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Comment devenir investisseur immobilier ?

investisseur avec calculatrice et graphiques

Vous voulez faire partie de ces investisseurs immobiliers pour construire votre patrimoine, augmenter vos revenus, préparer votre retraite ou réduire vos impôts ? Nexity vous explique tout ce qu’il faut savoir pour passer à l’action dans son guide de l’investisseur immobilier.

Étape 1 : faire le point sur votre situation financière et vos objectifs

Vous vous demandez quelle est la toute première étape pour investir quand vous partez de zéro ?
C’est de faire le point sur votre situation. Pour cela, demandez-vous : 
  • Quelle est votre situation financière actuelle ? Disposez-vous de revenus stables ? Disposez-vous d’un apport (même faible) ?
  • Quel est votre objectif derrière la décision d’investir ? Est-ce pour augmenter vos revenus ? Est-ce pour préparer votre retraite ? Est-ce pour réduire vos impôts ? 
Selon les réponses à ces questions, vous pourrez d’ores et déjà déterminer le type de bien le plus adapté pour vous sur les critères suivants :
  • La situation géographique du bien : si c’est pour préparer votre retraite, est-ce important qu’il soit proche de chez vous ? Si c’est pour augmenter vos revenus, est-ce plus rentable d’investir dans votre ville ou dans la ville voisine ? 
  • Le type de bien : si vous voulez réduire vos impôts et profiter des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, vous pencherez naturellement pour de l’immobilier neuf. Si vous souhaitez investir dans un appartement en résidences services, c’est l’occasion de profiter du dispositif Censi-Bouvard. Si votre objectif est de rénover un appartement pour le revendre ou le mettre en location, vous pencherez pour l’ancien. 
  • Le montant à investir : combien êtes-vous prêt à investir pour ce bien ? Est-ce avantageux d’investir dès maintenant ou est-ce qu’il est préférable d’attendre un peu pour avoir un plus grand apport ? 
Lisez également : défiscalisation loi Pinel 

Étape 2 : trouver un bien

Le plus simple est parfois d’investir autour de chez soi. 
Il y a plusieurs avantages à cela :
  • Les visites sont accessibles rapidement
  • Vous avez une meilleure connaissance du marché pour faire votre choix et vous éviter ainsi au maximum l’asymétrie d’information.
  • La gestion locative après l’achat est aussi bien plus simple. 
Mais un tas de raisons peuvent faire que vous ne vouliez pas acheter autour de chez vous. Tout simplement car il est parfois plus rentable ou pratique pour vos objectifs futurs d’acheter dans d’autres zones.
Dans ce cas, vous pouvez faire appel à des professionnels de l’immobilier. Cela vous évitera toute arnaque, rendra possibles les visites rapides et permettra une gestion éclairée de votre investissement. 
Bon à savoir

Que ce soit pour la recherche de bien ou pour la gestion locative du bien, les agences immobilières sont les spécialistes de leurs secteurs. 

 

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Étape 3 : obtenir votre prêt bancaire 

Cette étape est peut-être la plus importante, car sans financement, vous ne pourrez pas aller plus loin. 
En principe, l’investisseur immobilier utilise ce qu’on appelle “l’effet de levier”. Cela consiste à utiliser l’emprunt bancaire pour investir, puis de rembourser tout ou partie des mensualités bancaires par le biais des loyers perçus avec votre bien.
Plusieurs critères rentrent en compte pour obtenir votre prêt, avec notamment : 
  • Le montant de votre apport : généralement, plus votre apport est important, plus vous aurez de chance de débloquer les fonds.
  • Le montant de vos revenus : selon si vous gagnez le SMIC ou 5 000€ par mois, vous ne pourrez pas prétendre au même montant d’emprunt car vous n’aurez pas la même capacité de remboursement. 
  • La régularité de vos revenus : la situation la plus favorable pour les banques est le CDI, ce statut est censé garantir des revenus fixes et stables. Si vous êtes travailleur indépendant, il faudra davantage justifier d’une bonne santé financière. 
  • La gestion de vos finances personnelles : c’est un critère souvent mis de côté et qui a pourtant toute son importance. Le plus souvent, la banque vous demandera vos relevés de compte des 3 derniers mois. Si vous vivez au-dessus de vos moyens, vous limitez grandement vos chances d’obtenir un prêt, même si votre apport est conséquent. Par contre, si vous mettez de côté chaque mois un % important de vos revenus, il y a toutes les chances que la banque vous accorde le prêt (parfois même sans apport). 
Bon à savoir
La banque préfère généralement une personne qui gagne 1800€ et qui épargne chaque mois 20% depuis des années, plutôt qu’une personne qui gagne le double, mais qui n’a jamais épargné. 

Étape 4 : mettre votre bien en état

Si vous décidez d’investir dans le neuf, cette étape ne vous concerne pas. Vous pouvez dans ce cas consulter notre article sur les nombreux avantages d’investir dans le neuf
Si vous investissez dans l’ancien, il faudra peut-être faire des travaux de rénovation. Dans ce cas, il est important de choisir les bons artisans. 
Pour cela, 3 conseils : 
  • Au moment où vous signez votre ordre d’achat avec le vendeur, demandez-lui si vous pouvez venir avec des artisans faire des devis.
  • Faites ensuite appel à cinq entreprises de rénovation pour avoir plusieurs devis sur le montant des travaux à réaliser
  • Puis, sélectionnez les 2 devis qui vous semblent les plus intéressants et demandez aux sociétés d’aller voir un de leur ancien chantier pour vérifier que le travail est fait correctement.
Vous pourrez alors valider votre choix et lancer les travaux de rénovation. 
Bon à savoir
Cette étape peut vous faire perdre beaucoup d’argent si elle est mal maîtrisée. Assurez-vous de faire les choses correctement ou simplifiez-vous la vie en choisissant d’investir dans le neuf, vous saurez à quoi vous attendre. 

Étape 5 : mettre votre bien en location 

Pour cela, vous devrez poster des annonces sur les sites de particulier à particulier. 
Il existe 2 leviers pour maximiser vos chances de louer rapidement et efficacement :
  • Utiliser les mots justes : l’annonce que vous rédigerez devra mettre en valeur votre bien, il devra donner envie à ses lecteurs d’y projeter leur quotidien. Faites appel à votre créativité en restant pragmatique. 
  • Faire de belles photos : les photos ont une importance capitale car elles sont la première impression que se fait le futur locataire sur votre bien. Si vos photos sont belles et lumineuses, vos chances d’avoir des retours seront bien plus rapides.
Bon à savoir
La recherche de locataire peut aussi être assurée par des professionnels de l’immobilier. Cela vous permettra d’avoir une annonce professionnelle et de mettre votre bien à bon prix.

Étape 6 : Sélectionnez vos locataires et percevez vos loyers

Lorsque vous choisissez vos locataires, vous devrez vous mettre à la place de la banque quand elle a décidé de vous octroyer votre prêt. 
Il vous faut vérifier :
  • La situation financière du locataire : est-ce que le locataire a des revenus fixes ? A-t-il des revenus suffisants pour couvrir le loyer ?
  • La situation financière du garant : il vous faut être certain que le garant est assez solide pour couvrir les loyers dans le cas où le locataire venait à ne plus avoir de ressources financières. 
Encore une fois, cette partie est très importante. Si le travail préalable de sélection a mal été fait, cela peut largement diminuer votre rentabilité.
Il existe des assurances de loyers impayés si vous voulez avoir la garantie de percevoir vos loyers. Cela diminue votre rentabilité mais vous permet d’être certain de vos calculs.  

Les avantages d’être un investisseur immobilier

L’immobilier comporte 3 dimensions avantageuses qui en font l’investissement préféré des Français : 
  • La sécurité : l’immobilier est ce qu’on appelle une valeur refuge : sa valeur est stable et à tendance haussière. 
  • La durabilité : par son caractère vital pour l’homme, l’immobilier existera toujours. L’immobilier donne ainsi la garantie d’avoir un patrimoine qui va durer dans le temps.
  • La rentabilité : la rentabilité de l’immobilier est globalement bonne. De nombreux dispositifs fiscaux vous permettent de réduire vos impôts ; c’est le cas avec l’immobilier neuf et la loi Pinel par exemple.
Que ce soit pour préparer votre retraite, réduire vos impôts ou augmenter vos revenus, investir dans l’immobilier est le meilleur moyen de construire un patrimoine qui pourra perdurer et profiter à votre famille sur plusieurs générations. 
>> À lire également : pourquoi investir  

Les idées reçues sur l’investisseur immobilier 

Quand on parle d’investir en immobilier, il y a souvent des idées reçues.
En voici quelques-unes : 
  • · “Investir est réservé aux riches” : comme décrit plus haut, même avec des revenus modestes, vous pouvez prétendre à devenir investisseur immobilier si vous avez une bonne discipline financière depuis plusieurs années. 
  • · “Investir n’est pas pour les jeunes” : l’âge n’a pas de rapport avec le fait d’investir en immobilier. Certes, vous n’avez peut-être pas encore eu l’occasion de construire un apport important, mais si vous êtes raisonnable sur vos dépenses et que vous épargnez chaque mois, rien ne vous empêche de commencer par un petit investissement. 
  • · ”Investir est réservé aux diplômés” : même chose que pour les jeunes, investir en immobilier n’a rien à voir avec le diplôme. Ce sont la régularité de vos revenus, le montant et la gestion de vos finances qui intéressent les banques. 
  • · “Investir n’est pas pour les indépendants” : vous aurez peut-être plus de difficultés à vous faire financer par la banque qu’une personne en CDI. Toutefois, si vous justifiez de revenus réguliers et de dépenses maîtrisées, vous trouverez un financement adapté.
Aujourd’hui, l’investissement immobilier est accessible à la majeure partie des Français, à condition de s’en donner les moyens : discipline financière, rigueur et détermination.
Alors, êtes-vous prêt à investir ? 

En résumé

Comment devenir investisseur immobilier ?

Les 6 grandes étapes : 
  • Faire le point sur votre situation financière et vos objectifs 
  • Trouver un bien
  • Obtenir votre prêt bancaire
  • Mettre votre bien en état
  • Mettre votre bien en location
  • Sélectionnez vos locataires et percevez vos loyers

Les avantages d’être un investisseur immobilier : 

  • La sécurité 
  • La durabilité
  • La rentabilité
Tous les profils ont un modèle d’investissement qui peut leur correspondre. Rappelez-vous les 3 mots-clés de l’investisseur : discipline financière, rigueur et détermination. 
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