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Conseils en investissement immobilier

Le statut LMNP : simulation des amortissements possibles

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homme manipule une tablette tactile

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ont le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC si leurs revenus annuels n’excèdent pas 23 000 € ou représentent moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal, ou le régime réel dans le cas contraire (à moins que le loueur opte volontairement pour ce régime). Si le régime micro-BIC offre un abattement de 50% sur l’ensemble des revenus locatifs, le régime réel peut s’avérer plus intéressant notamment grâce à l’amortissement, qui va permettre de réduire les bénéfices déclarés.

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Les amortissements possibles en cas de location LMNP

L’amortissement comptable d’un investissement locatif consiste dans l’étalement de son coût sur toute sa durée d’utilisation. Il s’agit donc d’enregistrer, dans la comptabilité du loueur en meublé, la perte de valeur progressive d’un bien immobilier ou mobilier.

En location meublée, l’investisseur peut amortir 100 % :

  • de la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain) ;
  • du montant des frais d’acte ;
  • de la valeur hors taxe du mobilier ;
  • des travaux effectués dans le bien…

L’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste :

  • de 5 à 10 ans généralement pour les meubles (soit 10 à 20 % par an) ;
  • de 25 à 40 ans généralement pour l’immobilier et les frais d’acte (soit 2,5 à 4 % par an).

Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit d’exploitation, mais peuvent par contre être différés sans limite de montant ou de durée, pour être imputés ultérieurement lorsque l’exploitation de la location meublée dégagera un bénéfice comptable. Ce qui constitue donc un avantage considérable !

>> Attention : l’investissement locatif LMNP en résidences services permet de pratiquer l’amortissement, sauf s’il bénéficie du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard.

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La prise en compte de chaque composant est nécessaire pour une simulation d’amortissement LMNP

Une simulation d’amortissement en LMNP ne se base pas sur la valeur globale du bien immobilier, mais sur chacun de ses composants, indépendamment les uns des autres : toiture, gros œuvre, électricité, étanchéité, finitions intérieures etc. Chacun dispose d’un taux et d’une durée d’amortissement propres.

Son calcul, complexe, suppose l’intervention d’un expert comptable, afin d’éviter toute erreur fiscale.

Bon à savoir

Même si vous avez acheté votre bien il y a plusieurs années, il est possible de l’amortir plus tard, à partir de votre date de début d’activité au régime réel.

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