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Transformer un local commercial en habitation

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Vous prévoyez d’acheter un local commercial afin de le transformer en habitation ? Vous ignorez les démarches à effectuer et les travaux à entreprendre ? Vous vous demandez si cela est possible au regard de la loi ? Sachez qu’il est tout à fait possible d’acquérir un local commercial en vue de le transformer en logement. Nexity vous dit tout !

Qu’est-ce qu’un local commercial et un local d’habitation ?

Comme son nom l’indique, un local commercial est un local utilisé pour exercer une activité commerciale ou exploiter un fonds de commerce. Il peut s’agir d’un restaurant, d’une boutique, d’un atelier, d’un simple bureau, d’un entrepôt, etc. Il est généralement destiné à accueillir des clients. Un local d’habitation, pour sa part, est un local à usage d’habitation et est destiné uniquement à loger une ou plusieurs personnes (propriétaires, locataires, etc.).

Bon à savoir

Il est possible de vivre dans un local commercial si celui-ci dispose d’une partie affectée à un usage résidentiel. Dans ce cas, le local est dit “mixte”. Un local d’habitation est toujours considéré comme tel, même si une société y est domiciliée.

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Transformer un local commercial en habitation : quels avantages ?

Modifier la destination d’un bien est tout à fait possible. Cela peut même être une très bonne idée, à condition d’être prêt à payer un peu de sa personne.

L’achat d’un local commercial vous reviendra moins cher. Vous pouvez même espérer une décote importante de l’ordre de 20 à 40 % par rapport à un logement traditionnel. Cependant, en contrepartie, vous vous en doutez, la transformation pourra nécessiter des travaux assez lourds pour rendre l’espace habitable, ce qui réduira d’autant cette économie initiale.

Transformer un local commercial en habitation est par ailleurs l’occasion de vous créer un espace de vie de charme, en tirant parti des volumes et des matériaux souvent originaux qui sont propres à ce type de locaux.

La plupart du temps situés au rez-de-chaussée, les locaux commerciaux offrent le plus souvent des possibilités d’aménagement au sous-sol, dans les pièces dédiées au stockage, en théorie non habitables mais que vous pourrez réagencer à votre guise.

Une fois que vous aurez effectué toutes ces démarches et que votre projet sera lancé, vous n’aurez plus qu’à informer l’administration fiscale, car les taxations d’une boutique et d’un logement ne sont pas les mêmes.

Vous l’avez compris, un tel projet impose un formalisme assez rigoureux. Mais c’est sans doute le prix à payer pour profiter des charmes d’un loft atypique, qui vous ressemble.

Bon à savoir

La destination d’un bien est ce en quoi il a été aménagé ou construit : pour usage d’habitation, de bureau, de commerce, d’entrepôt, etc. Pour passer d’une destination à l’autre, il faut obtenir une autorisation d’urbanisme.

Bien que la transformation d’un local commercial en habitation soit avantageuse sur plusieurs points, c’est un projet bien plus complexe qu’il n’y paraît. Par conséquent, mieux vaut prendre toutes les précautions nécessaires avant de se lancer, afin de ne pas être pris au dépourvu.

Acquisition et transformation d’un local commercial en habitation : quelles démarches effectuer ?

La destination d’un bien immobilier doit correspondre à sa finalité, alors transformer un local commercial en habitation entraîne nécessairement un changement de destination. C’est la raison pour laquelle plusieurs démarches doivent être effectuées.

Les démarches requises pour les travaux de transformation d’un local commercial en habitation

Si vous prévoyez de transformer un local commercial en habitation, par exemple transformer un atelier, un restaurant, une boutique ou un bureau en logement, vous devez vérifier auprès de la Mairie si le changement d’affectation du bien est conforme au plan local d’urbanisme. Si c’est le cas, le changement de destination vous impose de déposer une déclaration préalable à la Mairie. Si, en plus, vous devez réaliser des travaux importants, il vous faudra obtenir un permis de construire.

Bon à savoir

Sachez qu’il existe des zones où il est interdit de transformer un local commercial en habitation dans le but de protéger le commerce de proximité. Une vérification auprès de la Mairie permet de le savoir.

Zoom sur 2 résidences neuves :

En effet, si la transformation du local commercial en habitation s’accompagne de travaux importants, pouvant par exemple modifier la façade du bien immobilier ou encore les structures porteuses, un permis de construire est nécessaire. Dans le cas échéant, une déclaration préalable de travaux suffit. Bien entendu, cela doit être effectué auprès de la Mairie du lieu d’implantation de l’immeuble.

Pour information, l’intervention d’un architecte est requise dans le cas où la surface de plancher du local commercial mesure plus de 150 m² et que les travaux à réaliser vont affecter la façade ou les structures porteuses.

Par ailleurs, la transformation du local commercial en habitation doit être conforme aux règles relatives à l’habitabilité et à la construction.

Vous ne pouvez pas, par exemple, diviser le local commercial en plusieurs logements dans ces trois cas de figures :

  • S’il ne dispose pas d’un système d’évacuation des eaux usées
  • Si sa superficie est de moins de 14 m²
  • Si le local commercial n’a pas d’accès l’électricité.

En outre, si vous prévoyez de mettre le bien à la location, une fois le local commercial transformé en habitation, vous devez vous assurer que la surface habitable soit au minimum de 9 m² et sa hauteur, d’au moins 2.20 m.

Les travaux à effectuer, quant à eux, doivent toujours être conformes aux normes et réglementations en vigueur. Notons que les travaux sont soumis à des obligations légales strictes et spécifiques, selon leur nature : travaux d’électricité, travaux d’assainissement, etc.

Les démarches à effectuer pour transformer un local commercial en appartement

Le local commercial que vous convoitez fait partie d’une copropriété ? Sachez que l’Assemblée Générale a elle aussi son mot à dire !

Il vous faudra donc soumettre votre projet au vote des copropriétaires, notamment le changement d’affectation et les travaux. Un conseil, pour sécuriser votre achat, faites insérer une clause suspensive d’obtention de cet accord dans la promesse de vente.

 Ainsi, si jamais la copropriété venait à refuser vos travaux d’aménagement, vous pourrez vous rétracter sans pénalité. Une fois que vous aurez effectué toutes ces démarches et que votre projet sera lancé, vous n’aurez plus qu’à informer l’Administration fiscale, car les taxations d’une boutique et d’un logement ne sont pas les mêmes.

Vous l’avez compris, un tel projet impose un formalisme assez rigoureux, mais c’est sans doute le prix à payer pour profiter des charmes d’un loft atypique qui vous ressemble.

Bon à savoir

Le fait de transformer un local commercial en habitation a un impact sur le plan fiscal, dans la mesure où le local perd sa destination professionnelle. Ainsi, au lieu de payer la CET ou contribution économique territoriale, vous devez désormais payer la taxe foncière et d’habitation.

En outre, vous devez déclarer la transformation du local commercial en habitation dans les 3 mois suivant la réalisation des travaux. Pour ce faire, vous devez remplir une déclaration Cerfa n° 10517*02, relative à un changement de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, et l’envoyer par courrier au bureau du cadastre dont dépend le bien immobilier.

Les démarches à suivre dans le cas où le local commercial fait l’objet d’un bail commercial

Le local commercial que vous prévoyez de transformer en habitation fait l’objet d’un bail commercial ? Alors, dans ce cas, vous devez impérativement résilier le contrat de bail avant le début des travaux et verser une indemnité d’éviction au locataire. Si cela est possible, au lieu de verser cette indemnité, vous pouvez lui proposer un autre local commercial équivalent.

Il est à noter que cette démarche est obligatoire, si vous prévoyez de procéder à une résiliation pour changement de destination du local commercial en cours de bail.

Si cela se produit au moment où le bail commercial est arrivé à son terme, vous n’aurez pas à verser une indemnité d’éviction au locataire. En effet, tout propriétaire peut mettre fin au bail, refuser son renouvellement et donner congé au locataire à la fin de la période triennale.

En résumé

Quelle est la différence entre un local commercial et un local d’habitation ?

Un local commercial est utilisé pour exercer une activité commerciale et est surtout destiné à accueillir des clients. Sont considérés comme un local commercial : les boutiques, les restaurants, les ateliers d’artiste, etc. Un local d’habitation, quant à lui, est destiné à loger des personnes.

La transformation d’un local commercial en habitation est-elle avantageuse ?

Transformer un local commercial en habitation vous offre plusieurs avantages : L’achat d’un local commercial vous reviendra moins cher qu’un logement traditionnel Vous pouvez créer un espace de vie stylé, original et agréable Un local commercial possède, dans la plupart des cas, un sous-sol que vous pouvez aménager à votre guise Etc.

Quelles sont les démarches à effectuer pour transformer un local commercial en logement ?

Sachez qu’il y a certaines démarches à suivre selon les travaux à effectuer (simples travaux ou travaux touchant à la façade ou aux structures porteuses du bien), selon que le local commercial est en copropriété ou non, ou encore s’il fait l’objet d’un bail commercial ou non… Dans tous les cas, la déposition d’une déclaration préalable auprès de la Mairie du lieu d’implantation du local commercial est de mise, dès lors qu’il y a un changement de destination de celui-ci. Si les travaux à effectuer sont importants, un permis de construire est en outre requis.

Quelles sont les conditions requises en cas de mise en location du bien, une fois le local commercial transformé en habitation ?

Si vous prévoyez de mettre le bien à la location, une fois le local commercial transformé en logement, vous devez vous assurer que la surface habitable soit au minimum de 9 m² et sa hauteur, au minimum 2.20 m.

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