Vivre en copropriété
La loi ALUR et son impact sur les copropriétés
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Également connue sous l’appellation loi Duflot II, la loi ALUR s’adresse aussi bien aux propriétaires proposant leur bien immobilier à la location qu’aux copropriétés. Vous vous interrogez sûrement sur les impacts de cette loi sur les copropriétés et les obligations auxquelles les copropriétaires sont soumis ? Voici les réponses à vos questions par le groupe Nexity.
Loi ALUR : définition et objectifs
ALUR est l’acronyme d’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové. La loi ALUR a été conçue entre autres pour :
- Faciliter l’accès au logement
- Protéger les foyers les plus vulnérables
- Lutter contre les pratiques abusives dans le domaine de l’immobilier
- Réguler les marchés immobiliers
- Développer l’innovation
- Développer la transparence
Au niveau des copropriétés, cette loi adoptée en mars 2014 a pour objectif d’améliorer la relation entre Syndic et copropriétaires, mais également de prévenir les dégradations et de protéger les copropriétés contre les logements dits « indignes ».
Bon à savoir
La Loi ALUR a été votée au niveau de l’Assemblée nationale, au début de l’année 2014. Elle a ensuite été adoptée par le Sénat le 31 janvier 2014 et validée par une décision du Conseil Constitutionnel, le 20 mars de la même année.
Le 26 mars 2014, elle a été publiée au JO avec l’appellation loi n°2014-366 du 24 mars 2014.
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La loi ALUR facilite la mise en œuvre des travaux dans les copropriétés
La mise en vigueur de la loi ALUR a entraîné des impacts notables au niveau de la gestion des copropriétés. Dans l’optique de conserver les immeubles en excellent état, elle facilite le vote d’un certain nombre de travaux en abaissant la majorité.
La loi ALUR copropriété impose la majorité simple pour les travaux relatifs à :
- La conservation des immeubles
- La préservation de la santé et l’optimisation de la sécurité des occupants des immeubles
- La restauration des immeubles
- L’accessibilité
À noter que la majorité simple s’applique à tous les travaux d’intérêt collectif effectués au niveau des parties communes ou privatives.
Bon à savoir
La majorité absolue est requise pour les décisions portant sur des travaux tels que :
- Les travaux de surélévation
- Les travaux de création de nouveaux locaux privatifs
Les travaux de transformation
Loi ALUR : les obligations des copropriétés
Outre les changements au niveau de la majorité dans les décisions portant sur certains travaux, la loi ALUR comprend quelques obligations auxquelles les Syndics et les copropriétaires doivent se soumettre.
Ces obligations ont pour objectif de privilégier la transparence et de favoriser davantage la réalisation des travaux indispensables à la conservation des immeubles.
L’obligation de mettre en place un budget prévisionnel
Depuis le 24 mars 2014, chaque syndic de copropriété doit mettre en place un budget prévisionnel. Ce dernier est établi suite à une concertation du Syndic avec le Conseil Syndical.
L’obligation de mettre en place un fond de travaux
Depuis le 1er janvier 2017, la plupart des copropriétés d’immeubles de plus de 5 ans doivent se doter d’un fond de travaux. Celui-ci est alimenté par les copropriétaires via une cotisation annuelle obligatoire.
Le montant minimum de la cotisation est d’environ 5 % du montant du budget prévisionnel établi par le Syndic de copropriété. Selo l’ARC (Assemblée des responsables de copropriétés), elle s’élève à 100 €/an approximativement.
Pour information, le fond de travaux est soumis à un plafond. Ce dernier est fixé par décret et une fois atteint, les copropriétaires peuvent arrêter les cotisations.
Bon à savoir
Ce fonds sert à financer les travaux votés par l’Assemblée Générale hors budget prévisionnel (ou les travaux imposés par la législation). Les sommes versées appartiennent au syndicat de copropriétaires et ne sont pas remboursées en cas de vente d'un lot.
Certaines copropriétés peuvent toutefois se dégager de la constitution de ce fonds :
- Les biens immobiliers de moins de 5 ans
- Les biens immobiliers dont les résultats du diagnostic technique global n’indiquent pas de travaux à réaliser pendant une durée de 10 ans
Les biens immobiliers comprenant moins de 10 lots
L’obligation de soumettre l’externalisation des archives à un vote
Si un Syndic souhaite externaliser la conservation des archives d’une copropriété, il doit soumettre son projet au vote de l’assemblée générale de copropriétaires.
Le vote est effectué à la majorité absolue et les dépenses engagées dans l’externalisation doivent être supportées par le syndicat.
L’obligation de produire une fiche synthétique
Chaque Syndic doit établir chaque année une fiche technique. Cette dernière doit comprendre toutes les données financières et techniques de l’immeuble en copropriété et être mise à la disposition des copropriétaires.
Bon à savoir
Depuis le 31 décembre 2018, la loi ALUR exige la présence d’une fiche technique dans toute promesse de vente, dans les copropriétés comprenant un nombre de lots inférieur ou égal à 50.
L’obligation de mettre le carnet d’entretien à la disposition des copropriétaires
Hormis la fiche synthétique, la loi ALUR oblige les Syndics de copropriétés à mettre le carnet d’entretien des immeubles à la disposition des copropriétaires.
Bon à savoir
Le contenu du carnet d’entretien est fixé par décret et doit être scrupuleusement respecté par les syndics.
L’obligation de mettre en place un extranet
Pour faciliter l’accession des copropriétaires aux différents documents dématérialisés relatifs à la gestion de leur copropriété, la loi ALUR oblige les syndics à mettre en place un extranet.
Bon à savoir
L’assemblée générale des copropriétaires peut s’opposer à cette mesure de la loi ALUR et empêcher l’installation d’un extranet par vote à la majorité absolue.
L’obligation de déclarer la copropriété à un registre national d’immatriculation
Le Syndic a l’obligation d’enregistrer la copropriété auprès d’un registre national d’immatriculation. La déclaration doit comprendre l’ensemble des données relatives au Syndicat de copropriété et à l’immeuble.
L’obligation de la mise en concurrence des projets de contrats de syndic
Avant de désigner un Syndic de copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires doit mettre en concurrence plusieurs projets de contrats.
Cette mesure a été prise afin d’offrir aux copropriétaires la possibilité de procéder à des comparaisons entre les facturations de l’actuel syndic et celles d’autres personnes physiques ou morales.
L’obligation de statuer sur la réalisation d’un diagnostic technique global
Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR oblige les copropriétaires à statuer sur la réalisation d’un diagnostic technique global. Pour décider ou non d’effectuer un DTG, l’Assemblée Générale doit procéder à un vote à la majorité simple.
Le diagnostic technique global a pour objectifs de :
- Évaluer l’état des parties communes et des équipements
- Évaluer la situation (légale et réglementaire) du syndicat
- Réaliser un DPE ou diagnostic de performance énergétique
- Mettre en lumière les possibilités d’amélioration concernant la gestion technique et patrimoniale de la copropriété
- Lister les différents travaux à réaliser pour conserver la copropriété en excellent état sur les 10 années à venir.
Bon à savoir
Pour certains immeubles, la réalisation d’un diagnostic technique global est obligatoire :
- Immeuble dont la date de construction remonte à plus de 10 ans et récemment mis en copropriété
- Immeuble faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité
Pour ces types de bien, un DTG doit être systématiquement effectué, que l’assemblée générale des copropriétaires l’ait approuvé ou non.
En résumé
Qu’est-ce que la loi ALUR ?
La loi ALUR est aussi appelée loi Duflot II. Elle a été mise en vigueur en mars 2014 et a pour objectifs de :
- Favoriser l’accès au logement
- Protéger les foyers les plus vulnérables
- Lutter contre les pratiques abusives dans le domaine de l’immobilier
- Réguler les marchés immobiliers
- Développer l’innovation et favoriser la transparence
Les copropriétés sont-elles concernées par la loi ALUR ?
Oui, la loi ALUR prévoit un certain nombre de mesures applicables aux copropriétés. Ces mesures ont pour objectifs de :
- Améliorer la relation entre les syndics de copropriété et les copropriétaires
- Prévenir les dégradations des immeubles en copropriété
- Protéger les copropriétés contre les logements « indignes »
Quels sont les changements apportés par la loi ALUR dans les copropriétés ?
La mise en vigueur de la loi ALUR et de ses diverses dispositions a eu des impacts notables sur la gestion des copropriétés. D’une part, cette loi a facilité la réalisation de certains travaux et, d’autre part, elle a mis en place de nouvelles obligations pour les Syndics et les copropriétaires.
Quels sont les travaux facilités par la loi ALUR ?
La loi ALUR facilite la prise de décision sur certains travaux, en appliquant la majorité simple lors des votes. Parmi ces travaux nous pouvons citer :
- Les travaux nécessaires à la conservation des immeubles
- Les travaux nécessaires à la santé et la sécurité des occupants des immeubles
- Les travaux nécessaires à la restauration des immeubles
- Les travaux permettant d’améliorer l’accessibilité des immeubles
Quelles sont les obligations auxquelles les syndics et les copropriétaires sont soumis ?
La loi ALUR copropriété impose :
- L’établissement d’un budget prévisionnel
- La mise en place d’un fond de travaux
- Le vote de l’assemblée générale des copropriétaires pour l’externalisation de la conservation des archives
- La production d’une fiche synthétique par les Syndics, chaque année
- L’accès au carnet d’entretien par les copropriétaires
- La mise en place d’un extranet pour que les copropriétaires puissent accéder librement aux données relatives à leur immeuble
- La déclaration de la copropriété à un registre national d’immatriculation
- La mise en concurrence des projets de contrats de syndic
- Le vote à la majorité simple dans la réalisation d’un diagnostic technique global
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