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Loi Carrez : comment se calcule la surface ?

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premiers pas dans la maison en famille

Le calcul de surface loi Carrez permet de définir la superficie habitable et privative d’un logement dans une copropriété, qu’elle soit verticale (immeuble) ou horizontale (lotissement). La superficie Loi Carrez s’évalue en tenant compte de l’espace clos et couvert utile à usage privatif, par opposition aux parties communes. Sachez que le mesurage Carrez doit être annexé à la promesse et à l’acte de vente.

Loi Carrez : calcul des superficies concernées

La superficie définie grâce au calcul de la loi Carrez correspond à la surface réellement habitable d’un logement. Pour son mesurage, il convient donc de soustraire certains éléments :

  • les murs et cloisons ;
  • les marches et cages d’escalier ;
  • les embrasures de portes et fenêtres ;
  • les gaines ;
  • les balcons et terrasses ;
  • les annexes telles que cave ou garage.

Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m sont prises en compte. Les lots ou fractions de lot de moins de 8 m² ne rentrent dans le calcul que s’ils sont intégrés à l’"unité d’habitation". Par exemple, une petite chambre de bonne indépendante ne comptera pas. En revanche, s’il s’agit bien d’espaces clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, sont mesurés :

  • le sous-sol (hors cave et parking) ;
  • le grenier et les combles, même non aménagés ;
  • les réserves et remises ;
  • ou encore une véranda.
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Qui peut calculer une surface Loi Carrez ?

La loi Carrez ne vous oblige pas à faire appel à un professionnel pour réaliser le métrage. Vous pouvez donc le faire vous-même. Pour effectuer le calcul de superficie loi Carrez, il s’agit de mesurer les pièces une par une depuis l’intérieur des murs et cloisons. Par exemple, si vous avez une pièce de 4 m x 4 m, elle sera comptabilisée pour 16 m².

Attention aux pièges ! Les toits mansardés, les vérandas démontables et les placards sont de vrais casse-têtes. De plus, si vous vous trompez dans le calcul, votre responsabilité peut être engagée. Il peut donc paraître plus prudent de recourir aux services d’un diagnostiqueur certifié.

Calcul de la surface Loi Carrez : obligations et sanctions

Le calcul de la surface loi Carrez doit être annexé à la promesse de vente. Si ce n’est pas le cas et si l’acte de vente ne mentionne pas la surface privative du logement, l’acheteur peut solliciter la nullité de la vente pendant 1 mois à compter de la signature. Cet oubli est extrêmement rare, le notaire y veille.

Plus fréquemment, il arrive qu’un calcul de superficie Carrez fait-maison soit quelque peu enthousiaste. S’il s’avère que la superficie indiquée dans la promesse et l’acte de vente dépasse de plus de 5 % la surface réelle du bien, l’acheteur a 1 an pour demander la révision du prix. Le calcul du remboursement est directement lié au pourcentage supplémentaire de superficie déclarée. De plus, l’acheteur pourra aussi obtenir un remboursement sur les frais de notaire qui sont corrélés à la taille du logement.

C’est pour éviter cette mauvaise surprise que nous vous conseillons vivement de faire appel à un professionnel au moment du mesurage loi Carrez.

Bon à savoir

La loi Alur avait créé une confusion entre superficie privative (loi Carrez) et superficie habitable (loi Boutin). Maintenant, les choses sont claires : nul besoin d’un double diagnostic pour une vente immobilière, la loi Boutin ne s’applique qu’aux locations.

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