Garantie Biennale : Comment ça Marche ?

Définition de l’assurance biennale

La garantie biennale est aussi connue sous le nom de garantie de bon fonctionnement. Elle fait partie des préconisations de la loi Spinetta de 1978 ayant pour but de protéger davantage les acquéreurs particuliers de constructions neuves.

Si un propriétaire découvre des dysfonctionnements sur les éléments dissociables et démontables du bâtiment (stores, chaudière, appareils électriques, etc.) pendant ou après la réception des travaux, il peut demander la réparation de ces dommages au constructeur. Les sinistres peuvent intervenir sur un chantier de construction comme de rénovation.

Il est conseillé pour un constructeur de souscrire une assurance biennale avant l’ouverture pour compléter la garantie décennale, même si le défaut de garantie biennale n’est pas sanctionné par la loi (contrairement à l’assurance décennale qui est obligatoire).

Que couvre la garantie biennale ?

Les éléments et équipements non couverts par la garantie décennale

La garantie biennale couvre tous les éléments d’équipement d'un ouvrage qui sont :

• livrés avec la construction et installés avant sa réception
• dissociables de l’ouvrage
• dont le remplacement ou le retrait n’impacte pas l’usage initial du bâtiment
• voués à fonctionner (opposition aux éléments inertes).

• les portes intérieures
• les éléments de plomberie
• les appareils électriques fournis à la livraison
• les faux plafonds et cloisons mobiles
• les volets
• etc.

Quelques cas particuliers

La garantie de bon fonctionnement ne s'applique normalement pas :

• pour la peinture
• pour les revêtements muraux
• pour les enduits esthétiques

Pour ces éléments, c'est la responsabilité contractuelle du constructeur qui est concernée.

Pour tout ce qui relève des peintures et enduits avec une fonction technique (isolation, imperméabilisation, anti-corrosion), ce sont l'assurance décennale et l'assurance dommages-ouvrage qui entrent en jeu.

Pour ce qui est du revêtement du sol, ces éléments ne sont pas concernés par la garantie biennale même s’ils sont dissociables de l’ouvrage.

Pour une moquette, un carrelage ou un parquet mal posé, c’est la garantie décennale qui est impliquée.

Quelle est la durée de cette protection légale ?

L’application de la garantie biennale est de 2 ans sur les biens neufs. Ce délai débute à partir de la date de réception des travaux : cette dernière est formalisée dans un document signé par les deux parties (maître d’œuvre et maître d’ouvrage), le plus souvent sous la forme d’un procès-verbal.

À la réception de l’ouvrage, le client peut émettre des réserves qui impliquent des travaux de réparation de la part du constructeur.

Toutefois, la durée du recours peut s’étendre jusqu’à 10 ans puisque la réparation des dommages concernés peut s’effectuer après les 2 ans (donc après le délai biennal légal).

Qui souscrit l’assurance biennale ?

La garantie biennale est souscrite par le constructeur d'ouvrage, qu’il s’agisse d’un entrepreneur du bâtiment, d’un architecte, d’un technicien, d’un constructeur de maisons individuelles ou encore d’un promoteur immobilier.

L’assurance joue ensuite en faveur du maître d'ouvrage, de l'acquéreur ou du locataire de l'ouvrage concerné. Si le bien est vendu dans les 2 ans d’application de la garantie, celle-ci se transfère au nouvel acquéreur.

Garantie biennale : obligatoire ou non ?

Il n’est pas obligatoire pour un maître d’ouvrage (personne morale ou personne physique) de souscrire une garantie biennale. Cependant, ce dernier sera quand même dans l’obligation de remplacer ou réparer les éléments défectueux, avec tous les frais à sa charge. C’est donc une assurance fortement recommandée puisque les dépenses liées à la réparation peuvent être lourdes.

Toutefois, un constructeur peut échapper à sa responsabilité pour les dommages entraînés par un cas de force majeur, c’est-à-dire un élément extérieur, ou bien à cause d’un défaut d’entretien ou d’une usure normale de l’élément d’équipement en question.

Garantie biennale ou décennale ou de parfait achèvement ?

Garantie biennale ou garantie décennale ?

La principale différence entre ces deux niveaux de protection relève de la durée d’intervention et le type d’éléments assurés : la protection biennale couvre le bénéficiaire pendant 2 ans, tandis que la protection décennale le couvre pendant 10 ans. De plus, cette dernière concerne les éléments indissociables de l’ouvrage et dont les dommages affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné.

Garantie biennale ou garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement concerne tous les désordres signalés dans le procès-verbal de réception des travaux. Ils doivent être réglés par l’entreprise responsable dans l'année suivant la réception des travaux. Ces dommages doivent impérativement être signalés dans le PV pour être couverts par la GPA.

Garantie biennale et VEFA

La garantie biennale s’applique-t-elle à une maison neuve ou un logement neuf en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) ? Ce type de vente offre de nombreuses assurances pour le futur propriétaire du bien immobilier puisque toutes les constructions neuves sont concernées par la garantie biennale.

En effet, grâce à la garantie de bon fonctionnement, l’acquéreur signataire du contrat de VEFA peut signaler les dommages et obtenir la réparation auprès du promoteur immobilier qui est ici le responsable des désordres matériels. Ainsi, tous les promoteurs sont dans l’obligation de fournir des éléments d’équipements conformes à ce qui est mentionné dans le contrat de réservation.

Comment faire jouer la garantie biennale ?

Afin de faire jouer l’assurance biennale durant la période de validité de la garantie, il faut commencer la procédure en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception directement au constructeur dans un délai aussi rapide que possible. Ce dernier doit procéder à la réparation des désordres. Si l’acheteur n’obtient aucun retour du constructeur, il convient ensuite d’envoyer une mise en demeure.

Dans les deux cas, le courrier doit mentionner les dysfonctionnements constatés et expliciter la demande d’intervention du maître d’œuvre à ses propres frais. Il convient également de préciser un certain délai, par exemple 60 ou 90 jours. Si les travaux demandés ne sont pas réalisés, l’acheteur doit ensuite saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.

Garantie de bon fonctionnement : ce qu’il faut retenir

La garantie biennale est donc bénéfique pour les deux parties impliquées : le maître d’ouvrage obtient une réparation des dommages sur certains éléments de son logement neuf tandis que le maître d’œuvre sera indemnisé par son assurance pour financer le coût de ces mêmes réparations. Même si cette protection n’est pas obligatoire, il est ainsi fortement conseillé de la souscrire.

Comment fonctionne la biennale ?

La garantie biennale complète la garantie de parfait achèvement (sollicitée durant 1 an suivant la réception des travaux). Elle protège le maître d’ouvrage pendant 2 ans pour lui permettre d’obtenir la réparation de défauts ou dommages sur certains éléments d’équipements.

Quel est le délai de garantie ?

La garantie biennale est valable pendant 2 ans, mais la réparation des travaux peut être effectuée passé ce délai.

Garantie biennale ou décennale ?

La garantie biennale concerne les éléments d’équipements dissociables et qui n’affectent pas la solidité ou l’usage du bâtiment pendant 2 ans, tandis que la garantie décennale concerne les dommages affectant la solidité de la construction ou son usage initial.

Que couvre la garantie biennale ?

La garantie biennale concerne les éléments d’équipements dissociables et qui n’affectent pas la solidité ou l’usage du bâtiment. Cette assurance impose au constructeur de réparer ou remplacer les éléments défaillants et/ou non conformes au contrat de réservation pour la VEFA.