Comment calculer la mensualité d’un prêt immobilier ?

Les éléments de calcul des mensualités d’un emprunt immobilier

Par définition, une mensualité de prêt immobilier est la somme payée chaque mois par un emprunteur pour rembourser un prêt contracté auprès d’un organisme financier. Elle se compose d’une partie de remboursement de capital, de la cotisation d’assurance de prêt et des intérêts de prêt. Ces derniers se calculent en fonction de la durée du prêt, mais aussi du dossier du demandeur. Pour les évaluer, utilisez une calculette de mensualités de crédit immobilier.

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Contracter un crédit immobilier vous engage à payer chaque mois un certain montant à la banque pour le rembourser. Le calcul des mensualités du prêt repose sur plusieurs éléments :

• le montant du capital emprunté, qui comprend le prix du bien, les frais d’agence et éventuellement les frais de notaire dans le cadre d’un prêt immobilier sans apport ;
• le taux nominal du prêt, c’est-à-dire le taux auquel la banque accepte de vous avancer le capital nécessaire à votre achat immobilier, compte tenu du contexte des marchés financiers et de votre profil bancaire (épargne, niveau de revenus, endettement…). Appliqué à la somme prêtée, le taux nominal permet de calculer le montant des intérêts mensuels à rembourser ;
• l’assurance emprunteur, indispensable pour obtenir un crédit auprès d'une banque. L’assureur rembourse le capital restant dû en cas de décès de l'empunteur et peut, selon le contrat choisi, prendre en charge les mensualités si invalidité, perte d'emploi, incapacité temporaire totale ou définitive de travail, etc ;
• la durée d’emprunt, soit le nombre de mois nécessaires pour rembourser l’intégralité du capital emprunté majoré des intérêts. La durée du prêt immobilier dépend de votre capacité mensuelle de remboursement, elle-même plafonnée par votre taux d’endettement maximal autorisé, qui est généralement de 33 %. À noter : plus la durée de prêt est longue, plus son coût augmente et se répercute à la hausse sur le calcul des mensualités d’emprunt.

Grâce à une calculette de prêt immobilier, ce sont ces différents facteurs que vous pouvez faire varier, pour imaginer les possibilités de financement de votre crédit immobilier. Pour l’optimiser, tout dépend de votre budget et de vos priorités : rembourser rapidement des mensualités importantes, qui vous permettront de faire baisser le coût total de votre crédit ; ou au contraire prendre davantage de temps pour rembourser et régler chaque mois des mensualités réduites.

Le calcul des différents types de mensualités de prêt immobilier

La plupart du temps, la banque vous proposera un prêt immobilier amortissable, appelé aussi prêt immobilier classique, remboursable par mensualités constantes à payer jusqu’à l’échéance du prêt. Cette mensualité est composée d’une part d’intérêts (à taux fixe ou variable, calculés sur la base du capital restant dû) et d’une fraction du capital restant à rembourser. Au fur et à mesure du règlement des mensualités, la part d’intérêts diminue tandis que la part de capital augmente.

LES AUTRES POSSIBILITÉS DE FINANCEMENT DE PROJET IMMOBILIER, ET LES CALCULETTES ASSOCIÉES

Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de favoriser l’accession à la propriété des primo-accédants et de financer en partie leur premier achat jusqu’à 40 % de l’investissement (en fonction du bien à acheter, de la composition du ménage et de leur zone géographique). Remboursé sans intérêts, et via des mensualités qu’il est possible de différer, il permet de faire baisser le coût du crédit immobilier.

Bien d’autres prêts aidés par l’État existent : le prêt Action Logement (ex-1 % Logement), le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt Épargne Logement (PEL) ou encore le prêt social location-accession (PSLA).

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Il existe un autre type d’emprunt immobilier : le prêt in fine. Dans ce cas, la mensualité comprend uniquement la part d’intérêts à payer à la banque. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l’échéance du crédit. Le prêt in fine est notamment utilisé pour le financement d’investissements locatifs : une partie des loyers perçus rembourse les mensualités d’emprunt - l’autre constituant un complément de revenu - et à l’échéance, la revente du bien immobilier permet de solder le prêt.

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