Le prêt relais : définition, fonctionnement et garanties

QU'EST-CE QU’UN PRÊT RELAIS : DÉFINITION

Destiné aux particuliers qui souhaitent acquérir un bien immobilier avant d’avoir vendu leur logement actuel, le crédit relais est une solution de crédit à court terme. D’une durée de 12 à 24 mois en règle générale, il peut éventuellement être renouvelable une fois. 

Il s’agit d’une avance partielle, consentie par un établissement de crédit et équivalente au montant théorique et partiel de la résidence actuelle mise en vente. Il permet à un vendeur-acquéreur d’acheter un nouveau bien immobilier, sans pour autant disposer des fruits de la vente du logement qu’il occupe actuellement, tout en bénéficiant d’un délai supplémentaire pour vendre ce dernier. Il assure donc la transition entre deux crédits immobiliers, qui, sans lui, se seraient momentanément superposés, ce que peu de ménages peuvent se permettre.

Car il n’est pas toujours évident de concrétiser la vente de son bien immobilier parallèlement à l’acquisition d’un nouveau logement :

• les ventes longues, pour différer votre emménagement dans un nouveau logement, ne sont pas toujours acceptées par les propriétaires des biens que vous convoitez,
• le marché de l’immobilier n’est pas toujours porteur et vous pouvez mettre un peu plus de temps que prévu pour vendre au juste prix votre bien immobilier, sans le brader
• si vous souhaitez acquérir un bien neuf, de longs délais de construction sont à prévoir, alors que vous devez avancer certaines sommes…

Le crédit relais prend fin une fois la vente du premier bien immobilier réalisée. L’acheteur n’a alors plus qu’à rembourser le second prêt immobilier, contracté pour acquérir son nouveau logement.

LE PRÊT RELAIS : QUELLES CONDITIONS POUR EN BÉNÉFICIER ?

Comme pour une demande de prêt classique, vous devez constituer un dossier de prêt relais auprès d’une ou de plusieurs banques. Cette (ces) dernière(s), après examen de votre profil d’emprunteur, et après avoir pris en considération le montant que vous pouvez espérer de la vente de votre premier bien, peut décider de vous accorder ou non un crédit relais. 

Les conditions pour obtenir un prêt relais sont donc pratiquement similaires à celles observées pour une demande de prêt immobilier : une certaine stabilité professionnelle et personnelle, des revenus réguliers, une gestion saine de vos finances, une certaine capacité d’épargne…

LE PRÊT RELAIS ET SON FONCTIONNEMENT

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier avant d’avoir réalisé la vente de votre premier logement et le crédit relais semble être la solution ? Apprenez-en plus sur ses mécanismes. 

Le prêt relais est une avance de trésorerie que vous accorde une banque, fonctionnant sur le principe d’un remboursement différé. Durant sa période d’effet, c’est-à-dire jusqu’à ce que votre premier logement soit vendu, vous ne remboursez que ses intérêts. Une fois la vente effective, le crédit relais est soldé.

Prêt relais : quel montant ?

Selon les établissements et la formule choisie (voir ci-dessous), le montant accordé du crédit relais varie entre 50 et 80 % de la valeur du bien à vendre. En apportant un maximum de preuves de votre démarche active de mise en vente de votre bien à un prix raisonnable, vous pouvez obtenir un montant plus important.
Le montant du prêt relais se calcule à partir de la valeur de votre bien à vendre. Il est donc primordial de faire une évaluation exacte, le prix de revente devant correspondre au moins au montant du crédit relais.
Les taux d’intérêts du prêt relais sont en général relativement élevés, entre 4 et 5 % selon la formule choisie.

Prêt relais : quelle durée ?

Le crédit relais est un prêt à court terme : sa durée de remboursement s’étend de 1 à 2 ans. Il peut éventuellement être renouvelé une fois, mais compte tenu de l’importance des taux d’intérêt, le vendeur-acquéreur a plutôt avantage à le rembourser le plus rapidement possible.

LES 3 FORMULES DU CRÉDIT RELAIS

Le prêt relais semble convenir à votre projet immobilier ? Découvrez quelle formule est la plus adaptée à votre cas particulier.

Le crédit relais avec un prêt amortissable classique

L’établissement bancaire avance une partie du prix de vente et complète par un prêt amortissable. Vous devez alors rembourser chaque mois les intérêts du prêt relais et les échéances du prêt classique (intérêts plus amortissement du capital).
Si l’échéance totale mensuelle est supérieure à votre capacité d’endettement jusqu’à la vente de votre bien immobilier, la formule suivante sera la plus adaptée.

Le prêt relais avec "franchise totale" accompagné d’un prêt amortissable

Cette formule associe un prêt relais à un crédit long terme. Le crédit relais est complété par une période de "franchise totale" : les intérêts seront remboursés en une seule fois et ce, au même moment que le capital emprunté.
Si vous n’avez pas vendu votre bien à la fin de la période de "franchise totale" (elle peut aller jusqu’à 1 an), vous devrez payer mensuellement, les intérêts dus pendant la durée restante du prêt relais, mais ceux-ci seront majorés des intérêts non payés.
Le prêt amortissable complémentaire peut être associé à un "différé d’amortissement" durant une période de 2 ans. Vous ne rembourserez que les intérêts.
En choisissant cette formule, vous obtiendrez des charges mensuelles moins élevées mais avec un coût total plus important.

Le crédit relais sec

La formule du prêt relais sec est la solution idéale si vous comptez vendre rapidement votre bien. Votre futur achat doit avoir un prix égal ou inférieur à votre bien actuel. Vous n’avez besoin que d’une avance sans un crédit à long terme à côté.
L’octroi de ce type de prêt est plus difficile à obtenir auprès des banques car la rentabilité pour ces dernières est presque nulle. Par voie de conséquence, les taux d’intérêts sont généralement plutôt élevés.

LES GARANTIES DU PRÊT RELAIS

Pour qu’un établissement bancaire vous accorde un prêt relais, vous devez lui apporter plusieurs garanties, telles que :

• l’obligation de souscrire à une assurance décès invalidité
• présenter une garantie sur la valeur du bien acquis ou à vendre (hypothèque, caution…)

Dans le cas d’une hypothèque, vous aurez des frais de mainlevée lorsque la vente a été réalisée. Pour contrecarrer ces frais, demandez à votre banquier de prendre une garantie d’hypothèque sur votre nouveau bien ou d’opter pour un autre système de garantie.
Pour les banques, le niveau de garantie doit au moins être égal au montant du prêt accordé.

CRÉDIT RELAIS : LES AVANTAGES ET LES INCONVÉNIENTS

Le prêt relais est une formule avantageuse pour plusieurs raisons : 

• il permet de ne pas conditionner directement l’achat d’une nouvelle résidence à la vente immédiate de votre premier bien immobilier. Vous avez donc un peu plus le temps de bien vendre, à son juste prix, votre logement actuel, tout en ne passant pas à côté d’une belle occasion immobilière à l’achat 
• il permet d’éviter les déménagements successifs : vous ne déménagez que de votre résidence actuelle à votre futur logement, sans passer par l’étape de la location de transition
• il permet de ne payer qu’un crédit immobilier à la fois. Peu de foyers peuvent se permettre de rembourser les traites de deux crédits immobiliers en parallèle…

En revanche, le crédit relais exige de disposer d’un premier bien immobilier attractif et facile à revendre. Car si vous ne vendez pas votre premier bien immobilier dans les délais impartis, vous ne disposez pas du capital pour rembourser votre prêt relais. Or, vous êtes redevable de cette somme. Votre banque peut alors vous proposer de le convertir en prêt immobilier classique, mais le risque est grand de devoir assumer des mensualités très importantes.
Si au bout de quelques mois après avoir souscrit un crédit relais votre projet de vente est au point mort, entamez rapidement une réflexion sur votre prix de vente, sur la mise en valeur de votre bien etc…

En résumé

Quelle est l’utilité d’un crédit relais ?

Un prêt relais permet de financer l'achat immobilier d'un logement sans attendre la vente de votre bien actuel.

Quelles formules sont possibles avec un prêt relais ?

Vous avez le choix entre trois options : le crédit relais avec un prêt amortissable classique, le crédit relais avec franchise totale accompagnée d'un prêt amortissable, le crédit relais sec.
Ses taux varient entre 4 et 5% selon la formule choisie.