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Conseils en achat immobilier

Crédit immobilier : taux fixe ou taux variable ?

poignée de mains en agence immobilière

Pour financer votre projet d'achat ou de construction, vous avez la possibilité d'opter pour un crédit immobilier à taux fixe ou à taux variable. Comment faire pour choisir ? Ces deux types de taux d'intérêts présentent chacun des spécificités et des avantages à prendre en considération avant de faire votre choix. Voici ce que vous devez savoir sur le sujet.

Le crédit immobilier à taux fixe, la sécurité et la visibilité

Le crédit immobilier à taux fixe est à ce jour le type de taux le plus fréquemment choisi par les emprunteurs. Une large majorité de personnes optent en effet pour un taux fixe en raison de la sécurité et de la visibilité qu'il offre sur toute la durée de l'emprunt. Car un crédit immobilier à taux fixe se compose d'un taux d'emprunt connu dès la signature de la convention de crédit, et ce pour toute la durée de l'opération. 
 
Un taux fixe est déterminé en prenant en compte plusieurs critères
  • la durée de l'emprunt : 10 ans, 15 ans, 20 ans, 25 ans, 30 ans. Plus la durée est longue, plus le taux fixe augmente 
  • l'apport personnel que vous pouvez être en mesure de constituer; plus il est important (15%, 20% voire 30% ou plus du montant emprunté), plus le taux sera faible
  • votre profil d'emprunteur : revenus annuels, âge, profession  
Une fois ces critères pris en compte, votre conseiller en crédit vous transmet une offre d'emprunt, basée sur un taux fixe et des mensualités correspondantes. La particularité d'un crédit immobilier à taux fixe réside ainsi dans le fait que, tout au long de l'opération, le taux ne varie pas, et les mensualités sont donc clairement définies à l'avance, via un tableau d'amortissement qui vous est remis.
 
Le taux fixe présente deux intérêts majeurs
  • la sécurité, car le taux ne varie pas année après année, il demeure fixe, et ce en dépit des éventuelles évolutions des marchés financiers. Vous êtes donc protégé contre toute hausse potentielle du marché du crédit immobilier
  • la visibilité, puisque vous connaissez à l'avance le montant exact des mensualités de remboursement du crédit, sur toute la durée de l'emprunt 
Mais ce n'est pas tout car un taux fixe génère un autre avantage : vous permettre de comparer facilement plusieurs offres de crédit immobilier. Vous avez en main le taux du crédit d'un côté et de l'autre le montant des mensualités. Vous pouvez alors faire jouer la concurrence entre plusieurs établissements de crédit et vous adresser au mieux offrant. 
 
Par ailleurs, en choisissant un taux fixe, vous connaissez : 
  • le coût total du crédit immobilier
  • la durée précise du remboursement
Bon à savoir
Le coût total du crédit immobilier que vous souscrivez peut éventuellement être amené à évoluer si et seulement si vous prenez la décision de renégocier votre prêt, de procéder à un rachat de prêt ou de le rembourser par anticipation. Mais mis à part de ce cas de figure précis, le crédit immobilier à taux fixe vous garantit de maîtriser vos dépenses sur la totalité de la durée de l'emprunt. 
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Le crédit immobilier à taux variable, une option à envisager

Un crédit immobilier à taux variable est indexé sur l'évolution des marchés financiers. Les établissements de crédit et les banques le déterminent en prenant en compte un indice financier de référence, qui est le plus généralement l'indice Euribor. Cet indice est représentatif du taux auquel les banques elles-mêmes empruntent dans la zone euro. Une marge commerciale est par la suite appliquée à ce taux afin de formuler une offre à leurs clients. 
 
Le taux variable est donc dépendant de l'évolution, à la hausse comme à la baisse, des marchés financiers, et des conditions d'emprunt des banques. Pour certains emprunteurs, le crédit immobilier à taux variable peut apparaître risqué sur le long terme, car il n'offre pas la même visibilité et la même stabilité que le taux fixe. Mais pour d'autres en revanche, il représente une belle opportunité de faire diminuer le montant des mensualités au fil des années, pour autant que le taux évolue à la baisse. 
 
Le taux variable est appelé également taux révisable car à la signature de la convention de prêt, il est clairement mentionné que le taux sera recalculé à une date et selon une échéance précises : au trimestre ou l'année. Cette révision peut engendrer trois changements : 
  • les mensualités peuvent être revues à la hausse sur la même durée de remboursement si le taux augmente
  • les mensualités peuvent être abaissées si le taux diminue
A l'arrivée, en faisant le choix d'opter pour un crédit immobilier basé sur un taux variable, l'emprunteur ne peut pas connaître à l'avance le taux d'emprunt sur la durée du crédit, ni le coût total du prêt mais il a néanmoins la possibilité de bénéficier d'une baisse du taux.
 
Quels sont les avantages du taux variable pour votre crédit immobilier ? 
Il en existe plusieurs : 
  • à la signature de la convention de prêt, le taux variable est fréquemment inférieur au niveau du taux fixe
  • le remboursement par anticipation d'un crédit immobilier à taux variable n'engendre généralement pas le paiement de frais, de pénalités, comme pour un prêt à taux fixe
  • pour une durée d'emprunt courte, allant de 5 à 7 ans, un crédit immobilier à taux révisable est plus intéressant d'un point de vue financier qu'un prêt immobilier à taux fixe
Bon à savoir
Dans le cas de figure où vous savez que vos revenus vont augmenter au fil des années, opter pour un crédit à taux variable est une bonne idée. Car vous aurez alors la possibilité d'emprunter davantage, afin de financer un projet immobilier plus conséquent par exemple, et ce grâce à un taux de départ souvent plus intéressant qu'un taux fixe.  

Le taux variable capé, le compromis idéal entre un taux fixe et un taux variable

Vous avez par ailleurs la possibilité de choisir une option intermédiaire, entre le taux fixe et le taux variable, à savoir le taux variable capé. Afin de protéger les emprunteurs, les banques et les établissements de crédit proposent un taux variable encadré, appelé donc taux variable capé. Le taux variable est dans ce cas assuré de ne pas dépasser un certain cap, défini clairement à la signature de la convention de prêt. 
 
Le taux demeure donc bel et bien révisable mais dans des proportions limitées et définies en amont. Généralement, la variation est comprise dans une fourchette allant de 1% à 3% maximum.  

Comment choisir entre un taux fixe et un taux variable ?

Comme vous le voyez, la différence entre un taux fixe et un taux variable n'est pas sans conséquence sur le coût total de l'opération de crédit immobilier. Alors, comment choisir entre ces deux options ? Vous pouvez procéder en prenant en compte votre profil d'emprunteur. 
 
  • Si vous préférez bénéficier d'une sécurité sur le long terme et d'une forte visibilité quant aux dépenses que vous devez engagez sur toute la durée du crédit, choisissez plutôt un crédit à taux fixe
  • Si vous savez que vos revenus vont augmenter au fil des années et que vous êtes enclin à assumer une certaine dose de risque qui peut jouer en votre faveur, optez plutôt pour un crédit immobilier à taux variable
Qui plus est, vous pencher sur le taux annuel effectif global - TAEG - vous permet de comparer les frais inhérents à chacun des taux, taux fixe et taux variable, le coût total de l'opération. Le TAEG figure sur toutes les offres de prêt et passe en revue l'intégralité des frais :
  • les intérêts de l'emprunt
  • les frais de dossiers
  • le coût de l'assurance crédit
  • les frais de garantie
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