Investir dans un logement atypique

LES LOGEMENTS ATYPIQUES SOUS-COTÉS SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER

Certains biens immobiliers, qui sortent de la norme, sont beaucoup moins chers au mètre carré que les logements classiques. Selon une étude du réseau Espaces atypiques, reprise par Les Échos, les appartements en rez-de-chaussée et en étages hauts sans ascenseur coûtent de 10 à 15 % moins cher à l’achat. La baisse atteint -20 % pour un bien à rénover, -40 à -50 % pour les péniches et -5 % pour un appartement avec vis-à-vis. Les combles réaménagés en appartement bénéficient d’une décote de 50 à 65 %.

Le concept du souplex – duplex inversé avec un étage en rez-de-chaussée et un espace habitable en sous-sol – s’est développé avec la pénurie de logements en zones tendues. La rénovation d’un sous-sol permet de gagner des mètres carrés à moindre coût : le prix à l’achat peut descendre jusqu’à 50 %. Pour être habitables, les sous-sols aménagés doivent offrir un niveau d’éclairage naturel et d’aération respectant le Code de la santé publique.

UNE RENTABILITÉ PLUS IMPORTANTE

L’achat d’un bien immobilier atypique peut générer un rendement locatif important pour l’investisseur, à condition de savoir détecter les mauvaises surprises. Ces logements atypiques rencontrent un certain succès chez les jeunes locataires cherchant à économiser sur le coût du loyer. Par exemple, dans un même immeuble, un appartement situé au rez-de-chaussée avec une décote à l’achat de 15 % est généralement loué entre 5 à 10 % moins cher qu’un logement à l’étage.

Cependant, attention aux mauvaises surprises que peuvent cacher un logement sous-coté : bâtiment malsain, insalubrité, combles délabrés, ravalement prochain… Mieux vaut être accompagné d’un architecte ou d’un professionnel de la construction pendant les visites.

INVESTIR DANS UN BIEN SURCOTÉ

À l’inverse, certains logements atypiques sont surcotés sur le marché de l’immobilier. C’est notamment le cas des lofts, des maisons d’architecte et des logements avec un espace extérieur privatif (terrasse, jardin…). Ces biens déclencheurs d’effets « coup de cœur » rencontrent peu de problèmes en général pour trouver preneur.

Le différentiel des prix à la location est généralement inférieur ou égal au différentiel à l’achat. Le rendement locatif des biens surcotés est donc généralement moins intéressant, à l’exception des logements à rénover. Ces derniers peuvent s’avérer très rentables. Dans ce cas, l’investisseur devra prêter attention à la qualité de la structure du bien et les perspectives de développement du quartier. Pour les logements avec un espace extérieur, il faut penser à vérifier s’il s’agit d’une propriété exclusive ou à partager avec ses voisins.