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Appel de fonds : tout ce qu'il faut savoir

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Vous prévoyez d’acheter un logement en VEFA ? Sachez que, dans le cadre de la Vente en l’État Futur d’Achèvement, le paiement se fait en plusieurs étapes, correspondant aux différents stades de construction prévus dans l’acte de vente. À chaque étape réalisée, le promoteur procède à un appel de fonds. Mais c’est quoi au juste un appel de fond ? Le groupe immobilier Nexity vous donne tous les détails !
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La VEFA en bref

La VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement n’est nul autre que la vente d’un logement non encore achevé ou qui n’est pas encore construit. Acheter un logement en VEFA, c’est faire un achat sur plan, c’est-à-dire acheter un bien neuf qui n’existe pas encore et dont le paiement s’effectue au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Vous pouvez prétendre à des aides financières, sous certaines conditions ou plafonds de ressources, en faisant l’acquisition d’un bien immobilier en VEFA :
  • Prêt à Taux Zéro ;
  • Prêt d’accession sociale (PAS) ;
  • Prêt Action Logement ;
  • Prêt des collectivités territoriales ;
  • Etc.
Par ailleurs, l’acheteur est protégé par différentes garanties dans le cadre de la Vente en l’État Futur d’Achèvement, parmi lesquelles :
  • La garantie décennale ;
  • La garantie biennale ou de bon fonctionnement ;
  • La garantie de parfait achèvement ;
  • La garantie d’isolation phonique ;
  • La Garantie d’achèvement de l’immeuble ;
  • La Garantie de remboursement.
Bon à savoir
La garantie de remboursement couvre l’acheteur en cas d’abandon du chantier. Comme son nom l’indique, cette garantie permet d’obtenir le remboursement des fonds déjà versés.
Pour information, acheter en VEFA permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Les frais de notaire sont de 7 à 8 % pour l’achat dans l’ancien, alors qu’ils sont de 2 à 4 % pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf.

VEFA : qu’est-ce qu’un appel de fonds ?

Comme susmentionné, le paiement d’un logement en VEFA se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux. À chaque étape de construction du bien, l’acquéreur doit verser une certaine somme préalablement fixée dans le contrat de vente. Il reçoit de la part du promoteur un courrier simple mentionnant le montant à verser et ce à quoi il correspond. C’est ce que l’on entend par “appel de fonds”.
Sachez que les appels de fonds sont spécifiques à la VEFA et sont encadrés par la loi, plus précisément par le Code de la Construction et de l’Habitation. C’est une mesure obligatoire dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement. Tous les détails doivent être mentionnés dans le contrat de vente :
  • Le montant total du logement ;
  • Les différents stades de construction et les montants à verser à chaque étape ;
  • Le calendrier d’appels de fonds ;
  • Les modalités de paiement ;
  • Etc.
Bon à savoir
L’échelonnement du paiement est établi par la loi en fonction de l’avancement des travaux et non par le promoteur. Les différents paliers d’appels de fonds ainsi que les montants à verser sont strictement encadrés par le Code de la Construction et de l’Habitation.

Appel de fonds : les plafonds à respecter

Le promoteur procède à un appel de fonds au fur et à mesure de l’avancée des travaux, c’est-à-dire à chaque stade de construction du bien. En règle générale, un appel de fond est lancé dès la réservation du logement, lorsque les fondations sont achevées, à la mise hors d’eau et d’air, à l’achèvement des travaux et à la livraison du logement.
Des pourcentages précis sont imposés par la loi :
  • 5% lors de la signature du contrat de réservation ;
  • 35% une fois les fondations terminées ;
  • 75% à la mise hors d’eau et hors d’air ;
  • 95% une fois les travaux achevés ;
  • 100% au moment de la remise des clés.
Les appels de fonds demandés par le promoteur immobilier ne doivent pas dépasser ces pourcentages. Il est à noter que ces pourcentages maximums sont définis par l’article R261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Le premier versement est généralement de 5% du prix de vente dans le cas où la signature du contrat VEFA a lieu dans un délai de 1 an après la signature du contrat de réservation. Si la signature de l’acte authentique a lieu dans un délai de 2 ans, alors le dépôt de garantie est de 2%. Au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Quant au dernier versement, c’est-à-dire les 5% restants, il peut être conservé auprès d’un notaire, choisi par le promoteur et l’acheteur, ou à la Caisse des dépôts et consignations dans le cas où le logement n’est pas conforme à ce qui a été prévu dans le contrat ou encore s’il est inhabitable à cause de malfaçons graves.
Bon à savoir
L’acquéreur reçoit un appel de fonds à chaque stade de construction indiqué dans le calendrier, mais aussi une attestation d’avancement de travaux.
Le maître d’œuvre d’exécution du chantier doit en effet justifier l’état d’avancement des travaux via une attestation. Sans celle-ci, le promoteur immobilier ne peut pas envoyer à l’acheteur un appel de fonds.

Appel de fonds : comment ça marche ?

Comme mentionné précédemment, le promoteur immobilier fait parvenir à l’acheteur les appels de fonds via un courrier simple. Lorsqu’une étape du chantier est terminée, un courrier d’appel de fonds est directement envoyé à l’acquéreur avec l’attestation d’avancement des travaux. Les montants à verser et les délais de paiement sont bien évidemment indiqués dans ce courrier.
Une fois qu’il reçoit un appel de fonds, l’acheteur est tenu de respecter le délai de versement au risque de payer des pénalités de retard. En effet, des pénalités de retard de 1% peuvent être appliquées dans le cas où les versements ne sont pas effectués dans les temps.
Pour information, il est possible d’intégrer au contrat en VEFA une clause de rupture automatique en cas de non-paiement de l’appel de fonds. Dans ce cas, l’acheteur peut être amené à payer une indemnité de 10% du prix de vente.
Bon à savoir
Un échéancier prévisionnel des appels de fonds est remis à l’acheteur au moment de la signature du contrat de réservation, lui permettant d’anticiper les versements.
Les délais indiqués peuvent évoluer au fil des travaux, dans la mesure où il peut y avoir des stades d’avancements et, par conséquent, des appels de fonds intermédiaires.
Si l’acheteur recourt à un prêt pour financer son projet d’achat sur plan, il est tenu de transmettre à son établissement bancaire chaque appel de fonds, avec la mention “Bon pour déblocage d’un montant de…”. Dans ce cas, l’appel de fonds sera considéré comme un bon de décaissement autorisant le virement de la somme demandée au promoteur immobilier.
L’acquéreur dispose généralement d’un délai de 15 jours pour payer la somme demandée, à compter de la réception de l’appel de fonds. Le règlement peut être effectué par virement ou par chèque.

 

En résumé

Qu’est-ce qu’un appel de fonds en VEFA ?

Concrètement, un appel de fonds correspond à la somme que l’acheteur doit verser à différents stades de la construction du logement,  dans le cadre d’une VEFA.
Plusieurs appels de fonds sont envoyés à l’acheteur, depuis la signature du contrat de réservation jusqu’à la remise des clés. Leurs montants sont indiqués dans le contrat de vente, ainsi que les  délais de paiement.

À quels moments les appels de fonds sont lancés ?

Généralement, plusieurs appels de fonds sont envoyés à l’acheteur, notamment :
  • Lors de la signature du contrat de réservation ;
  • Après achèvement des fondations ;
  • À la mise hors d’eau et d’air du logement ;
  • À l’achèvement des travaux ;
  • À la remise des clés de l’appartement ou de la maison.
Il peut y avoir des appels de fonds intermédiaires si le promoteur immobilier peut prouver l’avancée des travaux.

Quels sont les plafonds à respecter pour les appels de fonds ?

L’article R261-14 Code de la Construction et de l’Habitation impose des plafonds précis pour les appels de fonds, à savoir :
  • 5% dès la réservation du logement ;
  • 35% lorsque les fondations sont terminées ;
  • 75% à la mise hors d’eau et hors d’air ;
  • 95% à l’achèvement des travaux ;
  • 100% au moment de la livraison du bien.
Le premier versement, c’est-à-dire le dépôt de garantie, est de 2% du prix de vente si la signature du contrat de vente a lieu dans un délai de 2 ans après la signature du contrat de réservation. Au-delà de 2 ans, le premier appel de fonds ne peut être exigé.

Comment se passe un appel de fonds ?

Le promoteur fait parvenir à l’acquéreur un courrier d’appel de fonds à chaque fois qu’une étape du chantier est terminée, ainsi qu’une attestation d’avancement des travaux établie par le maître d’œuvre.
Après réception de l’appel de fonds, l’acheteur dispose d’un délai de 15 jours pour le recouvrement. En cas de retard de paiement, des pénalités de 1% peuvent être appliquées.
S’il recourt à un prêt pour financer son projet d’achat sur plan, l’acheteur doit transmettre l’appel de fonds à son établissement bancaire avec la mention “Bon pour déblocage”, autorisant le virement de la somme demandée au promoteur.
 
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