ;
les conditions de transfert du prêt à une autre personne.

Bon à savoir

Aucune modification du contrat ne peut vous être imposée après signature.

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Loi et délai Scrivener : un délai de réflexion de 10 jours

C'est la partie la plus connue de la loi Scrivener : dès réception de l'offre écrite, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours. Vous pouvez ainsi décider de l'accepter ou de la refuser.

Vous ne pouvez pas vous prononcer avant le 11e jour et, si vous l'acceptez, vous devez la retourner à votre banque avant le 30e jour suivant sa réception. Retenez donc que vous avez 20 jours devant vous pour faire votre choix. Au-delà de ce délai, l'offre est caduque et les conditions peuvent être revues par la banque.

Vous disposez ensuite de 4 mois pour faire débloquer les fonds et concrétiser la vente. Si, dans ce délai, la vente ne se réalise pas pour des raisons indépendantes de votre volonté, vous pouvez vous désengager du contrat de crédit accepté.

De plus, conformément à la législation "aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent" (Article L 321-2 de la loi N° 2001-1168 du 11 décembre 2001). Ce qui signifie très clairement que vous ne devez rien payer à la banque tant que le prêt n'a pas été effectivement déboursé (frais de dossier, avance, etc.).

Le champ d’application de la loi Scrivener et les clauses suspensives

Vous hésitez avant de signer votre promesse de vente, car vous n'êtes pas certain d'obtenir votre crédit ? Pas d'inquiétude, en application de la loi Scrivener, toute promesse de vente doit obligatoirement comprendre une condition suspensive d'obtention du ou des prêts. La vente ne sera finalisée que lorsque vous aurez obtenu un financement aux conditions mentionnées dans la promesse de vente.

Votre promesse de vente contient également une date de réalisation de ces conditions suspensives. Cette date se situe généralement à mi-chemin entre la signature de la promesse de vente et la date prévue de signature de l'acte authentique chez le notaire.

De votre côté, vous devez vous engager à initier des démarches en vue d'obtenir un financement dans un délai précis, le plus souvent une dizaine de jours. Pour attester de l´avancement de vos recherches, les établissements prêteurs interrogés vous remettront, à réception de votre demande, une lettre de dépôt de dossier que vous pourrez présenter au vendeur.

La condition suspensive est considérée comme "réalisée", c'est-à-dire levée, dès réception d'une offre de prêt préalable conforme.

Bon à savoir

Si votre financement repose sur plusieurs types de prêts (prêt d'épargne logement, prêt à taux 0 %, prêt employeur), chacun d'eux ne sera conclu qu'à condition que l'autre soit accordé.

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Et mon acompte dans tout ça ?

Lors de la signature de la promesse de vente, vous versez généralement au vendeur, une fois le délai de rétractation de 7 jours passé, entre 5 % et 10 % du prix du bien en guise de réservation. Que devient cet argent ?

Si aucune banque ne vous accorde le prêt, vous récupérez votre acompte. En revanche, si votre prêt est accordé, mais que vous faites marche arrière, non seulement vous perdez votre acompte, mais vous devez évidemment rembourser les fonds qui auraient déjà été débloqués par la banque.

Si c'est le vendeur qui annule la vente, il vous rend votre acompte et doit vous verser une somme égale à deux fois le montant des arrhes.

Le plus souvent, la vente se fait, et l’acompte est naturellement déduit du montant de la transaction que vous réglez au vendeur.

Bon à savoir

Faites bien préciser dans le compromis de vente la somme que vous versez et gardez une trace du chèque ou du virement correspondant.

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Loi Scrivener et remboursement anticipé

Le fonctionnement des pénalités de remboursement

Il n'est pas rare qu'un logement soit revendu alors que le crédit immobilier correspondant n'est pas arrivé à son terme, notamment lors d'une opération d´achat-revente. Comment faire alors pour solder cet encours ? La loi Scrivener vous reconnaît, sous certaines conditions, le droit de rembourser par anticipation (en partie ou en totalité) les prêts souscrits.

L'organisme prêteur est autorisé à vous demander une indemnité de remboursement anticipé (IRA) au titre des intérêts non échus, afin de ne pas être totalement perdant sur la valeur des intérêts restants à courir. Cette indemnité a pour effet de couvrir en partie le manque à gagner des intérêts du prêteur, ainsi que les frais de gestion supplémentaires occasionnés par le remboursement avant terme.

Le montant de vos pénalités de remboursement anticipé ne peut excéder un semestre d'intérêts au taux moyen du crédit dans la limite de 3 % du capital restant dû. La banque doit retenir l'option la moins chère pour vous.

Les différences en fonction des types de crédit

Si vous avez emprunté à taux fixe, les établissements appliquent généralement le maximum des pénalités prévues par la loi, même si les pénalités peuvent être annulées au-delà d'un certain nombre d'années (10 ou 15 ans) pour les crédits consentis sur de longues durées.

Les crédits issus de l´épargne logement (CEL et PEL) et les prêts révisables ne sont majoritairement pas soumis à des pénalités et celles-ci sont souvent réduites pour les crédits révisables à taux capé.

Vous n'avez bien évidemment pas de pénalités à payer pour un prêt relais, puisqu'il est destiné à être remboursé par anticipation !

Dans le cas où un contrat de prêt est assorti de taux d´intérêt différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt.

Le remboursement anticipé : pas toujours une bonne affaire

Attention, réfléchissez bien avant de solder vos "dettes". Paradoxalement, en dehors d'une opération d'achat-revente où la clôture de votre prêt est nécessaire pour contracter un nouveau prêt et financer votre nouveau projet immobilier, le remboursement anticipé n´est pas toujours avantageux.

Si vous avez besoin de liquidités à court ou moyen terme, ne vous démunissez pas en voulant à tout prix rembourser votre prêt. Conservez tout ou partie de votre pécule pour (re)constituer votre épargne.

Sachez également qu’un crédit immobilier est presque toujours meilleur marché qu'un crédit à la consommation. Mieux vaut donc puiser dans votre cagnotte pour régler vos différentes dépenses plutôt que de rembourser votre crédit immobilier !

Avantages et inconvénients de la loi Scrivener

La loi Scrivener présente un avantage majeur : la protection de l’emprunteur immobilier. Ce qu’on considère comme des “inconvénients” sont plutôt des obligations qui peuvent se révéler contraignantes.

Par exemple, si un emprunteur se voit proposer une offre par sa banque, il ne peut pas rompre le compromis de vente s’il est soumis à une levée de la clause suspensive d’obtention d’offre de prêt. Or, cela peut poser quelques problèmes en cas de perte d’emploi, de décès d’un enfant, etc.

Le délai de validité de l’offre de prêt (qui est 30 jours) se révèle également très court au regard des pièces qu’il faut communiquer au notaire pour finaliser l’acte de vente. Or, si après ce délai, l’emprunteur est contraint de demander une nouvelle offre de prêt, avec potentiellement un TEG moins intéressant à la clé.

Bon à savoir

Vous pouvez négocier un délai plus long avec votre banque pour pallier ce cas de figure.

Loi Scrivener : ce qu’il faut retenir

Qui est concerné par la loi Scrivener ?

La loi Scrivener concerne les personnes physiques et non les sociétés. Elle réglemente l'offre de crédit ou l’offre préalable de prêt et s’adresse donc aux emprunteurs.

Qu'est-ce qu'un prêt loi Scrivener ?

Depuis 1979, la loi Scrivener offre un cadre réglementaire dans l’obtention d’un prêt immobilier. Elle s’applique à tous les crédits, et pour toute opération immobilière, peu importe le bien acquis.

Quelle est la durée maximale selon la loi Scrivener pour un prêt immobilier ?

Le délai de validité minimum établi par la loi Scrivener est de 30 jours.

Quand s'applique la loi Scrivener ?

Elle s'applique à tous les prêts, lors de toute opération immobilière, quel que soit le bien acquis : maison, appartement, neuf ou ancien, terrain... dont le coût n'excède pas 21 500 €.

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