Avantages fiscaux des propriétaires bailleurs : guide et pièges à éviter

Comment payer moins d'impôts en investissant dans l'immobilier ?

Il existe de nombreux dispositifs permettant aux contribuables de profiter d'avantages fiscaux lorsqu'ils décident de réaliser un investissement locatif.

Le déficit foncier pour une location nue

Si vous avez opté pour le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus locatifs, pendant une durée de 10 ans maximum.

Il est ainsi possible de déduire les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, les travaux de rénovation, d’exploitation…, dans la limite de 10 700 € par an.

Ce dispositif a l'avantage de pouvoir être cumulé avec d'autres réductions fiscales.

Le dispositif Pinel

Pour en bénéficier, il faut investir dans un bien immobilier neuf situé dans une zone tendue et s'engager à le louer à loyer plafonné, pendant des baux d'une durée de 6, 9 ou 12 ans.

La loi Pinel vous permet de profiter de réductions d'impôts. Notez que plus la durée d'engagement est élevée, plus la réduction fiscale est intéressante.

La loi Denormandie

Elle fonctionne comme le Pinel mais concerne les logements anciens à rénover.

La loi Malraux

Si vous souhaitez investir dans une habitation à rénover située dans un quartier ancien historique ou une zone sauvegardée, la loi Malraux permet de profiter d'une réduction d’impôt jusqu'à 30 % du montant investi dans la limite de 400 000 €.

Le LMNP : loueur meublé non professionnel

De nombreux investisseurs privilégient ce statut qui est certainement le moins contraignant. 

Le LMNP vous permet d’investir dans des logements meublés neufs ou anciens, sans plafond de loyer ni de zone géographique à respecter… En termes de fiscalité, vous pouvez déduire des loyers perçus toutes les charges et les dépenses engagées.

Loc’Avantages : un nouveau dispositif pour les bailleurs

En vigueur depuis le 1er mars 2022, Loc’Avantages remplace le dispositif "Cosse Ancien". 

Il permet aux propriétaires bailleurs de biens neufs ou anciens de réduire leur imposition mais aussi de bénéficier d’aides pour réaliser leurs travaux de rénovation. 

Louer abordable

Le principe solidaire de Loc’Avantages est d’inciter les bailleurs à pratiquer des loyers modérés pour permettre aux locataires ayant de faibles revenus de trouver plus facilement un logement. 

En effet, une réduction fiscale avantageuse est accordée si le montant du loyer est en dessous des prix du marché. Plus le loyer est réduit, plus la réduction fiscale est importante.

Concrètement, l’avantage ne se limite pas à la seule baisse d’impôts : 

• Vous vous assurez de louer plus facilement et plus longtemps votre bien.

• Vous augmentez votre rentabilité locative.

Une convention avec l’ANAH

Le dispositif Loc’Avantages est en vigueur jusqu’à fin 2024. Pour en bénéficier, il est nécessaire de remplir un dossier de demande auprès l’Agence Nationale de l’Habitat puis de signer une convention.

Présentation des conditions pour en bénéficier

Le logement locatif 

• Il doit être en location vide.

• La durée minimale du bail est de 6 ans. Sachez qu’il est possible de choisir de vous engager pour trois années supplémentaires.

• Le bien doit également respecter un niveau de performance énergétique minimum avec un classement DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de A à E. Attention, les passoires thermiques classées F ou G ne bénéficient pas de ce dispositif.

Le locataire 

• Il doit justifier de revenus inférieurs au plafonds de ressources fixés par l’ANAH. 

• Il ne doit pas être un membre de votre famille.

• Il occupe le logement à usage de résidence principale.

Le propriétaire bailleur

• Il s'engage à louer son bien à un montant inférieur aux loyers du marché, de 15 à 45 % moins cher. 

• Il existe 3 niveaux de loyers : Loc 1, Loc 2 et Loc 3. 

Quelle réduction d’impôt avec Loc’Avantages ? 

Elle dépend du niveau de loyer choisi. Notez que le montant de la réduction fiscale est toujours plafonnée à 10 000 €.

Loc 1 pour une location en secteur intermédiaire.

Si le montant du loyer est de 15 % en dessous du prix du marché, la réduction d’impôt est de 15 %. Notez qu’elle peut atteindre 20 % si vous optez pour l’intermédiation locative. Celle-ci permet de simplifier la gestion de la location mais aussi de la sécuriser. Ce peut être par mandat de gestion avec une agence immobilière sociale ou en sous location via une association agréée par l’État.

Loc 2 pour une location en secteur social

Le loyer est 30 % en dessous des tarifs du marché. La réduction fiscale est alors de 35 % ou de 40 % avec l’intermédiation locative.

Loc 3 pour une location en secteur très social

Lorsque le prix de la location est 45 % moins cher que celui du marché, la réduction d’impôt est de 65 %.  Notez qu’il est obligatoire pour ce niveau de choisir l’intermédiation locative.

Intermédiation locative : des avantages supplémentaires 

Pour inciter les propriétaires à choisir l’intervention d’une structure sociale, l’ANAH propose plusieurs primes :

• Une prime d’intermédiation locative de 1 000 € pour les niveaux Loc 2 et Loc 3.

• 1 000 € supplémentaires en cas de mandat de gestion.

• Lorsque la superficie du logement ne dépasse pas 40 m², une autre prime de 1 000 €, vous est accordée.

Précisons, qu’en plus de ces avantages fiscaux, l’intermédiation locative, vous permet de bénéficier d'une garantie Visale. Elle vous assure le paiement des loyers et sert également de caution.

Réductions fiscales du dispositif Loc’Avantages : tableau récapitulatif 

Les aides pour rénover votre investissement locatif

Loc’Avantages permet aussi aux propriétaires d’améliorer leur bien et de valoriser leur patrimoine en effectuant des travaux de rénovation.

Le montant des aides, délivrées par l’ANAH, dépend des travaux réalisés.

Travaux de rénovation énergétique

Concernant les travaux de rénovation énergétique, l’aide peut aller jusqu’à 25 % du montant total des travaux dans la limite de 15 000 €. 

Rénovation globale

Une aide jusqu’à 35 % du prix des travaux dans une limite de :

• 28 000 € pour améliorer un logement ayant un mauvais DPE.

• 21 000 € pour transformer un bien pour PMR, personnes à mobilité réduite.

Les limites de Loc’Avantages 

Il est important de bien retenir que Loc’Avantages ne peut pas être cumulé avec tous les autres dispositifs fiscaux existants. 

Par ailleurs, rappelons que, pour éviter les niches fiscales, ce dispositif est plafonné à 10 000 € de réduction. 

Loc'Avantages peut aussi freiner les propriétaires pour plusieurs raisons : 

• Le plafonnement des loyers avec des montants qui dépendent de la situation géographique du bien.
• L’éligibilité du locataire en fonction de son plafond de ressources peut aussi être une difficulté en cas de location directe. Pour éviter ses soucis, l’idéal et d’opter pour l’intermédiation locative.

Pour vérifier si ce dispositif peut être avantageux pour vous, il est possible d'utiliser le simulateur de l’ANAH pour calculer le montant de vos réductions d’impôts.

Vous souhaitez obtenir des conseils ? Contactez nos experts de Nexity. Ils vous accompagnent pour choisir le dispositif le plus avantageux pour que votre investissement soit une réussite.