Comment calculer la mensualité d’un prêt immobilier ?

Les éléments de calcul des mensualités d’un emprunt immobilier

Contracter un crédit immobilier vous engage à payer chaque mois un certain montant à la banque pour le rembourser. Le calcul des mensualités du prêt repose sur plusieurs éléments :

• le montant du capital emprunté, qui comprend le prix du bien, les frais d’agence et éventuellement les frais de notaire dans le cadre d’un prêt immobilier sans apport ;
• le taux nominal du prêt, c’est-à-dire le taux auquel la banque accepte de vous avancer le capital nécessaire à votre achat immobilier, compte tenu du contexte des marchés financiers et de votre profil bancaire (épargne, niveau de revenus, endettement…). Appliqué à la somme prêtée, le taux nominal permet de calculer le montant des intérêts mensuels à rembourser ;
• l’assurance emprunteur, indispensable pour obtenir un crédit auprès d'une banque. L’assureur rembourse le capital restant dû en cas de décès de l'empunteur et peut, selon le contrat choisi, prendre en charge les mensualités si invalidité, perte d'emploi, incapacité temporaire totale ou définitive de travail, etc ;
• la durée d’emprunt, soit le nombre de mois nécessaires pour rembourser l’intégralité du capital emprunté majoré des intérêts. La durée du prêt immobilier dépend de votre capacité mensuelle de remboursement, elle-même plafonnée par votre taux d’endettement maximal autorisé, qui est généralement de 33 %. À noter : plus la durée de prêt est longue, plus son coût augmente et se répercute à la hausse sur le calcul des mensualités d’emprunt.

Le calcul des différents types de mensualités de prêt immobilier

La plupart du temps, la banque vous proposera un prêt immobilier amortissable, appelé aussi prêt immobilier classique, remboursable par mensualités constantes à payer jusqu’à l’échéance du prêt. Cette mensualité est composée d’une part d’intérêts (à taux fixe ou variable, calculés sur la base du capital restant dû) et d’une fraction du capital restant à rembourser. Au fur et à mesure du règlement des mensualités, la part d’intérêts diminue tandis que la part de capital augmente.

Il existe un autre type d’emprunt immobilier : le prêt in fine. Dans ce cas, la mensualité comprend uniquement la part d’intérêts à payer à la banque. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l’échéance du crédit. Le prêt in fine est notamment utilisé pour le financement d’investissements locatifs : une partie des loyers perçus rembourse les mensualités d’emprunt - l’autre constituant un complément de revenu - et à l’échéance, la revente du bien immobilier permet de solder le prêt.

>> Pour en savoir plus : Comment investir dans l’immobilier locatif ?