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L’investissement locatif loi Duflot et ses évolutions

couple regardant un plan de maison

La loi Duflot, mise en place au 1er janvier 2013 et venant se substituer à la loi Scellier, est un dispositif de défiscalisation de l’investissement locatif intermédiaire, applicable à l’acquisition de logements neufs ou assimilés situés en zones tendues. Depuis septembre 2014, il a été remplacé par la loi Pinel dont les conditions ont été revues par la loi de finances 2018.

Qu’est-ce que la loi Duflot ?

La loi Duflot était un dispositif de défiscalisation de l’investissement locatif particulièrement encadré. Il avait pour ambition de favoriser le développement du marché locatif intermédiaire, et ciblait les ménages modestes aux revenus à la fois trop bas pour leur permettre l’accès à la location de droit commun, et trop élevés pour relever des critères du logement social.

La loi Duflot permettait aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux sous certaines conditions :

  • acquisition d’un logement neuf respectant les normes énergétiques BBC 2005, RT 2012 ou BBC rénovation 2009 ;
  • fixation d’un loyer plafonné selon des zones géographiques ;
  • revenus des locataires plafonnés selon la composition du foyer ;
  • logement loué pour 9 ans minimum.

Concernant l’investissement dans l’ancien, la loi Duflot pouvait aussi s’y appliquer, en cas de rénovation complète correspondant à une remise à neuf du logement.

À noter : cette mesure n’est pas à confondre avec la loi Duflot 2 ou loi ALUR. Cette dernière encadre les relations contractuelles entre bailleurs et locataires, précise les obligations des agences immobilières et étend les devoirs des syndics.

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Loi Duflot vs loi Pinel : quelles différences ?

La loi Pinel a toiletté le dispositif loi Duflot en septembre 2014, notamment en assouplissant certaines de ses conditions, et donc en optimisant encore davantage le rendement locatif des projets correspondants : 

  • la réduction d’impôts associée à cet investissement a été augmentée, pouvant aller jusqu’à 21 % ;
  • les zones territoriales ont été revues. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, Abis et B1 restent concernées par le Pinel. Les zones B2 et C étant progressivement exclues du dispositif ;
  • les plafonds des loyers applicables et des revenus des locataires ont été relevés ;
  • la durée de mise en location est, au choix, de 6, 9 ou 12 ans ;
  • enfin, il est désormais possible de louer à un membre de sa famille (hors foyer fiscal du bailleur).
Comme dans le cadre de la loi Duflot, la taxe foncière n’est pas due par les investisseurs Pinel, pendant au moins 2 ans. Les logements doivent toujours être neufs (ou assimilés) et répondre aux mêmes critères de performance énergétique.
Bon à savoir

Le dispositif Pinel, tout comme la loi Duflot, s’applique aux locations de logements vides. Les investissements locatifs meublés, LMP et LMNP, ne peuvent donc pas en bénéficier.

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