Résidence secondaire et LMNP : comment ça marche ?

Comprendre le statut de LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal destiné aux propriétaires bailleurs proposant un bien immobilier meublé à la location. L'objectif principal de ce statut est de permettre aux propriétaires de diversifier leur épargne et de constituer un patrimoine. Ce statut est accessible à tous les contribuables français et offre des avantages fiscaux intéressants.

Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez respecter certaines conditions :

• Vous proposez un logement meublé à la location
• Vous n'êtes pas inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel
• Vos recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds.

La location peut être effectuée de manière habituelle ou non, pour des baux suivis ou non. Le logement en question peut être un appartement, une maison, une chambre privée chez l'habitant, une résidence secondaire ou encore un meublé de tourisme.

La résidence secondaire : définition et spécificités

La résidence secondaire, selon la définition fiscale, est tout bien immobilier qui ne constitue pas la résidence principale du propriétaire. Elle peut prendre diverses formes : maison de vacances, logements vacants ou investissements locatifs.

Les spécificités de la résidence secondaire en LMNP sont multiples :

• Elle peut être louée pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs.
• Le logement doit être meublé et comporter certains équipements obligatoires.
• Les propriétaires d'une résidence secondaire sont soumis à plusieurs taxes et impôts spécifiques, notamment la taxe foncière.

Pour louer sa résidence secondaire en LMNP, certaines obligations s'imposent, comme l'inscription à la mairie ou au RCS pour obtenir son numéro d'immatriculation.

Les formalités pour déclarer une résidence secondaire en LMNP

Comment déclarer la location saisonnière ?

Pour déclarer une location saisonnière dans le cadre d'une résidence secondaire en LMNP, vous devez suivre quelques étapes précises.

1. Déclaration en mairie : Avant de commencer la location saisonnière, vous devez déclarer votre logement en tant que "meublé de tourisme" auprès de votre mairie. Cette déclaration n'est pas une demande d'autorisation, mais plutôt une simple information à la municipalité.

2. Déclaration de début d'activité : Après cette première déclaration, vous devez déclarer le début de votre activité de loueur en meublé non professionnel. Cette déclaration doit être faite dans les quinze jours qui suivent le début de votre activité. Elle peut être effectuée par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises.

3. Déclaration des revenus : Enfin, vous devez déclarer les revenus résultant de la location de votre bien. Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour cela, les loueurs en meublés non professionnels ont l'obligation de télétransmettre leurs déclarations n° 2031 sur leur « Espace professionnel » du site impots.gouv.fr.

Notez également que vous êtes tenu de collecter la taxe de séjour, qui est calculée par nuit et par adulte (les enfants sont exclus du calcul).

Est-il possible de louer toute l'année ?

La location de votre résidence secondaire en LMNP tout au long de l'année est tout à fait possible. Cela peut être un moyen intéressant de générer des revenus supplémentaires. Cependant, cette option implique aussi certaines responsabilités.

En effet, en tant que propriétaire, vous êtes tenu de garantir un logement décent et bien entretenu à vos locataires. De plus, votre bien doit être meublé d'une manière qui permet au locataire de vivre de façon autonome avec ses propres affaires.

Notez que :

• Si vous optez pour une location à l'année, la taxe d'habitation est normalement à la charge du locataire, car il occupe le logement toute l'année.
• Vous devez vous assurer que les loyers pratiqués sont conformes aux plafonds annuels de loyer par mètre carré de surface habitable, spécifiés pour le statut LMNP.

Ces facteurs, parmi d'autres, sont à prendre en compte lorsque vous envisagez de louer votre résidence secondaire en LMNP à l'année.

Puis-je vivre dans le logement en tant que locataire ?

Vivre dans votre logement en tant que locataire tout en bénéficiant du statut LMNP n'est généralement pas possible. En effet, selon les dispositions légales, le propriétaire ne peut pas occuper son propre bien locatif. Cependant, vous pouvez louer votre résidence secondaire en LMNP, et l'habiter temporairement durant les périodes de non-location.

Toutefois, des restrictions s'appliquent :

• Vous devez respecter la durée maximale de séjour de la location saisonnière, fixée à 90 jours consécutifs.
• Le bien doit être loué meublé et équipé de manière à ce que le locataire puisse y vivre de manière autonome.
• Si le bien est situé dans une grande métropole, un changement d'usage peut être nécessaire pour respecter la législation de la location.

D'autre part, le plafond de revenus locatifs pour un meublé non professionnel est fixé à 23.000 € par an, et les recettes locatives ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus annuels globaux du foyer fiscal du propriétaire.

L'amortissement en LMNP pour une résidence secondaire

L'amortissement LMNP est un mécanisme comptable qui permet aux propriétaires de déduire progressivement la valeur de leur bien immobilier et de son mobilier de leurs revenus locatifs. Dans le cadre d'une résidence secondaire louée en LMNP, il est possible d'amortir le coût d'achat du bien (hors valeur du terrain), ainsi que les frais engagés pour l'ameublement, l'entretien et l'embellissement du logement.

L'amortissement est calculé en fonction de la durée de vie estimée du bien et de son coût initial. Par exemple, la durée d'amortissement d'un bien immobilier est généralement estimée entre 20 et 40 ans, tandis que celle du mobilier peut varier de 5 à 10 ans selon la nature de l'objet.

Il est à noter que l'amortissement ne peut pas générer de déficit. Si l'amortissement calculé est supérieur au bénéfice de l'exercice, l'excédent est reporté sur les années suivantes, sans limitation de durée.

Pour bénéficier de l'amortissement LMNP, il faut opter pour le régime réel et tenir une comptabilité précise des recettes et des charges liées à la location.

La taxe d'habitation et la résidence secondaire en LMNP

Comment déclarer un deuxième logement ?

Pour déclarer un deuxième logement en LMNP, les étapes sont similaires à celles de votre première déclaration. Toutefois, quelques différences existent :

• Numéro de SIRET : Chaque bien en LMNP doit avoir son propre numéro de SIRET. Vous devrez donc faire une nouvelle demande auprès de l'administration fiscale.

• Formulaire P0i : Ce formulaire de déclaration de début d'activité est à joindre à votre déclaration d'impôt. Il est spécifique à chaque bien.

• Déclaration des revenus locatifs : Les revenus de chaque bien doivent être déclarés séparément. Vous devrez donc remplir une déclaration pour chaque bien immobilier en LMNP.

Rappelez-vous que la déclaration de vos revenus LMNP doit être effectuée chaque année, même si aucun revenu n'a été perçu lors de l'année en cours.

Quels sont les impacts sur la taxe d'habitation ?

La taxe d'habitation pour les résidences secondaires est maintenue, contrairement à celle des résidences principales qui a été supprimée depuis 2023. Ainsi, en tant que propriétaire d'une résidence secondaire en LMNP, vous pouvez être tenu de payer cette taxe.

Toutefois, si vous louez votre bien en location saisonnière tout au long de l'année, vous n'aurez pas à payer de taxe d'habitation. De plus, s'il s'agit d'un logement qui n'est pas votre habitation personnelle, vous pourriez être redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et non de la taxe d'habitation.

En revanche, si vos locations meublées font partie de votre résidence secondaire, alors vous êtes imposable à la taxe d'habitation.

Il est également important de noter que depuis un décret du 25 août 2023, la liste des zones dites « tendues » où la taxe d'habitation sur les résidences secondaires peut être majorée s'est élargie. Cela signifie que plus de 2 000 nouvelles communes peuvent surtaxer ces propriétés à partir de 2024.

Il faut donc prendre en compte ces différents facteurs lors de la déclaration de votre résidence secondaire en LMNP pour mieux comprendre les implications fiscales et optimiser votre investissement.

Peut-on être exonéré de cette taxe ?

Il existe effectivement des situations spécifiques qui permettent une exonération de la taxe d'habitation pour une résidence secondaire en LMNP. Par exemple, la location saisonnière toute l'année évite au propriétaire de devoir s'acquitter de cette taxe. De même, un logement vacant depuis plus de 2 ans peut être exempté de cette obligation.

Par ailleurs, pour les propriétaires qui louent un logement non-meublé, l'exonération est possible si le logement est vide de meubles au 1er janvier de l'année d'imposition.

Il est également possible d'être exonéré si vous réalisez des recettes locatives inférieures ou égales à 5000 euros.

Enfin, une exonération est envisageable si votre revenu fiscal de référence (RFR) est inférieur à 29 670 €.

Ces différentes situations d'exonération sont cependant soumises à des conditions spécifiques. Il est donc conseillé de se renseigner auprès des services fiscaux pour obtenir des informations précises et adaptées à votre situation.

Louer sa résidence secondaire en meublé de tourisme

Le classement des meublés de tourisme

Le classement des meublés de tourisme est une démarche volontaire du propriétaire. Il permet d'indiquer le niveau de confort et d'équipement du logement à la clientèle. Ce classement est défini par des critères spécifiques régulièrement révisés et s'étend de 1 à 5 étoiles.

Le classement a une durée de validité de 5 ans, à l'issue de laquelle le propriétaire doit effectuer une nouvelle demande s'il souhaite que son hébergement continue de bénéficier d'un classement. Il est réalisé par un organisme évaluateur accrédité, qui évalue le niveau de confort et d'équipement du logement.

Le classement d'un meublé de tourisme peut aussi ouvrir droit à certains avantages fiscaux. Par exemple, pour les recettes inférieures à 70 000 euros par an (170 000 euros pour un logement classé "meublé de tourisme"), un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué automatiquement sur les revenus (71 % pour les "meublés de tourisme").

En outre, un logement classé peut bénéficier d'une exonération de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. Notez cependant que ces avantages dépendent de la législation en vigueur et peuvent varier.

Les avantages de la location touristique

La location touristique de votre résidence secondaire en LMNP offre plusieurs avantages pratiques et financiers.

Premièrement, elle est une source potentielle de revenus conséquents, en particulier si votre logement se situe dans une zone touristique prisée.

De plus, le statut de LMNP permet de bénéficier d'une fiscalité attractive, avec notamment un régime d'imposition forfaitaire pour les revenus locatifs inférieurs à 70 000 euros par an. Une déduction de charges est aussi envisageable, ce qui peut compenser les coûts d'entretien et de gestion du bien.

Par ailleurs, la location touristique permet une flexibilité d'utilisation de votre résidence secondaire. Vous pouvez en effet choisir de la louer seulement pendant certaines périodes de l'année et en profiter le reste du temps.

Enfin, la location saisonnière permet d'éviter les périodes de vacances locatives, un risque non négligeable en location classique. Pour cela, il vous suffit de diversifier vos canaux de location (agences immobilières, plateformes en ligne, etc.).

Comment louer plus de 120 jours par an ?

Pour louer votre résidence secondaire plus de 120 jours par an, quelques démarches supplémentaires sont nécessaires. Tout d'abord, une déclaration préalable en mairie est requise pour prouver que le bien concerné n'est pas votre résidence principale. Par ailleurs, le passage d'une location saisonnière à une location meublée non professionnelle (LMNP) est souvent nécessaire.

Opter pour le statut LMNP présente l'avantage de transformer votre résidence secondaire en une source régulière de revenus locatifs. Néanmoins, ce statut implique aussi des obligations comme la déclaration de vos revenus locatifs et le respect de certaines conditions, notamment en termes d'équipement du logement.

En outre, la location de votre résidence secondaire au-delà de 120 jours par an peut nécessiter un changement d'usage du logement. Ce changement d'usage doit être autorisé par la mairie et peut parfois nécessiter une compensation, comme la transformation d'un local commercial en logement.

Enfin, n'oubliez pas que certains dispositifs fiscaux, comme le régime micro BIC, peuvent vous être bénéfiques si vous louez votre résidence secondaire plus de 120 jours par an. Il est donc essentiel de bien vous informer sur ces aspects avant de vous lancer.