L’investissement en maison de retraite : comment le réussir ?

Investir dans une maison de retraite : de quoi s’agit-il ?

La population française, comme toutes celles des pays d’Europe occidentale, suit une tendance au vieillissement. En cause : l’allongement de l’espérance de vie couplée à un taux de natalité qui, s’il se maintient dans notre pays par rapport à nos voisins, est structurellement en baisse.

C’est pour cette raison qu’investir dans une maison de retraite est un bon investissement : la population vieillit et nécessite donc des logements adaptés, et c’est ici qu’entrent en jeu les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes gées Dépendantes).

Il existe aussi des résidences sécurisées et adaptées aux conditions de santé et de vie des personnes âgées autonomes, les résidences seniors services, mais nous y reviendrons plus loin dans cet article.

Avec un investissement en maison de retraite, vous placez votre épargne dans des logements qui sont adaptés au vieillissement. Par exemple, dans le cas d’une résidence neuve, les habitants peuvent bénéficier de sols détecteurs de chute ou d’équipements domotiques répondant aux besoins des seniors dépendants.

L’investissement en maison de retraite : une solution sûre et défiscalisée

Avantages fiscaux

Ainsi, investir dans une maison de retraite vous procure des avantages fiscaux non négligeables :

• Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : sous le régime fiscal réel, vous pouvez déduire vos charges locatives, mais aussi amortir le bien loué (comme son mobilier).
• L’amendement Censi-Bouvard : encore plus intéressant, il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % du montant de votre investissement en maison de retraite, dans la limite d’un plafond de 300 000 €.

Garantie de paiement des loyers

Les logements en maison de retraite et EHPAD sont habituellement loués via un bail commercial à un gestionnaire de résidences. Ce contrat lie l’investisseur et le gestionnaire : l’exploitant s’engage à verser des loyers réguliers (et nets de charges) pendant toute la durée du bail, et ce même lors des périodes d’inoccupation du bien. Il est généralement possible de s’accorder pour recevoir les loyers mensuellement, par trimestre ou par semestre. Investir dans une maison de retraite offre donc une certaine sécurité et une tranquillité d’esprit quant à la gestion de son investissement.

Aucune gestion administrative

En plus d’être considéré comme sûr, l’investissement en maison de retraite est peu énergivore : vous ne gérez pas la gestion administrative du logement. Que ce soit pour la perception des loyers, la recherche de locataire ou les travaux à réaliser, ces tâches sont prises en charge par l’exploitant. Vous n’avez qu’à percevoir vos loyers nets d’impôts !

Comment optimiser votre rentabilité en maison de retraite et réussir votre investissement ?

Les avantages fiscaux

Investir en maison de retraite sur un logement neuf permet donc de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, dispositif qui offre une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat (avec un maximum de 300 000 €) à répartir sur neuf ans. Ensuite, pour rentabiliser votre investissement en maison de retraite, plusieurs stratégies s’offrent à vous :

• Location nue directement à un locataire : dans le cas où vous achèteriez un logement neuf dans une zone tendue pour le marché locatif, vous pouvez bénéficier de la loi Pinel qui propose une réduction d’impôt de 12 % à 21 % selon l’investissement et la durée de location. C’est un avantage fiscal étalé sur la durée, donc l’attribution dépend également des ressources du locataire et des plafonds de loyer.
• Location meublée sous le statut de LMNP : le statut de Loueur en meublé non professionnel permet de déduire certaines charges des loyers, de même que les intérêts d’emprunt et la taxe foncière. Ainsi, une petite partie du prix d’achat peut être amortie chaque année. Grâce à ce statut, il est possible de ne pas payer d’impôt sur les loyers pendant 15 ans environ, que l’investissement soit dans le neuf comme dans l’ancien.

La rentabilité en maison de retraite espérée

Investir dans une maison de retraite demande un budget relativement modeste lorsque l’on compare avec un investissement locatif classique : le coût du bien varie entre 100 000 € pour une chambre simple et 300 000 € pour un appartement plus spacieux. La configuration des logements et leurs caractéristiques (selon les choix du promoteur) peuvent également influer sur le prix. La rentabilité en maison de retraite se situe aux alentours des 3,5 à 5 % (hors avantages fiscaux). Évidemment, tout dépend de la valeur et de la qualité de vos investissements selon les critères présentés ci-dessus.

Investir en maison de retraite : critères et limites

Les critères à prendre en compte

Pour réussir votre investissement en maison de retraite, voici quelques conseils pour bien choisir votre résidence, mais aussi vous assurer de la qualité des sous-traitants et de la qualité du contrat de bail :

• La résidence doit être de qualité et bien située : l’emplacement de la résidence joue grandement sur la viabilité et la rentabilité de votre investissement. Comme pour un bien traditionnel, évitez d’investir dans les quartiers sans animations et éloignés du centre-ville. Procédez également à une analyse prospective de la démographie afin d’envisager la future demande au sein de la résidence dans les 20 années à venir.
• Le promoteur et l‘exploitant doivent être fiables : si votre investissement en maison de retraite est réalisé dans un logement neuf, vérifiez les qualités professionnelles du promoteur via l’annuaire de la Fédération des promoteurs immobiliers. Avant d’investir, renseignez-vous également sur l’exploitant de la résidence et sa santé financière. En effet, s’il fait faillite ou qu’il ne souhaite plus poursuivre le bail, il peut être compliqué de lui trouver un remplaçant.
• Les clauses du contrat du bail commercial doivent être comprises et explicites : le contrat est la pierre angulaire de votre rentabilité en maison de retraite. C’est ce document qui définira les rendements attendus et vos possibilités d’amortissement. Veillez donc à ce que le contrat ne contienne pas de graves avaries ou des clauses relatives à la répartition des charges qui pourraient impacter votre rentabilité. Pour vous protéger, n’hésitez pas à ajouter une clause excluant la possibilité pour l’exploitant de donner congé au bail à la fin de chaque période triennale afin d’éviter des renégociations en votre défaveur.

Les limites de cet investissement

L’investissement en maison de retraite ou en EHPAD présente cependant aussi quelques désavantages qui peuvent amoindrir la rentabilité et l’attractivité de cet investissement sur le long terme :

• Une réglementation stricte et potentiellement pénalisante : les maisons de retraite, étant des établissements en partie médicaux, doivent répondre à une réglementation très stricte de la part de l’ARS et respecter leur cahier des charges. Résultat ? Une rentabilité d’investissement qui peut être revue à la baisse s’il est nécessaire de réaliser des travaux importants pour se mettre aux normes.
• Une inégalité importante entre les établissements : il est difficile de trouver une bonne maison de retraite qui répond à tous les critères présentés ci-dessus, car il y a peu d’offres pour une demande importante. La rentabilité peut aussi être très fluctuante selon les régions et les maisons de retraite.
• Pas de revalorisation foncière : ne recherchez pas de plus-value à la revente, car l’investissement en maison de retraite bénéficie d’une revalorisation foncière proche de 0 %.
• Une sortie d’investissement peut-être plus difficile : contrairement à un bien immobilier traditionnel, il est assez compliqué de déterminer le futur d’un investissement en maison de retraite. Sera-t-il toujours aussi simple de revendre dans 10 ou 20 ans ?

L’investissement en maison de retraite : quelle alternative ?

Vous avez envie de profiter des avantages fiscaux liés aux maisons de retraite tout en vous libérant des contraintes citées ci-dessus ? Nexity vous propose une alternative tout aussi rentable : celle des résidences services seniors !

Pourquoi l’investissement locatif dans les résidences seniors services (RSS) représente-t-il une option pertinente ? Pour commencer, il s’inscrit sur un marché encore plus porteur que celui des maisons de retraite : 90 % des seniors sont autonomes et n’ont pas besoin d’aide médicale quotidienne comme dans les EHPADs. Le marché locatif pour des résidences avec services croule donc sous la demande.

Ensuite, vous bénéficiez des mêmes avantages qu’avec un investissement en maison de retraite : la gestion locative est assurée par l’exploitant de l’établissement et les avantages fiscaux sont tout aussi attractifs. Mais en bonus, vous bénéficiez de charges moindres, puisque les frais d’entretien sont beaucoup moins élevés en résidences services seniors (le mobilier n’est pas médicalisé, par exemple).

Chez Nexity, l’investissement en RSS est donc une solution que nous avons naturellement décidé de privilégier : tout aussi rentable en étant moins contraignant que d’investir en maison de retraite, il s’agit selon nous de l’option la plus intéressante à proposer à nos clients.

Il existe une autre alternative à l'investissement classique en maison de retraite : l'investissement en SCPI Ehpad. Vous pouvez acheter des parts d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) spécialisée dans l'investissement en Ehpad. Celle-ci se charge de la gestion du bien et vous reverse des revenus locatifs en fonction de vos parts.

Investir en maison de retraite et en résidences seniors : ce qu’il faut retenir

Comment investir en maison de retraite ?

Pour investir en maison de retraite, il vous suffit d’acheter un logement dans un établissement spécialisé et médicalisé, de type EHPAD. Avec la signature d’un bail commercial avec l’exploitant de l’établissement, vous lui déléguez ensuite la mise en location et l’entretien du logement.

Quels sont les avantages d’un investissement en maison de retraite ?

Investir dans ce type de bien immobilier présente de multiples avantages, parmi : des avantages fiscaux avec le dispositif Censi-Bouvard et le statut LMNP ; aucune gestion administrative à prendre en charge ; une garantie de paiement des loyers même en cas de vacance locative.

Quels sont les principaux critères à prendre en compte avant d’investir en EHPAD ou maison de retraite ?

Avant d’investir dans une maison de retraite, il convient d’évaluer la qualité de votre investissement et de calculer sa rentabilité selon (liste non exhaustive) : l’emplacement et la qualité de la résidence ; la fiabilité et le professionnalisme du promoteur immobilier (en cas de logement neuf) et de l’exploitant de la résidence ; les clauses du contrat de bail commercial pour éviter les pièges ; la balance entre les avantages et les inconvénients inhérents à ce type d’investissement.

Existe-t-il une alternative plus intéressante à l’investissement en maison de retraite ?

Nous vous conseillons plutôt d’investir dans des résidences seniors services : ce sont des résidences pour personnes âgées autonomes, qui désirent simplement profiter de services supplémentaires pour leur faciliter la vie au quotidien. Ce type d’investissement offre une rentabilité égale aux maisons de retraite, mais avec des charges moindres et un marché locatif plus porteur.