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Bien vendre son logement

Loi Carrez et hauteur sous plafond

discussion entre agent immobilier et un couple

On a souvent l’habitude, pour parler de la surface d’un logement, d’utiliser l’expression "surface loi Carrez". La loi Carrez, de son vrai nom "loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété", adoptée en décembre 1996, a en effet participé à définir clairement la surface privative d’un logement. La hauteur sous plafond en est un des critères déterminants. Mais elle ne s’applique pas au mesurage de tous les biens immobiliers, et ne concerne que la vente de lots en copropriété.

Loi Carrez : pour qui ?

La loi Carrez a été en son temps révolutionnaire, car elle a enfin défini précisément la surface privative que doit déclarer tout vendeur lors d’une transaction immobilière au sein d’une copropriété. Cette surface privative doit être publiée dans le règlement de copropriété ainsi qu’aux hypothèques, et indiquée dans tous les actes relatifs à la transmission des biens concernés.

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Impossible, donc, de tricher sur la surface lorsque l’on vend un bien immobilier en copropriété. Vous n’avez pas besoin d’avoir recours à un professionnel pour calculer la surface habitable en loi Carrez, même si cela est vivement conseillé : des sanctions sont en effet prévues en cas d’erreur ou d’omission. Les biens exclus du champ de l’application de loi Carrez sont les suivants :

  • les maisons et bâtiments individuels ;
  • les lots vendus en VEFA ;
  • les lots inférieurs à 8 m² ;
  • les granges, caves ou parkings ;
  • les terrains à bâtir.

Surface privative et hauteur sous plafond selon la loi Carrez

La définition de la surface privative selon la loi Carrez est précise : il s’agit de la surface de plancher cons-truite et couverte d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m. Exit donc les mezzanines, combles, sous-sols ou autres pièces qui ne respectent pas cette condition « loi Carrez » de hauteur sous plafond. Même si ces surfaces peuvent être exploitables pour y prévoir des chambres d’enfants, installer des rangements, ou un ballon d’eau chaude. Il faut, de plus, retrancher à ce calcul les surfaces au sol occupées par :

  • les murs et les cloisons ;
  • les marches et cages d’escalier ;
  • les embrasures de portes et fenêtres ;
  • les gaines ;
  • les annexes, comme les caves et les garages ;

Mais si leur hauteur sous plafond respecte le minimum de 1,80 m, votre calcul de surface privative Carrez peut prendre en compte les vérandas, mais aussi les combles mêmes non aménagés.

Bon à savoir

Dans une copropriété, les surfaces situées sous combles exclues de la loi Carrez ne sont pas prises en compte dans le calcul des tantièmes de copropriété, que ces combles soient ou non aménagés. C’est-à-dire que ces surfaces sont exclues du calcul de la quote-part de parties communes et donc des charges qui y sont associées. Ce qui représente parfois une opportunité.

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