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Conseils aux locataires

Tout savoir sur le contrat de location d’un logement

serrage de mains entre agent immobilier et un couple
Vous avez enfin trouvé un candidat locataire idéal ? L’heure est donc venue de rédiger votre bail. Mais attention, ses caractéristiques varient en fonction de la nature du logement et de ses modalités d’occupation notamment.

Les différents types de contrats de location

La rédaction du contrat de location diffère en fonction de la nature de celui-ci. Dans tous les cas, il convient d’établir un écrit pour organiser et sécuriser les relations entre le propriétaire et le locataire.

Le contrat de location d’un logement vide

Même si le logement comporte une cuisine équipée ou quelques éléments de mobilier, il n’en devient pas pour autant une location meublée ! S’il ne répond pas aux exigences d’une liste de meubles édictée par un décret d’application de 2015, alors il est considéré comme un logement nu.

  • Les clauses à insérer : Le contrat de location doit mentionner le nom et l’adresse du bailleur et l’identité du locataire. Y figurent également la date de prise d’effet (qui n’est pas forcément celle de la signature du bail) et la durée du contrat de location.
    Le contrat de location doit aussi décrire le logement et ses équipements, la nature et le montant des travaux effectués depuis le dernier contrat de location et la surface habitable.
    Le montant du loyer, celui du dépôt de garantie et le mode de règlement des mensualités et des charges récupérables doivent également être portés sur le contrat de location. Un certain nombre de diagnostics techniques seront envoyés par voie dématérialisée au locataire.
    Enfin, l’état des lieux d’entrée, l’attestation d’assurance logement du locataire ou encore un extrait du règlement de copropriété doivent être annexés au contrat de location.
Attention

Si la superficie est erronée ou non mentionnée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

  • La durée du contrat de location : Le contrat de location est conclu pour une durée minimum de 3 ans, sauf si le propriétaire envisage de récupérer son bien avant pour des raisons professionnelles ou familiales, mais dans ce cas, le bail ne peut être inférieur à un an.
  • Le renouvellement : Sauf si le locataire ou le propriétaire donne son congé à la fin du contrat de location, celui-ci est automatiquement renouvelé pour une durée de 3 ans.
  • Le congé et le préavis : Le locataire peut donner son congé à tout moment, en respectant le délai de préavis. Ce dernier est normalement de 3 mois, mais il peut être réduit à 1 mois si le logement est situé sur une zone en tension foncière, si le locataire a obtenu un logement social, un premier emploi, une mutation professionnelle, si son état de santé l’exige ou s’il a perdu son emploi.
    Le bailleur doit quant à lui signifier sa volonté de donner congé 6 mois au minimum avant la fin du contrat de location.
    Le congé doit être donné formellement pour éviter tout risque de conflit ultérieur, par lettre recommandée avec accusé de réception précisant la date d’effet du congé et le motif si le locataire bénéficie d’une durée dérogatoire d’un mois.
    Le délai de préavis court à compter de la réception de la LRAR, de la remise par huissier ou de sa remise en main propre au propriétaire, et les jours fériés et week-ends sont inclus dans le décompte.
    Le loyer du dernier mois est calculé proportionnellement au nombre de jours restant à courir.

Le contrat de location d’un logement meublé

Un logement meublé est un bien « décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. ».

  • La durée du bail : Le contrat de location est conclu pour une durée minimale d’un an, ou 9 mois si le preneur est un étudiant.
  • Le renouvellement : Le contrat de location meublée classique se renouvelle tacitement en l’absence de congé sollicité par l’une des parties. En revanche, le renouvellement tacite ne s’applique pas pour le bail avec un étudiant.
  • Le congé et le préavis : Le préavis est de 1 mois pour le locataire, 3 mois pour le propriétaire et les conditions d’application sont les mêmes que pour la location nue.

Le contrat de location saisonnière

Comme il ne s’agit pas d’un bail à usage de résidence principale, le contrat de location saisonnière, ou en meublé de tourisme, n’est pas soumis à un formalisme rigoureux. Il doit néanmoins faire l’objet d’un écrit, qui précise l’adresse du logement, les noms du locataire et du propriétaire, la date d’effet et la durée de la location. Celle-ci ne peut pas excéder 90 jours avec le même locataire.

Puisque le plus souvent, le locataire ne visite pas le bien avant de le prendre, le contrat de location doit décrire précisément le logement. Si ce dernier n’est pas conforme au descriptif, alors le locataire peut demander le remboursement du prix de la location.

Enfin, le contrat de location saisonnière doit mentionner le prix de la location et les conditions de paiement, ainsi que le montant du dépôt de garantie éventuel et ses conditions de restitution.

Le bail mobilité

Dernier né des contrats de location, le bail mobilité vise, comme son nom l’indique, à faciliter la mobilité des étudiants et des actifs et ne peut donc être conclu qu’avec ces catégories de personnes.

Le logement est loué meublé pour une durée allant de 1 à 10 mois et le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie. Le loyer est fixé librement, mais il peut être encadré si le logement se situe dans une zone de tension foncière.

Focus sur l'encadrement des loyers

Légalement, le propriétaire demeure libre de fixer le montant du loyer de son logement. Cependant, pour pallier la tension foncière constatée dans de nombreuses communes de France, la loi Alur a posé le principe de l’encadrement des loyers sur ces territoires, lors de la remise en location du logement ou du renouvellement du bail. Si le propriétaire décide de procéder à une augmentation du loyer dans ces hypothèses, il ne pourra dépasser le montant de l’indice de référence des loyers (IRL).
Ne sont pas visés les logements mis en location pour la première fois, ceux qui sont inoccupés depuis plus de 18 mois, ou qui ont fait l’objet de travaux de rénovation.

Contrat de location : quelles garanties ?

Pour se prémunir contre d’éventuels impayés de loyers ou des dégradations locatives, le propriétaire peut inclure au contrat de location des garanties dont le régime est strictement encadré par la loi.

Le dépôt de garantie

Il est d’usage qu’au moment de la signature du contrat de location, le propriétaire demande le versement d’un dépôt de garantie. Il peut ensuite l’utiliser au moment de la sortie des lieux du locataire, s’il constate des dégradations ou si tous les loyers n’ont pas été acquittés.

Dans le cadre d’une location vide, le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder 1 mois de loyer hors charges et ne peut en aucun cas être modifié en cours de bail ou lors de son renouvellement. Pour une location meublée, le montant maximum de la garantie correspond à deux mois de loyer hors charges.

À noter

Si le propriétaire demande de payer le loyer d’avance sur une période excédant deux mois, il ne peut pas solliciter le versement d’un dépôt de garantie.

À l’échéance du contrat de location, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie, si l’état des lieux ne fait apparaître aucune dégradation et si le locataire est à jour de ses loyers. Dans le cas contraire, le propriétaire peut pratiquer une retenue mais il devra la justifier.

La caution

Souvent confondue avec le dépôt de garantie, la caution désigne la personne qui se porte garante envers le propriétaire du paiement des dettes du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Il peut s’agir des loyers et charges impayées et des frais de remise en état suite aux dégradations.

Comme le dépôt de garantie, la caution n’est pas obligatoire mais relève de l’usage. Elle peut être une personne physique ou morale (les locataires peuvent notamment solliciter la garantie Loca-Pass, grâce à laquelle Action logement joue le rôle de caution) et doit prouver qu’elle peut se substituer financièrement au locataire grâce à des pièces justificatives.

Bon à savoir

Le propriétaire qui a déjà souscrit une assurance privée contre les risques locatifs ne peut pas exiger de caution, à moins que son locataire ne soit un apprenti ou un étudiant.

L’acte de cautionnement doit forcément faire l’objet d’un écrit, il est annexé au contrat de location et il peut prévoir une caution simple ou solidaire. Dans le premier cas, la caution ne peut être actionnée qu’après l’envoi d’un commandement de payer au locataire resté sans suite, dans le second, le propriétaire peut se retourner directement contre la caution dès le premier impayé.

La garantie Visale

La garantie Visale présente un double avantage pour le propriétaire : elle lui permet de récupérer les loyers impayés (dans une limite de 9 ou 36 mensualités) et depuis 2019, d’obtenir une prise en charge des dégradations locatives (à hauteur de deux mois de loyer maximum).

La caution Visale est accordée gratuitement : toutes les démarches sont dématérialisées et s’effectuent sur le site visale.fr.

Plusieurs conditions liées aux logements et au locataire doivent être respectées pour que la garantie fonctionne (le bien doit constituer la résidence principale du locataire, le montant du loyer ne peut excéder un certain montant, le locataire doit être âgé de 18 à 30 ans…).

Bon à savoir

La garantie Visale peut également aider le locataire à obtenir un contrat de location sans CDI et sans garant.

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