Vous vous intéressez à la défiscalisation immobilière ? L’investissement locatif constitue l’un des placements les plus rentables actuellement, grâce à une série de dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement.

1. Défiscaliser en investissant dans le neuf

Trois dispositifs majeurs reconduits par la Loi de finances 2019 vous permettent de prétendre à des réductions d’impôts venant ainsi financer une partie de l’acquisition du bien : la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard et les statuts de LMNP/LMP.

La loi Pinel : le dispositif plébiscité par les investisseurs


Succédant au dispositif Duflot en 2014 et reconduite au moins jusqu’en 2021, la loi Pinel permet aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf pour le louer de bénéficier d’une réduction d’impôts. Ils doivent respecter un certain nombre de conditions relatives au bien, à la zone d’implantation de celui-ci, au locataire, au plafonnement des loyers et à la durée de location du logement.

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Simulation Pinel


Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales de la loi Pinel 2019. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

L’investissement en loi Pinel s’applique à deux logements maximum par an et est limité par un plafond de 300 000 € d’investissement par personne et de 5 500 € par m2 de surface habitable.

  • La zone d’implantation du bien :
    Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être situé dans une zone en tension foncière A, A bis ou B1. Deux autres zones existent, B2 et C, qui ouvrent droit à la réduction seulement si le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 et l’acte de vente définitif a été signé avant le 15 mars 2019.
  • Les conditions liées aux locataires :
    Le logement mis en location au titre de la loi Pinel doit constituer la résidence principale du locataire et être non meublé. En parallèle, le revenu fiscal annuel du locataire ne doit pas excéder certains plafonds fixés par la loi, variables en fonction de la zone d’implantation du logement et du nombre d’occupants du foyer.
  • La durée de location :
    L’investisseur en loi Pinel doit s’engager à louer le bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans, sous peine de perdre ses avantages fiscaux et de voir remis en cause l’équilibre financier de son placement.

Cette période de 6 ans est prolongeable deux fois 3 ans, pour une durée maximale de 12 ans au total. L’investisseur peut également partir sur une durée minimale de 9 ans, prolongeable alors une fois de 3 ans.

En fonction de la durée de location, 6, 9 ou 12 ans, il obtient une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % de son investissement, dans la limite de 63 000 €.


Le dispositif Censi-Bouvard : pour investir dans des logements meublés en résidences services


Complétant le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le dispositif Censi-Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôt et de récupérer la TVA sur un logement neuf meublé situé dans une résidence avec services.

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Simulation CENSI-
bouvard


Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, défaillance de l’exploitant, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

  • Le principe de la défiscalisation Censi-Bouvard :
    Pour profiter de la réduction d’impôts, vous devez acquérir avant le 31 décembre 2021 un logement neuf dans une résidence avec services pour personnes âgées, handicapées ou étudiants, ou dans une résidence d’accueil et de soin agréée.
    En parallèle, vous vous engagez à le mettre en location pendant une durée de 9 ans.
    Le prix de revient du bien ne doit pas excéder 300 000 € et les avantages fiscaux offerts en contrepartie sont une réduction de 11 % HT, lissée sur 9 ans, et la récupération de la TVA à 20 %.
  • Les avantages du dispositif :
    Le type de logements visé par la loi Censi-Bouvard offre des taux de rendement intéressants, de l’ordre de 3,50 à 4,25 %. Il est de plus facile à louer grâce à la forte demande actuelle pour ces produits offrant des équipements et services de qualité.
    En outre, l’investisseur peut se décharger de la gestion locative quotidienne auprès d’un exploitant, qui assure l’ensemble des formalités liées à la mise en location du bien meublé.
    Enfin, le dispositif Censi-Bouvard offre l’avantage d’autoriser le report de la réduction d’impôts pendant 6 ans si cette dernière est supérieure à l’impôt dû, à condition que le logement soit encore en location l’année où le report est demandé.

2. Les statuts LMNP/LMP : l’investissement en logement meublé, dans le neuf comme dans l’ancien

Selon votre qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), vous pourrez déduire votre déficit foncier et vos différentes charges, imputer les amortissements mobiliers et immobiliers, et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value.

L’investisseur est considéré par la loi comme un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou un Loueur Meublé Professionnel (LMP) en fonction notamment du montant des revenus locatifs perçus :

  • En-dessous de 23 000 € : il fait partie des LMNP, ce qui lui donne droit de déduire l’intégralité de ses charges foncières de son revenu global. S’il opte pour le régime réel, il peut également prétendre à l’imputation des amortissements murs et mobiliers sur le bénéfice d’exploitation. La plus-value de cession, une fois l’investissement locatif achevé, est soumise au régime de droit commun pour les particuliers. À noter que ces avantages peuvent se cumuler avec la réduction sur le prix de revient du bien proposée par le dispositif Censi-Bouvard.
  • Au-dessus de 23 000 € : l’investisseur est un LMP, il peut déduire l’intégralité des charges foncières de son revenu global et actionner le levier du déficit foncier. À nouveau, les amortissements sont déductibles du bénéfice d’exploitation et, à condition de louer le logement meublé pendant au moins 5 ans, il peut obtenir une exonération totale de la plus-value à la revente. Enfin, le statut LMP permet de transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers avec une fiscalité allégée (étalement des droits de succession sur 15 ans et abattement de 75 % à condition de remplir certains critères).

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Simulation LMNP-
classique


3. Les dispositifs pour défiscaliser dans l’ancien

Grâce aux lois Malraux et Monuments Historiques, vous pouvez profiter d’avantages fiscaux très attractifs et donc d’une défiscalisation immobilière partielle.

La loi Malraux : pour défiscaliser en réalisant des travaux


Le dispositif Malraux vous permet de diminuer votre facture fiscale grâce à une réduction d’impôts à laquelle vous pouvez prétendre à condition de réaliser des travaux sur le bien. Le montant de la réduction varie en fonction de la zone d’implantation de l’immeuble. En outre, le propriétaire doit s’engager à mettre ce dernier en location pendant une durée minimale de 9 ans.


  • Les conditions liées aux travaux :
    Le dispositif Malraux permet de déduire du revenu fiscal global les dépenses engagées au titre des travaux de rénovation d’un immeuble ancien, dans une limite de 100 000 € par an sur 4 années consécutives. Les travaux doivent porter sur l’intégralité de l’immeuble, faire l’objet d’une autorisation préfectorale préalable, et être confiés à un architecte des bâtiments de France.
  • Les conditions liées à la location :
    Une fois les travaux achevés, l’immeuble doit être mis en location pendant au moins 9 ans et chaque logement doit constituer la résidence principale du locataire. Ce dernier ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, ni être rattaché au foyer fiscal de ce dernier.
  • La déduction d’impôt par zone d’implantation du bien :
    Si l’immeuble se situe dans un quartier ancien dégradé, un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé, ou dans un secteur dit "sauvegardé" (comme le quartier du Marais à Paris, par exemple), la réduction d’impôt Malraux est de 30 %.
    Si l’immeuble se situe en zones AMVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine), la réduction est alors de 22 %.

> À noter : le dispositif Malraux n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.


La loi Monuments Historiques : une réduction d’impôt pour la restauration de monuments historiques


Dès 1913, la loi Monuments Historiques est venue instaurer un dispositif de défiscalisation permettant aux propriétaires de biens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques de payer moins d’impôts.

Le dispositif Monuments Historiques permet ainsi d’imputer le montant des travaux de rénovation et d’entretien ainsi que les intérêts d’emprunt associés. Contrairement à la loi Malraux, il n’existe pas de plafond de déduction ni d’obligation de location une fois ceux-ci réalisés. Si le dispositif Monuments Historiques n’impose pas la location, le propriétaire doit néanmoins conserver le bien pendant minimum 15 ans.

Le propriétaire doit réaliser les travaux à son initiative et ceux-ci doivent fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique ou d’une autorisation spéciale.

En parallèle, la loi Monuments Historiques permet à l’investisseur d’imputer le déficit foncier réalisé sur le revenu global ou encore de bénéficier d’une exonération de frais de succession, à condition d’avoir signé une convention avec le ministre de la Culture. Enfin, il est à noter que d’autres charges foncières peuvent être admises en déduction du revenu foncier et/ou global si un déficit est constaté.

Le dispositif est lui aussi exclu du calcul du plafonnement des niches fiscales.

* Voir le détail des conditions de ces dispositifs