Résidence secondaire : définition et fiscalité

Qu'est-ce qu'une résidence secondaire ?

Une résidence secondaire est généralement définie comme un logement que vous occupez de manière occasionnelle, à côté de votre résidence principale. Il s'agit d'un lieu où vous pouvez séjourner pendant des périodes courtes, telles que les week-ends, les vacances ou pour des loisirs. Ce logement peut être :

• une maison,
• un appartement,
• un mobile-home
• ou même un logement meublé mis en location pour des séjours touristiques.

Il est également possible de posséder plusieurs résidences secondaires. Par exemple, vous pourriez avoir une résidence à la montagne pour l'hiver et une autre à la plage pour l'été.

Dans le domaine fiscal, une résidence secondaire est tout logement qui n'est pas votre résidence principale. Par conséquent, si pour des raisons professionnelles ou parce que vous bénéficiez d'un logement de fonction, vous avez une 2e résidence, celle-ci est considérée comme une résidence secondaire.

Comment justifier sa résidence secondaire ? 

Pour justifier votre résidence secondaire, plusieurs éléments peuvent être requis par l'administration fiscale.

• Preuves d'usage occasionnel : Ce peuvent être des factures d'électricité montrant une consommation réduite, des attestations de voisinage, ou encore des billets de train ou d'avion prouvant vos déplacements.
• Déclaration de revenus : Dans votre déclaration de revenus, le fait d'indiquer une adresse différente pour votre résidence principale peut servir de justification.
• Factures de taxes locales : Les factures de taxe d'habitation ou de taxe foncière peuvent aussi être utilisées comme justificatif.

Il est essentiel de conserver tous ces documents, car en cas de contrôle, ils pourront être demandés par l'administration fiscale.

La résidence secondaire en termes juridiques

En termes juridiques, une résidence secondaire est soumise à un cadre spécifique, différent de celui d'une résidence principale. Dans le cas d'une location, le bail de résidence secondaire s'applique. Contrairement au bail de résidence principale, plus contraignant, ce contrat régule la relation entre le bailleur et le locataire d'un logement non-affecté à l'habitation principale du locataire pendant l'année.

La résidence secondaire peut également être soumise à des taxes spécifiques, comme la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Enfin, la distinction entre une résidence secondaire et un logement vacant est essentielle. Contrairement à ce dernier, la résidence secondaire est meublée et sert de lieu de séjour occasionnel.

Fiscalité et imposition de la résidence secondaire

La fiscalité d'une résidence secondaire est spécifique et diffère de celle de la résidence principale. Les propriétaires d'une résidence secondaire sont soumis à plusieurs taxes et impôts.

D'une part, la taxe foncière, qui est due chaque année par le propriétaire du logement, qu'il soit occupé ou non. Elle est calculée en fonction de la valeur locative du bien et du taux d'imposition fixé par la commune.

D'autre part, la taxe d'habitation qui s'applique aux locaux meublés et leurs dépendances. Il est à noter que depuis 2023, les résidences secondaires ne bénéficient plus d'exonération de cette taxe.

Enfin, en cas de revente du bien, une plus-value immobilière peut être réalisée, qui est également soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il existe cependant des règles particulières en zone de revitalisation rurale (ZRR) ou pour les logements mis en location.

Comment déclarer sa résidence secondaire ? 

Pour déclarer votre résidence secondaire aux impôts, il vous faut vous connecter à votre espace personnel sur le site des impôts, puis aller dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». 

Vous devrez déclarer le montant de l'achat du bien ainsi que l'adresse précise de la résidence. Si vous louez votre résidence secondaire, il vous faudra également déclarer les revenus perçus de cette location.

Notez que la non-déclaration d'une résidence secondaire peut entraîner une amende de 150 euros.

La taxe d'habitation pour une résidence secondaire

Pour une résidence secondaire, la taxe d'habitation est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances (garage, jardin, etc.). Elle est établie pour l’année entière, en fonction de votre situation au 1er janvier.

Contrairement à la résidence principale qui a bénéficié d'une réforme visant à sa suppression, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires subsiste.

Il est à noter que la taxe d'habitation d'une résidence secondaire est souvent plus élevée que celle d'une résidence principale. En effet, elle ne bénéficie pas d'abattements ou d'exonérations fiscales liées aux caractéristiques du ménage (revenus, enfants à charge…).

Certaines communes appliquent même une surtaxation sur les logements vacants qui peut atteindre jusqu'à 60% de la taxe d'habitation. L'avis de la taxe d’habitation pour une résidence secondaire est généralement disponible 3 semaines avant la date limite de paiement, fixée au 15 novembre ou au 15 décembre de l’année.

Impôt sur la plus-value d'une résidence secondaire

Lors de la revente d'une résidence secondaire, le vendeur peut réaliser une plus-value, qui est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien. Cette plus-value est soumise à une imposition spécifique. Le taux d'imposition de base est de 19%. Cependant, des prélèvements sociaux de 17,2% s'ajoutent à cette taxe, portant le taux global d'imposition à 36,2%.

Il est à noter que la durée de détention du bien peut influencer l'imposition de la plus-value. Ainsi, si le bien est vendu moins de 6 ans après son acquisition, l'impôt concerne 100% de la plus-value. En revanche, des abattements sont prévus pour les durées de détention supérieures à 6 ans, permettant de réduire progressivement l'imposition jusqu'à une exonération totale après 30 ans de détention.

Certaines situations peuvent aussi permettre d'échapper à l'imposition de la plus-value, comme par exemple si le vendeur utilise le prix de vente pour acquérir sa résidence principale, sous certaines conditions.

Résidence secondaire : assurance habitation nécessaire ?

Une résidence secondaire, bien que moins occupée que la résidence principale, n'est pas à l'abri des sinistres. Si la souscription d'une assurance habitation pour ce type de logement n'est pas obligatoire pour les propriétaires, elle est fortement recommandée. En effet, une assurance habitation peut couvrir les risques liés à l'inoccupation régulière du bien, tels qu'un incendie ou un dégât des eaux survenant en l'absence des propriétaires.

Si vous êtes propriétaire d'un logement en copropriété ou si votre résidence secondaire est mise en location, l'assurance habitation devient alors une obligation légale. L'assurance « propriétaire non occupant » (PNO) peut être une option à envisager pour une couverture optimale. Les garanties offertes par l'assurance pour une résidence secondaire sont généralement similaires à celles d'une assurance résidence principale.

Elles peuvent inclure, entre autres :

• La garantie des dommages aux biens, protégeant le logement et le mobilier contre les dégradations matérielles.
• La garantie multirisques habitation (MRH), couvrant les sinistres divers.

Il existe toutefois des assurances spécifiques pour les résidences secondaires, proposées par certaines compagnies d'assurance. Celles-ci prennent en compte les spécificités et les risques propres à ce type de logement.

Location de sa résidence secondaire : quelles obligations ?

Louer sa résidence secondaire peut être une option intéressante pour rentabiliser l'investissement. Cependant, cela implique certaines obligations légales.Tout d'abord, il faut déclarer l'activité de location à la mairie du lieu où se situe le bien. Cette déclaration est généralement effectuée via le formulaire CERFA n°14004*02.

Ensuite, il faut respecter les règles de location d'un meublé de tourisme si vous choisissez cette option. Il est à noter que le contrat de bail est différent selon l'usage du logement (domicile, résidence secondaire, location de vacances). De plus, la nature du bien peut influencer les obligations fiscales. Enfin, en tant que propriétaire-bailleur, vous devez fournir un logement décent et respecter les autres obligations du bailleur.

Résidence secondaire et SCI : quels avantages ?

Opter pour une Société Civile Immobilière (SCI) pour gérer une résidence secondaire peut présenter plusieurs avantages :

• Éviter l'indivision : grâce à une SCI, le bien immobilier est détenu par la société et non par les associés individuellement. Cela facilite la gestion du bien, surtout lorsqu'il y a plusieurs propriétaires.
• Faciliter la transmission du patrimoine : la SCI peut être un outil efficace pour planifier la transmission d'un bien immobilier à ses héritiers, en répartissant les parts sociales de la société.
• Optimisation fiscale : dans certains cas, la SCI peut offrir des avantages fiscaux, notamment en termes d'impôt sur la plus-value ou de droits de succession.
• Possibilité de location : une SCI peut louer le bien immobilier, générant des revenus additionnels pour les associés.

Cependant, créer une SCI implique des formalités administratives et des frais de gestion, et nécessite une bonne connaissance de ses implications juridiques et fiscales. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.

Résidence secondaire et LMNP : comment ça marche ? 

L'investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) peut se présenter comme une alternative intéressante pour optimiser la rentabilité d'une résidence secondaire.

En effet, vous pouvez mettre en location votre résidence secondaire à l'année ou de manière ponctuelle, ce qui peut vous permettre de compenser les charges et les frais d'entretien de votre bien.

Il convient de souligner que cette démarche implique certaines obligations fiscales et administratives. Il est notamment nécessaire de déclarer votre activité de loueur en meublé non professionnel.