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Crédit immobilier : taux fixe ou taux variable ?

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poignée de mains en agence immobilière

Le taux d’intérêt représente la majeure partie du coût d’un emprunt immobilier. Il permet aux établissements bancaires de s’assurer une rémunération en échange de la mise à disposition du capital emprunté. Différents types de taux peuvent être proposés : taux fixe ou taux variable. Quels sont leurs avantages respectifs ?

La sécurité du taux fixe de prêt immobilier

En choisissant un taux fixe, vous connaissez, dès la simulation de votre offre de prêt :

  • le taux d’intérêt appliqué ;
  • le montant des mensualités à rembourser (constant, progressif ou modulable ;
  • la durée de remboursement ;
  • le coût total du crédit immobilier.

Les évolutions des marchés financiers n’auront pas d’incidence sur le taux d’emprunt fixe. Le coût total du prêt pourra varier seulement en cas de renégociation du prêt ou de remboursement par anticipation.

La souplesse du taux variable en matière de crédit immobilier

Le taux variable est calculé à partir d’un indice de référence sur les marchés financiers, généralement Euribor (représentatif du taux de prêt entre banques de la zone Euro). À ce taux, qui évolue à la hausse ou à la baisse, s’ajoute une marge fixe de la banque sur toute la durée du prêt. Elle dépend des établissements financiers et du profil de l’emprunteur.

Le taux d’un prêt révisable est recalculé à une date et selon la fréquence (trimestrielle ou annuelle) définies dans le contrat. Sa révision peut entraîner trois conséquences :

  • un changement du montant de la mensualité sur la même durée de remboursement ;
  • un maintien de la mensualité prévue avec un ajustement de la durée de remboursement ;
  • un changement de la mensualité et de la durée de remboursement.

Avec un taux variable, l’emprunteur ne connaît donc pas le coût total de son prêt au moment de la signature, mais toute baisse du taux de référence lui est profitable.

Un compromis entre taux fixe et variable : le taux variable capé

Pour protéger les emprunteurs de fortes hausses des taux, les banques proposent des taux variables encadrés. Le plus courant est le taux variable capé : le taux est révisé périodiquement mais ne dépassera pas un certain « cap » défini à la signature du contrat, généralement de 1 à 3 % en plus du taux initial. Le taux initial d’un prêt à taux variable capé est certes plus élevé qu’un taux variable classique, mais offre davantage de sécurité. Bon à savoir : en période de taux bas, l’emprunteur peut avoir intérêt à renégocier son prêt à taux variable en un prêt à taux fixe. Il faut néanmoins bien prendre en compte les frais liés à cette opération.

Comparer le taux effectif global du crédit

Pour choisir l’offre de prêt à taux fixe ou variable la plus intéressante, le critère essentiel à étudier et à comparer est le coût effectif global du prêt. Pour le calculer, il faut se référer au Taux annuel effectif global (TAEG), qui figure sur toute offre préalable de crédit. Le TAEG intègre tous les frais du prêt :

  • les intérêts bancaires ;
  • les frais de dossier ;
  • le coût de l’assurance de prêt ;
  • les frais de garantie ;
  • et tous frais imposés pour obtenir le prêt.

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