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Bail solidaire : les conditions et les démarches pour en bénéficier

couple heureux devant un plan de maison

Le bail solidaire se présente comme une excellente alternative au bail individuel classique. Il facilite l’accession des familles modestes à des logements décents, tout en offrant une protection optimale aux bailleurs. Mais qu’est-ce qu’un bail solidaire ? Comment fonctionne ce type de bail ? Quelles sont les conditions et les démarches pour en bénéficier ? Les réponses à ces questions par Nexity !

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Bail solidaire : définition

Le bail solidaire, aussi connu sous l’appellation “Solibail”, est un dispositif mis en place par l’État pour permettre aux familles mal-logées et aux revenus modestes d’accéder à des logements respectant les normes de décence, à prix abordables.
Pour les bailleurs, ce dispositif est une excellente solution pour louer leur bien, tout en limitant significativement les risques de loyers impayés. En effet, dans le cadre d’un bail solidaire, les propriétaires louent leur logement par l’intermédiaire d’associations. Ces dernières garantissent le paiement des loyers, quelle que soit la situation financière des locataires.
En d’autres termes, le Solibail permet aux bailleurs et aux familles à faibles revenus de trouver rapidement un terrain d’entente. En effet, en l’absence de ce type de dispositif, les propriétaires sont souvent réticents à louer leur bien à des ménages en difficulté, en raison des risques d’impayés trop élevés.
À noter que dans certaines communes et régions de France, le Solibail n’est pas le seul dispositif permettant aux propriétaires de s’engager dans une démarche solidaire. À Paris, la mairie offre aux bailleurs et aux locataires à faibles revenus la possibilité d’accéder à un programme appelé “Louer solidaire”.
Bon à savoir
Le bail solidaire est différent du bail réel solidaire (BRS). Si ces deux dispositifs poursuivent, dans une certaine mesure, le même objectif, il faut savoir que le bail réel solidaire consiste à différencier le bâti du foncier.
Le BRS a été mis en place dans l’optique de faciliter l’accession des ménages à faibles revenus à la propriété immobilière dans les zones tendues.

Bail solidaire : fonctionnement

Dans le cadre d’un bail solidaire, le bailleur n’établit aucun contrat avec le locataire. Le contrat de location est établi entre le propriétaire et l’association gestionnaire agréée. Une fois le document signé, cette dernière va conclure un contrat d’occupation avec le locataire.
Comme nous l’avons évoqué précédemment, l’association gestionnaire agréée garantit le paiement des loyers pendant toute la durée de la location. Elle prend également en charge les travaux indispensables pour l’entretien et la remise d’état du bien.
Outre le paiement des loyers et les travaux, l’association gestionnaire agréée s’occupe de la gestion locative, ainsi que de toutes les démarches administratives nécessaires à la mise en place et à l’exécution du contrat de location. Les prestations en gestion locative sont gratuites, dans le cadre d’un bail solidaire.
À la fin du bail, l’association effectue les démarches nécessaires pour l’expulsion du locataire et verse des indemnités journalières d’occupation, si besoin est.
Il est important de noter que le propriétaire ne choisit pas ses locataires dans un bail solidaire. C’est l’association agréée qui se charge de trouver des occupants, en prenant certains critères en compte.
Outre les ménages à faibles revenus, les occupants peuvent être :
  • Des familles hébergées à l’hôtel ;
  • Des personnes isolées en quête d’un logement décent mis en location à un tarif abordable.
Une fois le contrat d’occupation conclu, le locataire doit payer un loyer ou une redevance à l’association agréée. La durée d’occupation est généralement de trois mois, renouvelables.
Bon à savoir
Si, dans le cadre d’un bail solidaire, l’association prend en charge les travaux d’entretien et de remise en état, le bailleur doit respecter les obligations légales d’entretien et de réparation auxquelles les propriétaires d’immeuble sont soumis.
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Les conditions pour bénéficier du bail solidaire et de ses avantages

Les critères de décence et les conditions relatives à la superficie et aux loyers

Pour bénéficier du dispositif bail solidaire et de ses nombreux avantages, un propriétaire doit proposer un bien répondant à un certain nombre de critères et respecter quelques conditions :
  • Le bien doit répondre aux normes de décence du décret du 30 janvier 2002 ;
  • Le logement doit comprendre 5 pièces au maximum ;
  • Le bien doit être loué à un prix raisonnable, relativement proche des loyers pratiqués dans les HLM (Habitations à Loyer Modéré).
Pour qu’un logement puisse être qualifié de décent, il doit répondre à différents critères liés :
  • À la sécurité physique et aux conditions sanitaires ;
  • À la superficie habitable (9 m² au minimum avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou plus) ;
  • Au confort et aux équipements (dispositif de chauffage adapté, coin cuisine, eau potable, système d’évacuation d’eaux usées, etc.) ;
  • À l’économie d’énergie ;
  • À l’infestation par des nuisibles et des parasites.
Bon à savoir
À Paris, pour être éligible au dispositif bail solidaire, un logement doit avoir une superficie minimale de 16 m².

 

Les régions éligibles au dispositif bail solidaire

À l’instar du dispositif Pinel, le bail solidaire n’est accessible que dans des zones et des régions spécifiques :
  • Ile de France ;
  • Pays de la Loire ;
  • Nord-Pas-de-Calais ;
  • Languedoc-Roussillon ;
  • Rhône-Alpes ;
  • Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA).

Les plafonds de loyer

Concernant les loyers, ils ne doivent généralement pas dépasser les plafonds fixés par la loi Pinel, soit :
  • 16,83 €/m² en zone A bis ;
  • 12,50 €/m² en zone A ;
  • 10,07 €/m² en zone B ;
  • 8 ,75 €/m² en zone C.

Bail solidaire : les avantages fiscaux pour le bailleur

Le bail solidaire oblige les propriétaires des logements mis en location à fixer les loyers à des niveaux raisonnables. Toutefois, pour compenser les revenus relativement bas générés par la location de leur bien, les bailleurs peuvent bénéficier de divers avantages fiscaux intéressants.
En optant pour le bail solidaire, un propriétaire peut obtenir une déduction fiscale de l’ordre de 30% sur les revenus issus de la location de son bien. Cet abattement peut aller jusqu’à 70%, à condition que le bailleur cumule convention Anah et bail solidaire.
Pour profiter des nombreux avantages offerts par la convention Anah, le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant au minimum six ans, suivant les conditions imposées par l’agence.
Hormis les déductions fiscales, le bailleur ayant opté pour le bail solidaire peut obtenir une prime de 1 000 €. Cette prime est versée par l’Anah, à condition que le propriétaire s’engage à louer son logement à une association agréée, pendant une durée de trois ans.
Bon à savoir

L’abattement fiscal accessible grâce au bail solidaire et la convention Anah ne s’appliquent pas systématiquement à l’ensemble des revenus du propriétaire, surtout si celui-ci dispose de nombreux investissements locatifs.

En résumé

Qu’est-ce que le bail solidaire ?

Le bail solidaire est un dispositif mis en place par l’État, dans le but de favoriser l’accession des ménages à faibles revenus à des logements corrects. Il a été conçu entre autres pour encourager les propriétaires à louer leur logement à des familles en difficulté.

Comment fonctionne le bail solidaire ?

Le bail solidaire est un bail par intermédiation locative. Le propriétaire conclut un contrat de location avec une association agréée. Cette dernière établit ensuite un contrat d’occupation avec les locataires du bien.
Le propriétaire ne choisit pas son locataire dans le cadre d’un bail solidaire.

Quel est le rôle de l’association agréée dans le bail solidaire ?

Outre la mise en place d’un contrat de location avec le propriétaire et d’un contrat d’occupation avec les locataires, l’association agréée prend en charge :
  • Les démarches administratives liées à la mise à la location du bien ;
  • La gestion locative ;
  • Les travaux d’entretien et de remise en état ;
  • L’expulsion des locataires à la fin des baux ;
  • Le versement des indemnités journalières d’occupation, si besoin est.

Est-ce que l’association agréée prend en charge tous les travaux à effectuer dans un logement ?

L’association agréée prend en charge les travaux d’entretien et de remise en état, avant la restitution du bien à son propriétaire. Ce dernier reste toutefois soumis aux obligations légales d’entretien et de réparation des propriétaires d’immeuble.

Quels types de locataires peuvent bénéficier d’un bail solidaire ?

Hormis les ménages en difficulté, l’association agréée peut choisir des familles hébergées à l’hôtel ou des personnes isolées recherchant un logement décent.

Quels sont les avantages d’un bail solidaire pour le bailleur ?

En optant pour le bail solidaire, un propriétaire bénéficie :
  • D’une garantie de paiement des loyers ;
  • De la gratuité des prestations de gestion locative ;
  • De travaux d’entretien et de remise en état réalisés par une association agréée ;
  • D’un abattement pouvant aller jusqu’à 70%, voire plus, sur les revenus générés par la location de son logement ;
  • D’une prime de 1 000 €, sous certaines conditions.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du bail solidaire ?

Pour bénéficier du bail solidaire, un propriétaire doit proposer un logement :
  • Respectant les critères de décence ;
  • Comprenant au maximum 5 pièces ;
  • Installé dans une région éligible.
À Paris, la superficie minimale d’un logement éligible au dispositif est de 16 m².

Quelles sont les régions éligibles au dispositif bail solidaire ?

Les régions éligibles au dispositif bail solidaire sont :
  • L’Ile de France ;
  • Le Pays de la Loire ;
  • Le Nord-Pas-de-Calais ;
  • Le Languedoc-Roussillon ;
  • Le Rhône-Alpes ;
  • La région PACA (Provence-Alpes-Côte d’Azur).

Y a-t-il des plafonds de loyer ?

En règle générale, les loyers proposés dans le cadre d’un bail solidaire ne doivent pas dépasser les plafonds imposés par la loi Pinel.
 
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