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SARL de famille et LMNP : tout ce qu'il faut savoir

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Dans le cadre de votre investissement LMNP, créer une SARL de famille présente des avantages non négligeables en termes de rentabilité et de fiscalité entre autres. Mais pour que vous puissiez bénéficier des intérêts de la formule, vous devez toutefois prendre en compte les obligations inhérentes au duo SARL de famille et LMNP. Quel est intérêt de constituer une SARL de famille ? Dans quelle mesure est-ce intéressant de la créer dans le cadre d'un investissement immobilier en LMNP ? On vous explique tout dans cet article.

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Le fonctionnement de la SARL de famille et LMNP

Pour devenir propriétaire d'un bien immobilier en réalisant un investissement en LMNP dans le neuf par exemple, opter pour la création d'une société est une excellente option. Réaliser un investissement locatif à plusieurs, comme dans le cadre d'une SARL donc, permet à la fois de limiter votre apport personnel tout en constituant un patrimoine immobilier locatif important. 
Vous avez ainsi l'opportunité de détenir plusieurs biens immobiliers à mettre en location sous le statut de LMNP et de profiter d'un cadre fiscal attractif, en bénéficiant des avantages de la SARL de famille et LMNP.
La SARL de famille ou SARL familiale est une société commerciale identique à la SARL classique à ceci près que les associés sont uniquement les membres d'une même famille. Si la SARL est d'ordinaire utilisée pour la création d'une entreprise, elle peut en effet être constituée dans une optique d'investissement immobilier et même d'investissement immobilier locatif en LMNP.
La SARL familiale est ainsi composée d'associés membres de la même famille. L'administration fiscale considère à cet égard comme étant membres d'une même famille : 
  • les parents
  • les enfants
  • les frères et sœurs
  • les conjoints
  • les partenaires de PACS
Le fonctionnement de la SARL de famille est le même que la SARL classique dans le sens où chaque associé reçoit des parts à hauteur du montant de son apport dans le capital social de la société. A la fin de chaque exercice comptable, la SARL verse des dividendes aux différents associés grâce aux bénéfices qu'elle a réalisés sur l'année écoulée. En couplant la SARL de famille et LMNP, vous percevrez ainsi des dividendes issus des revenus locatifs perçus par la société. 
Il existe par ailleurs des obligations déclaratives et comptables comme pour toutes les sociétés. Ce qui implique d'avoir recours au service d'un cabinet d'expert-comptable la plupart du temps, ne serait-ce que pour bénéficier de leur savoir-faire et vous délester de ces tâches chronophages et techniques : compte de résultats, bilan, dépôt des comptes, déclarations sociales et fiscales, assemblées générales. 
Quant au statut de LMNP, vous avez bel et bien la possibilité de le cumuler avec celui du statut d'un associé de la SARL de famille. Pour rappel, il existe quelques formalités simples à accomplir pour déclarer votre activité de LMNP : il vous suffit de remplir le formulaire Cerfa P0i et ce dans un délai de 15 jours suivant la date de mise en location du ou des biens que vous mettez en location. Le formulaire est à remettre au greffe du tribunal de commerce dont dépendent vos biens immobiliers. 

L'avantage fiscal de la SARL de famille et LMNP

La grande différence de la SARL familiale dans le cadre d'un investissement en LMNP réside dans le fait qu'il est possible d'opter pour le régime appelé de "transparence fiscale".
Une SARL classique est automatiquement redevable de l'IS - impôt sur les sociétés . Elle s'acquitte ainsi chaque année du paiement de l'impôt sur les bénéfices qu'elle réalise et chaque associé paye de son côté l'impôt sur le revenu suite aux dividendes qu'il a perçus. Comme vous le voyez, il existe ainsi un double niveau d'imposition dans la SARL classique.
Grâce à la SARL familiale cette fois, vous avez la possibilité d'opter pour le régime qualifié de transparence fiscale et de ce façon illimitée dans le temps. Quelle différence ? Ce régime vous permet d'imposer les bénéfices de la SARL directement au titre de l'impôt sur le revenu, tout en conservant le statut de LMNP.
Résultat : la SARL ne paye pas d'impôt sur la société, vous vous acquittez uniquement de votre part d'impôt sur le revenu tout en profitant des avantages fiscaux du statut de LMNP.
Coupler SARL de famille et LMNP vous fait ainsi bénéficier d'une fiscalité attractive et donc d'une meilleure rentabilité de vos investissements LMNP. 
Car la SARL familiale permet aux associés de continuer de profiter du statut de LMNP, qui présente plusieurs avantages de taille :
  • percevoir des revenus complémentaires jusqu'à 23 000€ par an
  • profiter d'un abattement fiscal de 50% sur vos revenus locatifs 
  • constituer un patrimoine immobilier rentabilisé rapidement grâce à la mise en location de biens bénéficiant d'une forte demande (résidences de services touristiques, séniors, étudiants...)
  • déduire les charges des revenus locatifs en ayant opté pour le régime réel (frais et intérêts de l'emprunt, charges de copropriété, travaux de réparation, frais d'entretien du bien, assurance du logement...)
Sur ce dernier point d'ailleurs, l'intérêt du statut LMNP va même plus loin car si les charges que vous devez supporter sont supérieures aux recettes locatives que vous percevez, vous avez alors la possibilité de créer un déficit foncier. Le montant du déficit foncier constaté peut être imputé sur vos revenus globaux et donc faire baisser le montant de l'impôt sur le revenu dont vous êtes redevable.. 

SARL de famille et LMNP : la question de la plus-value 

L'avantage d'investir dans l'immobilier en réunissant SARL de famille et LMNP ne s'arrête pas au seul avantage de la transparence fiscale dont vous bénéficiez sur les revenus locatifs. Car vous avez également la possibilité de profiter d'un autre avantage fiscal important en cas de revente du ou des biens immobiliers. Il s'agit de celui octroyé dans le cadre d'un investissement LMNP. 
Ainsi le calcul de l'impôt sur la plus-value ne tient pas compte des amortissements comptables que vous avez déduits tout au long de la mise en location. Cela fait là encore mécaniquement baisser le montant de l'impôt dû sur la plus-value constatée suite à la vente du bien, et vous permet donc de profiter d'une forte rentabilité. 

Pour résumer

Qu'est-ce qu'une SARL de famille ?

Une SARL de famille ou SARL familiale est une SARL dont les associés sont les membres d'une même famille, à savoir :

  • les parents
  • les enfants
  • les frères et sœurs
  • les conjoints
  • les partenaires de PACS

Comment fonctionne le duo SARL de famille et LMNP ?

SARL de famille et LMNP peuvent fonctionner de pair, et c'est même une excellente option en termes de rentabilité et de fiscalité. Il est ainsi possible d'être à la fois associé d'une SARL de famille et LMNP - Loueur meublé non professionnel.

Quels sont les avantages de la SARL de famille et LMNP ?

Il en existe plusieurs :

  • vous constituez un patrimoine immobilier locatif important grâce à la mise en commun de fonds via la SARL de famille
  • vous bénéficiez d'une fiscalité attractive sur vos revenus locatifs grâce à la transparence fiscale de la SARL familiale
  • vous conservez l'avantage fiscal du statut de LMNP
  • vous profitez d'une meilleure fiscalité sur la plus-value en cas de revente des biens immobiliers 
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