Conseils en investissement immobilier

Simulateur de calcul de surface locative : attention aux différentes définitions !

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calculatrice loupe et bloc note sur bureau
Impôts, bail ou avantages fiscaux : à chaque dispositif son propre calcul de la surface locative.

Le simulateur de surface locative pour le calcul des impôts locaux

De nombreuses règles juridiques utilisent la notion de « surface locative » : l’imposition foncière, la formalisation d’un bail ou encore certains dispositifs de défiscalisation de l’investissement locatif… Mais chacun mobilise sa propre définition. Sélectionnez donc le bon simulateur de surface locative pour obtenir une réponse exacte à votre question.

La taxe foncière et la taxe d’habitation dépendent de la valeur locative cadastrale du logement. Par définition, cette valeur est « le loyer annuel théorique que pourrait produire un immeuble bâti ou non bâti, s'il était loué dans des conditions normales », selon un barème établi dans les années 1970. Elle est calculée par l’administration fiscale sur la base de plusieurs éléments, dont la surface du bien. À chaque mètre carré sont appliqués différents coefficients (en fonction de l’état, de l’environnement, de la qualité du bien).

Plusieurs changements peuvent modifier la valeur locative d’un bien : notamment les constructions nouvelles ou les reconstructions, les changements d’affectation, etc. Toutes ces modifications doivent être déclarées par les propriétaires aux services des impôts fonciers de la ville dans laquelle se situe le bien (dans un délai maximum de 90 jours après leur achèvement).

Le simulateur de calcul de la surface locative habitable

Un contrat de location doit impérativement préciser la surface habitable du logement loué : on parle de surface habitable loi Boutin, en référence à la loi précisant ses modalités de mesure.

La surface locative habitable correspond à la surface de plancher d’une hauteur supérieure ou égale à 1,80 mètre, après déduction de celle occupée par les murs et cloisons, les cages d’escalier, les embrasures de portes et de fenêtres… Les combles non aménagés, les sous-sols, terrasses, balcons, vérandas et autres types de dépendances ne sont pas pris en compte eux non plus, quelle que soit leur hauteur.

>> À lire également : Le calcul de la valeur locative cadastrale.

Le simulateur de calcul surface locative loi Pinel

Certains investissements locatifs peuvent permettre de bénéficier du dispositif Pinel : le logement acquis doit être situé en zone tendue, être loué à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds, et le loyer proposé ne doit pas, lui non plus, excéder un barème fixé par décret. Ce barème au m2 est appliqué à la surface locative du logement, mais celle-ci ne se calcule pas de la même manière que la surface habitable.

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La surface locative Pinel, appelée « surface utile », correspond à la surface habitable du logement (comme pour la surface Boutin), à laquelle il faut ajouter la moitié des surfaces annexes (dans la limite de 8 m2) : terrasses, balcons, loggias, garage, cave…

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