SCPI Ehpad : Comment ça marche ?

Une SCPI Ehpad : définition

Aussi communément appelée SCPI médicale ou de santé, une SCPI Ehpad représente une société civile de placement immobilier.

Elle dispose d’un parc immobilier varié afin de proposer au grand public l’opportunité d’investir sur des biens dans le domaine médical tout en diversifiant le risque locatif. Ainsi, les SCPI santé investissent dans des Ehpads, mais aussi des cliniques, des laboratoires, des centres de rééducations, des maisons de santé, etc.

Pour les investisseurs en immobilier, l’immobilier résidentiel adapté aux personnes âgées dépendantes ou indépendantes se révèle être une mine d’or grâce à une demande importante et des loyers élevés. De plus, ces actifs immobiliers permettent de diversifier ses investissements avec une typologie de biens comme les maisons de retraite, les Ehpad et les résidences services seniors.

En effet, les secteurs de la santé et des logements pour seniors bénéficient d’une demande en hausse, notamment due aux tendances démographiques actuelles. Investir en SCPI Ehpad, c’est choisir d’investir dans un bien immobilier spécifique avec une diversification géographique et une forte mutualisation locative : plutôt qu’un seul locataire, vous en avez des centaines !

Acheter en SCPI Ehpad : mode d’emploi

Vous pouvez acheter des parts de SCPI à capital fixe ou à capital variable :

• SCPI Ephad à capital fixe : le plafond est directement indiqué dans les statuts de l’entreprise qui va progressivement augmenter son capital pour atteindre ce même plafond. Le capital reste fixe entre chaque augmentation. Il est alors possible d’acheter des parts de la SCPI sur le marché primaire (lors de l’augmentation de capital) ou sur le marché secondaire pour échanger des titres financiers déjà existants entre investisseurs.
• SCPI Ephad à capital variable : avec un capital variable, il n’y a pas de marché secondaire et le prix d’achat est fixé par la société de gestion.

Dans les deux cas, les investisseurs doivent supporter les frais d’acquisition et les frais de gestion annuels : cela permet à la SCPI Ehpad d’être gérée au mieux et de pouvoir se diversifier. Concernant le processus d’achat des parts en lui-même, vous pouvez le faire comptant ou à crédit auprès de votre organisme bancaire, via un gestionnaire de patrimoine ou encore une plateforme Internet. Le prix du ticket d’entrée dépend du type de SCPI et peut varier de plusieurs centaines d’euros à plusieurs milliers.

Pourquoi investir en SCPI maison de retraite ou en SCPI Ehpad ?

Investir son épargne en parts de SCPI, aussi appelé investissement pierre papier, permet de se diversifier sur différentes typologies de biens, tout en profitant du patrimoine de plusieurs centaines de millions d’euros de la société civile de placement immobilier. En effet, acheter des parts de SCPI de santé signifie devenir propriétaire de tous les biens présents dans la SCPI. Cet investissement se révèle également plus accessible qu’un achat immobilier direct, puisqu’il est possible d’acheter des parts à partir de quelques milliers d’euros seulement.

Les avantages de ce type d’investissement sont nombreux :

• La performance locative : avec une SCPI Ehpad, elle est comprise entre 3,5 et 5 % nette de charges puisque tous les frais sont prélevés avant que vous ne perceviez vos revenus. Une société de gestion s’occupe du parc immobilier de la SCPI donc vous n’avez rien à gérer hormis toucher vos revenus locatifs.
• L’acquisition : acheter une chambre en Ehpad en direct se fait généralement en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) avec une attente d’environ 2 ans avant livraison du lot. En faisant appel à une SCPI Ehpad, ce délai est moins long avec une perception des premiers loyers 4 à 5 mois après son investissement.
• La fiscalité : en SCPI Ehpad, le démembrement temporaire de propriété permet de ne pas percevoir de revenus sur une durée donnée (souvent entre 5 et 10 ans) pour ne subir aucun impôt. Une décote est appliquée sur le prix de part avec un gain de capital à la clé et des loyers plus importants à l’issue du démembrement.
• Le montant d’investissement : acheter une chambre en Ehpad demande un capital d’au moins 140 000 € alors que les SCPI Ehpad sont accessibles avec un investissement de départ de quelques milliers d’euros seulement. Bien sûr, plus le capital investi est élevé, plus le montant des loyers le sera également.

Quels sont les risques d’un investissement en SCPI Ehpad ?

Investir en SCPI Ehpad présente quelques risques dont il faut être conscient avant de se lancer dans cette aventure. Voici les 3 principaux :

• Risque de liquidité : le rachat des parts en SCPI est impossible dans les situations de détention en direct (hors assurance vie). Il y a donc un risque de liquidité lors de la revente de ses parts de SCPI.
• Risque de perte en capital : la conjoncture économique et immobilière est imprévisible, il y a donc un risque inhérent de perte en capital sur ce type d’investissement.
• Aucune garantie en termes de rendement ou de capital : avec toutes les SCPI, il n’y a aucune garantie de rendement, de capital ou encore de versement des loyers.

Investir en SCPI Ehpad : quelle alternative ?

Si vous désirez investir dans le marché porteur qu’est celui des résidences pour personnes âgées, les Ehpad ne sont pas votre unique alternative : les résidences services seniors représentent également d’excellentes opportunités d’investissement.

En effet, les retraités du 3eme et du 4eme âge encore autonomes représentent 90 % des plus de 60 ans : cette cible offre donc un fort potentiel locatif avec des revenus patrimoniaux et financiers stables. Les résidences services seniors (RSS) leur permettent de rester à domicile tout en profitant de services complémentaires et de la convivialité d’une résidence.

L’aspect délégation de la gestion locative proposée par une SCPI Ehpad vous intéresse ? Sachez qu’un investissement en RSS vous fait profiter du même avantage : la gestion de la résidence est 100 % pris en charge par l’exploitant, le gestionnaire avec lequel vous signez le contrat de bail commercial afin de lui déléguer la gestion quotidienne et locative de votre bien. Le versement des loyers est garanti même en cas de carence locative, ce qui vous assure une rentabilité d’en moyenne 4 %, tout comme une SCPI Ehpad.

Investir en résidence services senior peut donc être une alternative plus qu’intéressante pour les personnes qui désirent placer leur épargne en direct tout en profitant d’avantages fiscaux et administratifs similaires à l’investissement en SCPI.

>> A lire également : Le guide complet sur les Résidences Services Seniors.

SCPI en Ehpad : ce qu’il faut retenir

La SCPI Ehpad, en quoi ça consiste ?

Une SCPI de santé est une société civile de placement immobilier qui investit pour ses clients dans des domaines tertiaires médicaux comme des Ehpads, des laboratoires, etc. Le but est de diversifier les investissements et de faire jouer la mutualisation locative.

Investir en SCPI maison de retraite, quels avantages ?

L’investissement en SCPI permet de diversifier son patrimoine avec un capital de départ relativement bas puisque quelques milliers d’euros peuvent suffire comme investissement de départ. La performance locative est bonne (environ 4 %), l’acquisition simplifiée et la fiscalité avantageuse. Il n’y a pas de gestion locative à prendre en charge contrairement à la plupart des investissements en direct.

Quelle alternative à un investissement en SCPI santé ?

Si vous ne voulez pas passer par une SCPI, vous pouvez tout à fait investir dans une résidence services senior : proche des Ehpads, cette typologie de bien partage des caractéristiques similaires à l’investissement en SCPI en termes de rentabilité et de délégation de la gestion locative.