Louer une résidence secondaire à l’année : ce qu'il faut savoir

Comprendre la location d'une résidence secondaire à l'année

La location d'une résidence secondaire à l'année est une option à envisager pour les propriétaires souhaitant rentabiliser leur bien immobilier. Cela implique une location continue du bien pour une durée d'un an, généralement renouvelable. Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour comprendre ce type de location : 

• La législation : Le bail de résidence secondaire est différent du bail de résidence principale. Il offre une certaine flexibilité en termes de durée et de conditions de résiliation.
• Le choix entre location meublée ou vide : Ce choix dépend de la durée de la location. Pour une location de longue durée, une location nue peut être privilégiée.
• L'aspect fiscal : La location d'une résidence secondaire à l'année a un impact fiscal. Il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales avant de se lancer.
• La relation avec le locataire : La location à l'année implique une relation de long terme avec le locataire. Il est crucial de bien encadrer cette relation pour éviter les conflits potentiels.

Enfin, louer une résidence secondaire à l'année nécessite de faire certaines démarches, comme la rédaction d'un bail spécifique et la déclaration de la location aux autorités compétentes.

Définition et caractéristiques de la résidence secondaire

Qu'est-ce qu'une résidence secondaire ?

Une résidence secondaire est un logement non occupé en tant que résidence principale. Elle est généralement utilisée pour des séjours de courte durée, comme des vacances ou des week-ends, ou peut être mise en location. Selon la loi Alur, une résidence secondaire est un logement qui n'est pas occupé par le propriétaire pendant plus de 8 mois dans l'année. Elle est soumise à des règles juridiques et fiscales spécifiques, différentes de celles d'une résidence principale. Par exemple, le bail de résidence secondaire offre plus de flexibilité en termes de durée et de conditions de résiliation.

La durée annuelle maximale de mise en location

Selon la loi, la durée annuelle maximale de mise en location de votre résidence secondaire dépend du type de location.

Dans le cas d'une location saisonnière, la durée maximale est généralement de 120 jours par an cumulés. Cette règle peut varier en fonction des communes et des réglementations locales.

En revanche, pour une location à l'année, aucune durée maximale n'est imposée. Vous pouvez ainsi louer votre résidence secondaire pour une durée indéterminée ou pour une période d'un an, renouvelable.

Il est important de noter que ces durées sont à prendre en compte dans la rédaction du contrat de location.

Peut-on être locataire et avoir une résidence secondaire ?

Il est tout à fait possible d'être locataire de son logement principal et de posséder une résidence secondaire. Cette situation peut se présenter dans divers cas de figure. Par exemple, vous pouvez être locataire de votre résidence principale en ville, et posséder une résidence secondaire à la campagne ou à la mer pour vos week-ends et vacances.

Pour la résidence secondaire, plusieurs options sont possibles :

• la garder pour votre usage exclusif,
• la louer en saisonnier pour générer des revenus supplémentaires,
• ou encore la louer à l'année si vous n'y séjournez que rarement.

Dans tous les cas, être locataire de son habitation principale et posséder une résidence secondaire implique des responsabilités légales et fiscales. Il faut bien se renseigner sur les règles applicables et faire les déclarations requises.

Les avantages de louer sa résidence secondaire à l'année

Rentabilité et revenus complémentaires

La rentabilité de la location d'une résidence secondaire à l'année est un facteur clé à prendre en compte. Cette option garantit un flux de revenus régulier, quelle que soit la saison. L'étude préalable du marché locatif local vous aidera à fixer un loyer juste, qui correspond à la demande et aux caractéristiques de votre bien.

L'optimisation de la gestion locative peut également augmenter vos revenus complémentaires. Par exemple, l'utilisation de plateformes en ligne pour trouver des locataires ou l'engagement d'une agence de gestion locative peuvent réduire la vacance locative.

À noter que les revenus locatifs sont soumis à l'impôt. Le choix du régime fiscal (forfaitaire ou réel) dépendra de vos recettes locatives annuelles.

Entretien et valorisation du bien immobilier

L'entretien de votre bien est un facteur essentiel pour garantir sa valorisation sur le long terme. En effet, une résidence secondaire louée à l'année est généralement mieux entretenue qu'un bien vide. Son usage régulier par le locataire permet de repérer et de résoudre rapidement les éventuels problèmes d'entretien. Cela évite l'accumulation de travaux coûteux.

En outre, un bien en bon état est plus attractif pour les locataires potentiels. Cela peut vous permettre de fixer un loyer plus élevé et d'améliorer ainsi la rentabilité de votre investissement.

Quant à la valorisation du bien, elle est généralement favorisée par la location à l'année. En effet, un bien régulièrement occupé et bien entretenu est susceptible de prendre de la valeur sur le marché immobilier.

Cependant, l'entretien et la valorisation du bien nécessitent une gestion rigoureuse et une bonne relation avec le locataire. Il peut être intéressant de faire appel à un professionnel de la gestion locative pour vous accompagner dans ces tâches.

L'occupation ponctuelle du logement

En plus de la location à l'année, une autre option à considérer est l'occupation ponctuelle du logement. Cette pratique, aussi appelée location ponctuelle ou saisonnière, consiste à louer votre résidence secondaire pendant de courtes périodes, généralement pendant les vacances ou les week-ends.

Cela peut être une solution intéressante pour rentabiliser votre bien pendant les périodes d'inoccupation, tout en conservant la possibilité d'en profiter à votre guise. Toutefois, cette option nécessite une gestion rigoureuse de l'agenda de location pour respecter les réglementations en vigueur et éviter les conflits avec les locataires.

La location ponctuelle peut être réalisée par le biais de plateformes en ligne spécialisées, qui offrent une visibilité importante et facilitent la gestion des réservations. Il est également possible de confier cette tâche à une agence immobilière locale.

Les revenus générés par ce type de location sont soumis à l'impôt, et le régime fiscal applicable dépend du montant des recettes ainsi que du statut du logement (meublé de tourisme, location meublée non professionnelle...).

Enfin, il est essentiel de bien préparer le logement pour l'accueil des locataires et de souscrire une assurance adaptée pour couvrir les risques liés à la location (dégâts des eaux, responsabilité civile...).

Les modalités de la location d'une résidence secondaire à l'année

Pour la location d'une résidence secondaire à l'année, plusieurs modalités sont à prendre en compte. Le choix entre une location meublée ou vide est l'une d'entre elles. Il dépend majoritairement de la durée de la location envisagée. Le bail de résidence secondaire est un contrat qui définit les modalités et conditions de la location. Il s'agit notamment du type de location (nu ou meublé), du montant du loyer, de la durée de préavis ou encore du délai de location. Il est différent du bail de résidence principale qui est plus contraignant pour les deux parties.

Le choix du type de bail pour la location

Bail classique ou bail meublé : que choisir ?

Choisir entre un bail classique (non meublé) et un bail meublé pour la location de votre résidence secondaire dépend de plusieurs facteurs.

Le bail classique offre une plus grande stabilité, avec une durée minimale de location de trois ans pour les personnes physiques (six ans pour les personnes morales). Cependant, il impose plus de contraintes au propriétaire, notamment en termes de préavis pour résilier le bail.

Le bail meublé, quant à lui, est plus flexible. Sa durée minimale est d'un an (ou neuf mois si le locataire est un étudiant), et il peut être résilié plus facilement par le propriétaire. De plus, un logement meublé peut permettre de fixer un loyer plus élevé, et offre certains avantages fiscaux.

Cependant, il faut noter que pour être qualifié de "meublé", le logement doit être équipé d'un certain nombre d'éléments indispensables à la vie quotidienne du locataire.

Enfin, le choix entre ces deux types de baux dépend aussi de vos objectifs en tant que propriétaire : recherchez-vous une location stable sur le long terme, ou préférez-vous avoir la possibilité de récupérer votre bien plus rapidement ?

Les spécificités du bail pour une résidence secondaire

Le bail pour une résidence secondaire se distingue par sa flexibilité et ses caractéristiques spécifiques. Il peut être conclu pour une location vide ou meublée, sur une durée longue ou courte. Contrairement au bail de résidence principale, celui-ci est moins contraignant pour les deux parties. Les conditions du bail sont donc plus libres, notamment en termes de durée de location et de modalités de résiliation. Le bail pour une résidence secondaire doit toutefois respecter certaines règles :

• La durée de location ne doit pas dépasser 90 jours par an pour une location saisonnière.
• L'entrée et la sortie du locataire doivent être explicitement mentionnées.
• Le bail doit être accompagné d'un état des lieux et d'un inventaire en cas de location meublée.

Ces spécificités permettent aux propriétaires de valoriser leur bien immobilier tout en offrant une solution flexible aux locataires en quête d'une habitation temporaire.

La déclaration de la location d'une résidence secondaire

Comment déclarer sa location ?

Pour la déclaration de votre location, plusieurs étapes sont à respecter. Tout d'abord, il est nécessaire d'informer la mairie du lieu où se situe votre bien. Pour cela, un formulaire Cerfa doit être complété et déposé. Dans quelques cas, l'obtention d'un numéro d'enregistrement peut être requise.

Par ailleurs, la déclaration des revenus provenant de cette location est obligatoire. Pour cela, vous pouvez vous rendre sur le site des impôts via l'onglet "gérer mes biens immobiliers". Deux régimes sont disponibles pour déclarer ces revenus : le régime forfaitaire et le régime réel. Le choix dépendra de vos recettes locatives annuelles.

Voici un récapitulatif des étapes à suivre :

1. Déclaration à la mairie
2. Déclaration des revenus locatifs sur impots.gouv.fr

À noter que la non-déclaration peut entraîner des sanctions. Veillez donc à respecter ces obligations.

L'impôt sur les revenus locatifs : comment ça marche ?

L'impôt sur les revenus locatifs est déterminé en fonction du type de location (meublée ou non) et du montant des recettes annuelles. Pour une location meublée, les revenus sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vos recettes n’excèdent pas 72 600€, vous bénéficiez du régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50%. Au-delà, vous serez sous le régime réel. Pour une location non meublée, l'impôt est régi par le régime micro-foncier. Il est essentiel de déclarer ces revenus pour éviter des sanctions.

Payer la taxe d'habitation pour une résidence secondaire en location

La taxe d'habitation pour une résidence secondaire en location est due par le locataire qui occupe le logement au 1er janvier de l'année d'imposition. Même si vous quittez le logement en cours d'année, vous êtes redevable de la totalité de la taxe.

En tant que propriétaire, si votre résidence secondaire est vide de meubles au 1er janvier, aucune imposition ne sera émise. Cependant, si vous prévoyez de louer le logement meublé dans l'année, vous restez responsable de la taxe d'habitation.

Il est à noter que certaines communes peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation pour les résidences secondaires. Cette majoration peut varier entre 5% et 60%.

Pour le calcul de la taxe, la valeur cadastrale du logement et de ses dépendances est prise en compte, en appliquant les taux votés par les collectivités locales.

Enfin, la location meublée saisonnière ne constitue pas une exonération de la taxe d'habitation.

Les obligations légales liées à la location touristique

Le classement en meublé de tourisme : comment ça marche ?

Pour obtenir le classement en meublé de tourisme, plusieurs critères doivent être respectés. Le logement doit être une villa, un appartement ou un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire. La location doit se faire à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Une fois ces critères remplis, vous pouvez faire une demande de classement auprès d'un organisme évaluateur agréé. L'organisme réalisera une visite d'évaluation de votre logement et, si le logement respecte les critères, vous obtiendrez un classement de 1 à 5 étoiles.

Notez que le classement est valable pour une durée de 5 ans. En plus d'apporter une reconnaissance officielle de la qualité de votre hébergement, il offre des avantages fiscaux non négligeables. Ainsi, les revenus de la location, s'ils n’excèdent pas le seuil de 170.000 € par année, bénéficient d’un abattement forfaitaire de 71%, au lieu de 50% pour une location meublée non classée.

Enfin, il est important de signaler que le classement de votre meublé de tourisme est obligatoire si vous souhaitez bénéficier du régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sous le régime du micro-BIC.