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Rachat de prêt immobilier : comment ça fonctionne ?

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signature en agence immobilière
Vous avez entendu parler du rachat de crédit et vous vous demandez si vous avez intérêt à vous lancer dans cette opération ? Malgré les taux d’emprunt immobilier actuellement bas, ce n’est pas toujours le cas. En effet, d’autres paramètres entrent en compte pour apprécier l’opportunité d’un tel rachat. Avant d’aller voir votre banque ou de faire jouer la concurrence, faites une simulation de rachat de prêt immobilier pour vous faire une idée. Dans cet article, Nexity vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le rachat de crédit immobilier.

 

Définition du rachat de prêt

Faire racheter un crédit immobilier signifie que vous trouvez une banque concurrente (banque B) qui accepte de rembourser la totalité de votre emprunt souscrit auprès de la banque A. Ensuite, vous n’avez plus qu’à souscrire un nouveau crédit du même montant auprès de la banque B. 
Cette opération permet de bénéficier de conditions plus favorables, comme un taux d’intérêt moins élevé. Même s’il est possible de faire un rachat de prêt dans sa banque, cette opération reste rare. 
Qui est éligible au rachat de crédit immo ? Toute personne physique avec un ou plusieurs crédits en cours est éligible au rachat de prêt immobilier. Il n’existe aucune condition de situation professionnelle, que vous soyez fonctionnaire, en CDD, auto-entrepreneur, intérimaire ou encore sans emploi. 

La principale variable d’une simulation de rachat de prêt immobilier : le taux de crédit 

En pratique, faire racheter votre prêt immobilier par votre banque (en renégociant les conditions de votre crédit), ou par un autre établissement bancaire, consiste à solder votre crédit en cours et en contracter un nouveau aux conditions actuelles. L’objectif ? Faire des économies, notamment en négociant un taux d’intérêt plus compétitif.
Le niveau des taux de prêt immobilier est généralement la première variable prise en considération pour simuler l’intérêt d’un rachat de prêt immobilier. Un taux plus bas peut vous permettre de :
  • faire baisser vos mensualités de remboursement (en conservant la même durée) ;
  • ou diminuer la durée de votre emprunt (en conservant le même montant de mensualité).

Réduire la durée du prêt ou le montant des mensualités ? 

En supposant que l’opération est rentable, vous pouvez tirer des bénéfices de votre rachat de prêt immobilier de deux manières :
  • Garder une durée de crédit inchangée : cette solution diminuera le montant des mensualités, elle est à privilégier si vous êtes motivé par un gain immédiat de pouvoir d’achat afin d’améliorer votre quotidien.
  • Conserver la même mensualité : la durée totale du prêt sera réduite de plusieurs mois (voire de plusieurs années). C’est une option recommandée si vous désirez vous désendetter plus rapidement et rembourser plus vite votre capital restant dû.

Les autres paramètres d’une simulation de rachat de prêt immobilier

Attention, car le taux du prêt n’est pas la seule variable qui pèse sur le coût d’un crédit immobilier, et donc sur le bénéfice d’un rachat de prêt ! La durée d’emprunt restant à courir a aussi son importance, en particulier pour un prêt à taux fixe classique : ces intérêts représentent la principale part à rembourser pendant les premières mensualités, puis diminuent au profit du capital restant dû. Une fois passé le premier tiers de la durée du prêt, un rachat n’est pas toujours avantageux, dans ce cas.
De plus, dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, le montant des frais (dossier, garantie, assurance) et des pénalités de remboursement anticipé du premier prêt qui vous seront appliqués mérite aussi toute votre attention. 
Ces coûts doivent être pris en compte dans votre simulation de rachat de prêt immobilier :
  • Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : la banque ayant accordé le crédit initial n’a pas intérêt à négocier avec vous puisqu’elle perd votre contrat. Cette dernière va donc généralement réclamer l’intégralité des pénalités, qui s’élèvent soit à 6 mois d’intérêts (sur le montant du capital remboursé), soit à 3 % du capital restant dû. Entre les deux résultats, le montant le plus bas est celui qui est retenu. La seule possibilité d’exonération consiste en une clause particulière négociée lors de la mise en place du crédit.
  • Les frais de garantie : ils prennent la forme de frais de mainlevée dans le cas d’une hypothèque ou  encore d’une nouvelle caution à payer. Dans ce dernier cas, le remboursement de la caution précédente peut participer à rembourser en partie ces frais.
  • Les frais de dossier : votre nouvel organisme de crédit peut vous facturer des frais de dossier afin de les rémunérer pour le travail lié à cette opération. Toutefois, ils sont négociables lors de la souscription de votre premier prêt immobilier.

Comment se déroule cette opération bancaire ? 

Une opération de rachat de prêt immobilier passe par 5 étapes fondamentales :
  1. La demande de rachat de crédit : réalisez votre demande en ligne, par téléphone ou avec un conseiller auprès d’un établissement financier (intermédiaire bancaire, banque ou établissement de crédit). 
  2. L’instruction du dossier : le conseiller va vérifier les informations et lancer l’instruction du dossier. Il faut donc au préalable rassembler les justificatifs nécessaires.
  3. L’étude de faisabilité : dès que les documents sont reçus, un analyste (conseiller spécialisé dans l’étude des projets de rachat de crédit) va étudier la faisabilité du projet selon votre taux d’endettement, votre reste à vivre, votre ratio hypothécaire pour les financements avec garantie, etc.
  4. La réception de l’offre : une offre de contrat de crédit vous sera envoyée avec les modalités du rachat de prêt immobilier (montant total, coût total dû, durée de remboursement, taux, montant de la mensualité, etc.). Vous disposez d’un délai de réflexion avant de retourner, ou non, l’offre signée. 
  5. Le déblocage des fonds : après signature du contrat par les deux parties, le déblocage des fonds a lieu.
Bon à savoir

Une étape complémentaire peut être nécessaire en cas de financement assorti d’une garantie hypothécaire : il faut alors ajouter un passage chez le notaire entre l’étape 4 et 5.

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Quand faire un rachat de crédit ?

Vous pouvez déposer une demande de rachat de crédit immobilier à n’importe quel moment de votre prêt, et il est tout à fait possible de faire racheter un emprunt plusieurs fois. Toutefois, pour vous assurer que cette opération reste rentable et intéressante pour vous, des critères doivent être réunis :
  • le capital restant dû de l’emprunt immobilier est supérieur à 70 000 € ;
  • OU le nouveau taux d’intérêt nominal est inférieur de 0,70 % à 1 % par rapport au taux précédent ;
  • OU la phase de remboursement du crédit se situe encore dans sa première moitié (idéalement son premier tiers).

Exemple d’un rachat de crédit immobilier

Prenons un exemple de rachat de prêt immobilier pour que vous compreniez son fonctionnement concrètement. M. et Mme SIMON ont un emprunt de 200 000 €, souscrit sur 20 ans en décembre 2008. Le taux d'intérêt est de 5,41 % et ils payent 0,36 % d'assurance. 
Leur gain potentiel (hors assurance) est de 24 353 € avec une renégociation de crédit en janvier 2013 et un taux de 3,22 % sur les 191 mois de remboursement restants.
 
  Ancien crédit Nouveau crédit Différence
Montant + frais 173 735 € 182 353 € + 8 618 €
Nombre de mensualités restantes 191 mois 191 mois 0
Taux hors assurance 5,41 % 3,22 % - 2,19 points
Mensualités hors assurance 1 325 € 1 197 € - 128 €
Coût total du crédit hors assurance 253 075 € 228 722 € - 24 353 €
 
Sans compter que grâce à la possibilité de souscrire une assurance de prêt autre que celle proposée par la banque prêteuse, vous êtes en mesure de réduire par deux son coût d'assurance, ce qui peut ajouter un gain potentiel de plusieurs milliers d'euros sur la période totale de l’emprunt.
 
Bon à savoir

Demandez le tableau d’amortissement de votre prêt à votre banque pour réaliser votre simulation de rachat de prêt immobilier. Vous avez besoin d’aide ou de conseils pour trouver une offre de rachat de crédit intéressante ? Un expert en solutions de crédit Nexity vous accompagne dans vos recherches et vous met en relation avec des partenaires bancaires de confiance.

Rachat de prêt immobilier : ce qu’il faut retenir 

Le rachat de prêt immobilier est une bonne solution pour rééquilibrer son budget, faire des économies et/ou financer un nouveau projet. Accessible à tous les particuliers, c’est une opération bancaire qui est assez facile à mettre en place. Toutefois, il est nécessaire de faire une simulation au préalable puisque la rentabilité du rachat de crédit ne dépend pas seulement du taux d’intérêt : il convient de faire un arbitrage entre les économies réalisées et les frais supplémentaires engendrés par la souscription d’un nouvel emprunt. Vous serez alors en mesure de faire le choix le plus intéressant financièrement !
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