Qu'est-ce qu'une SCPI ? Définition et fonctionnement

C'est quoi une SCPI ?

Une SCPI est une société civile de placement immobilier où vous pouvez investir dans l’immobilier neuf locatif en achetant des parts.

Sa particularité réside dans le fait que vous n’aurez pas à vous occuper de la gestion des biens et de la collecte des loyers. C’est la société qui s’en occupe et qui gère l’investissement et, en contrepartie, vous reverse des revenus réguliers sous forme de dividendes.

Appartenant à la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC), les SCPI collectent des fonds pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier.

Ces fonds proviennent d’investisseurs particuliers et  d'épargnants, qui se voient attribuer des parts sociales en contrepartie, des parts qui ne sont pas cotées en Bourse.

On distingue 3 genres de SCPI :

Les SCPI de rendement 

Elles interviennent surtout dans les immeubles d’entreprise tels que les immeubles de bureaux, ainsi que dans les résidences de service telles que les SCPI Ehpad.

Elles sont classées en plusieurs catégories :

• SCPI de commerces
• SCPI de bureaux
• SCPI diversifiées
• SCPI spécialisées
• SCPI régionales
• etc.

Les SCPI de valorisation

Également SCPI de plus-value ou SCPI de capitalisation, dont l’objectif est de générer des plus-values plus élevées.

Ces types de SCPI sont rares et s’adressent uniquement aux investisseurs qui ne souhaitent pas obtenir des revenus réguliers et qui misent sur un fort potentiel de revalorisation.

Les SCPI de défiscalisation

Aussi appelées SCPI fiscale, qui interviennent dans l’immobilier d’habitation neuf ou réhabilité afin de bénéficier d’avantages fiscaux.

Les SCPI fiscales regroupent :

• Les SCPI Pinel dont le portefeuille est composé de biens résidentiels
• Les SCPI Malraux qui investissent dans des biens classés
• Les SCPI de déficit foncier qui interviennent sur des biens à rénover

SCPI à capital fixe ou variable : quelles différences ?

Les SCPI peuvent être classées en deux catégories distinctes : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

Ces distinctions se réfèrent aux mécanismes de fonctionnement et de gestion des SCPI.

SCPI à capital fixe

Les SCPI à capital fixe ont un nombre limité de parts qui sont émises lors de la création de la société. Une fois que toutes les parts ont été vendues, il n'y a pas de nouvelles émissions de parts, sauf dans le cas d'une augmentation de capital exceptionnelle.

Les investisseurs qui souhaitent acquérir des parts d'une SCPI à capital fixe doivent les acheter sur le marché secondaire auprès d'autres investisseurs. La valeur des parts est donc déterminée par l'offre et la demande.

La liquidité peut être plus limitée car il peut être plus difficile de trouver des acheteurs pour les parts sur le marché secondaire.

De plus, la gestion de la SCPI à capital fixe peut être plus prévisible car le nombre de parts est fixe et la société de gestion n'a pas besoin de gérer de nouvelles souscriptions.

SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable ont la possibilité d'émettre de nouvelles parts régulièrement. La société de gestion peut créer de nouvelles parts pour répondre à la demande des investisseurs.

Les investisseurs peuvent donc acheter des parts directement auprès de la société de gestion, généralement à un prix égal à la valeur de la part (valeur de réalisation ou de reconstitution).

Dans une SCPI à capital variable, la liquidité peut être plus élevée car les investisseurs peuvent souscrire de nouvelles parts directement auprès de la société de gestion. Cela facilite l'entrée et la sortie des investisseurs.

La valeur des parts est souvent calculée régulièrement en fonction de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.

Comment fonctionne un investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI peut s’effectuer de plusieurs manières, notamment :

• En nue-propriété
• Au comptant
• À crédit

L’investissement en SCPI en nue-propriété

Dans le cadre de l’investissement en SCPI en nue-propriété, les parts sont démembrées et la propriété est séparée en deux :

• l’usufruit
• la nue-propriété.

Cela signifie que vous pouvez avoir l’usufruit ou la nue-propriété des parts.

Si vous êtes le nu-propriétaire, vous ne pouvez pas jouir de vos parts et vous n’obtenez pas de revenus réguliers, contrairement à l’usufruitier qui perçoit un loyer régulièrement pendant la durée du démembrement, pouvant aller de 5 à 20 ans.

Cependant, vous pouvez vendre vos parts à tout moment.

Vous bénéficierez de nombreux avantages en investissant dans une SCPI en nue-propriété :

• Vous n’êtes pas imposé, car vous ne pouvez pas profiter des revenus générés par vos parts au cours du démembrement. Vos parts n’entrent pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• Vous profitez d’une décote intéressante selon la durée de démembrement, entre autres de 20 % si celui-ci dure 5 ans et d’environ 45 % s’il dure 20 ans. En d’autres termes, vous pouvez acheter des parts à prix réduit en investissant dans une SCPI en nue-propriété.
• Vous avez la pleine propriété de vos parts à la fin du démembrement, et cela, sans avoir à payer des droits de mutation. En outre, vous pouvez réaliser une importante plus-value si vous revendez vos parts.

Investir dans une SCPI en nue-propriété est une excellente option si vous souhaitez préparer vos vieux jours, si vous voulez faire un investissement immobilier sans alourdir vos impôts ou encore si vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier sans prendre en charge sa gestion.

Investissement en SCPI au comptant

Si vous voulez investir au comptant, vous devez disposer de liquidités immédiatement disponibles. En effet, vous devez payer en cash les parts.

Le plus grand avantage de ce type d’investissement réside dans le fait que vous avez la possibilité de diversifier votre épargne sur des placements non financiers.

En outre, vous bénéficiez d’un rendement attractif, nettement supérieur aux produits d’épargne classiques, et vous percevez un revenu trimestriel.

Investissement en SCPI à crédit

Le principe de l’investissement en SCPI à crédit est que vous avez la possibilité de réaliser un investissement locatif avec un crédit immobilier et que ce sont les dividendes qui vont le couvrir.

Au terme du remboursement, celles-ci vont devenir des revenus complémentaires.

Investir en SCPI à crédit s’avère être une excellente alternative si vous souhaitez protéger vos proches contre les imprévus, constituer un capital immobilier à moyen terme ou encore préparer votre retraite.

Parmi les avantages de ce type d’investissement, on peut citer entre autres :

• La possibilité de financer 100 % de l’investissement
• La possibilité de faire un remboursement anticipé du crédit
• La possibilité d’acquérir des parts de SCPI à partir de 50 000 €, etc.

À noter que les conditions de remboursement varient selon les types de crédits :

• Crédit In Fine : vous payez uniquement les intérêts du crédit pendant la durée du financement. Quant au capital, son remboursement doit être effectué d’une seule traite en fin de période, entre autres en cédant vos parts ou en utilisant la garantie demandée par la SCPI que vous avez choisie.
• Crédit amortissable : le remboursement est mensuel. Le montant de celui-ci est fixe pendant la durée de financement et il est composé de capital et d’une part d’intérêts.

SCPI : dispositifs Pinel et LMNP

Acheter un bien neuf en profitant d’avantages fiscaux

Vous désirez vous constituer un patrimoine ou préparer votre retraite ? De nombreux dispositifs ont été mis en place pour favoriser l’investissement locatif dans le neuf.

Avec la loi Pinel, par exemple, il est possible de bénéficier d’un abattement fiscal de :

• 10,5 % pour une location de 6 ans
• 15 % pour une location de 9 ans
• 17,5 % pour une location de 12 ans.

Dans le cadre d’un investissement dans une bien immobilier non-professionnel, le statut LMNP permet de bénéficier d'une exonération des charges locatives ainsi que de plusieurs avantages fiscaux sous certaines conditions.

Investir dans l’immobilier grâce à une SCPI

Le dispositif Pinel est accessible également en se tournant vers une SCPI. Celle-ci achète et gère des biens immobiliers : logements (neufs dans le cas des SCPI Pinel), commerces ou immeubles de bureaux.

En lui achetant des parts, l’investisseur reçoit en contrepartie, au prorata du montant investi, un pourcentage des loyers perçus par la SCPI.

Abordable même avec un faible potentiel d’investissement, ce placement permet de se défaire des contraintes de gestion et des risques liés à la location d’un bien, tout en percevant un revenu régulier.

Comme susmentionné, l’investissement via une SCPI peut être réalisé :

• À crédit : les intérêts de l’emprunt sont soustraits des revenus versés par la SCPI
• En nue-propriété : le versement des dividendes est alors différé de 5 à 10 ans, mais, en échange, une décote est accordée lors de la souscription.

Les avantages d’une SCPI

En investissant dans une SCPI, vous n’aurez pas à vous occuper de la gestion locative, comme dit précédemment.

C’est la société civile de placement immobilier qui se charge de la gestion des locataires, ainsi que de tous les aspects administratifs et financiers.

Par ailleurs, vous avez la possibilité de choisir le nombre de parts que vous souhaitez acquérir. Bien entendu, il y a toujours un nombre minimum à respecter.

Le montant des parts est compris entre 150 et 1 000 €. Vous pouvez ainsi commencer à investir sans un capital de départ élevé, certaines SCPI n'exigent pas de frais d'entrée.

La mutualisation des risques est également un avantage majeur, hormis la flexibilité des investissements.

Et si vous souhaitez vendre vos parts, vous n’éprouverez aucune difficulté à trouver des acquéreurs. Un investissement en SCPI est bien plus pratique qu’un investissement direct.

Quels sont les risques d'un investissement en SCPI ?

Bien que l'investissement Pierre Papier séduise de plus en plus d'épargnants, ce type d'investissement comporte des risques :

• Risque de perte en capital : Comme pour tout investissement, il existe toujours un risque de perte en capital. La valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction du marché immobilier et des performances des actifs détenus par la SCPI. Si la valeur des biens immobiliers diminue, la valeur des parts de SCPI peut également diminuer.
• Risque de liquidité : Les SCPI sont des investissements à moyen ou long terme. Il peut être difficile de vendre rapidement des parts de SCPI, car elles ne sont pas aussi liquides que d'autres types d'investissements tels que les actions. La revente de parts peut prendre du temps, et il existe un risque de ne pas pouvoir les vendre lorsque vous en avez besoin.
• Risque locatif : Les performances de la SCPI dépendent des revenus locatifs générés par les biens immobiliers qu'elle détient. Il existe un risque de vacance locative, c'est-à-dire que certains biens pourraient rester inoccupés pendant une période, réduisant ainsi les revenus distribués aux investisseurs. De plus, certains locataires pourraient ne pas respecter leurs obligations contractuelles, ce qui pourrait affecter les rendements de la SCPI.
• Risque de gestion : La performance d'une SCPI dépend également de la qualité de sa gestion. Une mauvaise gestion, une sélection inappropriée des biens immobiliers ou des problèmes de gestion locative peuvent entraîner une diminution des rendements. Il est donc important de bien évaluer la société de gestion avant d'investir.
• Risque de taux d'intérêt : Les taux d'intérêt ont un impact sur les gains d'un investissements immobiliers. Si les taux d'intérêt augmentent, les coûts d'emprunt pour l'acquisition de nouveaux biens immobiliers peuvent augmenter, ce qui peut affecter la rentabilité de la SCPI.