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Qu'est-ce qu'une SCPI ?

plante grimpante sur un immeuble

Vous êtes convaincu que l’immobilier est une valeur sûre et vous êtes déjà incollable sur les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard ? Mais savez-vous que la SCPI permet également d’investir dans l’immobilier neuf locatif, parfois en profitant d’avantages fiscaux et juridiques ? Découvrez avec Nexity ce que c’est une SCPI, ses principaux avantages, comment fonctionne un investissement en SCPI…

SCPI : qu’est-ce que c’est ?

Une SCPI est une société civile de placement immobilier où vous pouvez investir dans l’immobilier neuf locatif en achetant des parts.
Sa particularité réside dans le fait que vous n’aurez pas à vous occuper de la gestion des biens. C’est la société qui s’en occupe et qui gère l’investissement et, en contrepartie, vous reverse des revenus réguliers sous forme de dividendes.
Appartenant à la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC), les SCPI collectent des fonds pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Ces fonds proviennent d’investisseurs particuliers, qui se voient attribuer des parts sociales en contrepartie, des parts qui ne sont pas cotées en Bourse.
On distingue 3 types de SCPI :
  • Les SCPI de rendement qui interviennent surtout dans les immeubles d’entreprise tels que les bureaux, ainsi que dans les résidences de service tels que les Ehpad. Elles sont classées en plusieurs catégories : SCPI de commerces, SCPI de bureaux, SCPI diversifiées, SCPI spécialisées, SCPI régionales, etc.
  • Les SCPI de valorisation, appelées également SCPI de plus-value ou SCPI de capitalisation, dont l’objectif est de générer des plus-values plus élevées. Ces types de SCPI sont rares et s’adressent uniquement aux investisseurs qui ne souhaitent pas obtenir des revenus réguliers.
  • Les SCPI de défiscalisation qui interviennent dans l’immobilier d’habitation neuf ou réhabilité afin de bénéficier d’avantages fiscaux.
Pour information, les SCPI de défiscalisation regroupent :
  • Les SCPI Pinel dont le portefeuille est composé de biens résidentiels
  • Les SCPI Malraux qui investissent dans des biens classés
  • Les SCPI de déficit foncier qui interviennent sur des biens à rénover
Bon à savoir
Si vous souhaitez obtenir des revenus réguliers, par exemple tous les trimestres, mieux vaut investir dans les SCPI de rendement.

D’un point de vue juridique, les SCPI peuvent avoir deux types de capital : fixe et variable.

Comment fonctionne un investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI peut s’effectuer de plusieurs manières, notamment :
  • En nue-propriété
  • Au comptant
  • À crédit

L’investissement en SCPI en nue-propriété

Dans le cadre de l’investissement en SCPI en nue-propriété, les parts sont démembrées et la propriété est séparée en deux : l’usufruit et la nue-propriété. Cela signifie que vous pouvez avoir l’usufruit ou la nue-propriété des parts.
Si vous êtes le nu-propriétaire, vous ne pouvez pas jouir de vos parts et vous n’obtenez pas de revenus réguliers, contrairement à l’usufruitier qui perçoit un loyer régulièrement pendant la durée du démembrement, pouvant aller de 5 à 20 ans. Cependant, vous pouvez vendre vos parts à tout moment.
Vous bénéficierez de nombreux avantages en investissant dans une SCPI en nue-propriété :
  • Vous n’êtes pas imposé, car vous ne pouvez pas profiter des revenus générés par vos parts au cours du démembrement. Vos parts n’entrent pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
  • Vous profitez d’une décote intéressante selon la durée de démembrement, entre autres de 20 % si celui-ci dure 5 ans et d’environ 45 % s’il dure 20 ans. En d’autres termes, vous pouvez acheter des parts à prix réduit en investissant dans une SCPI en nue-propriété.
  • Vous avez la pleine propriété de vos parts à la fin du démembrement et cela, sans avoir à payer des droits de mutation. En outre, vous pouvez réaliser une importante plus-value si vous revendez vos parts.
Bon à savoir
Investir dans une SCPI en nue-propriété est une excellente option si vous souhaitez préparer vos vieux jours, si vous voulez faire un investissement immobilier sans alourdir vos impôts ou encore si vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier sans prendre en charge sa gestion.

Investissement en SCPI au comptant

Si vous voulez investir au comptant, vous devez disposer de liquidités immédiatement disponibles. En effet, vous devez payer en cash les parts.Le plus grand avantage de ce type d’investissement réside dans le fait que vous avez la possibilité de diversifier votre épargne sur des placements non financiers. En outre, vous bénéficiez d’un rendement attractif, nettement supérieur aux produits d’épargne classiques, et vous percevez un revenu trimestriel.

Bon à savoir
L’investissement en SCPI au comptant est surtout adapté aux investisseurs faiblement imposés, sans revenus fonciers.

Investissement en SCPI à crédit

Le principe de l’investissement en SCPI à crédit est que vous avez la possibilité de réaliser un investissement locatif avec un crédit immobilier et que ce sont les dividendes qui vont le couvrir. Au terme du remboursement, celles-ci vont devenir des revenus complémentaires.
Investir en SCPI à crédit s’avère être une excellente alternative si vous souhaitez protéger vos proches contre les imprévus, constituer un capital immobilier à moyen terme ou encore préparer votre retraite.
Parmi les avantages de ce type d’investissement, on peut citer entre autres :
  • La possibilité de financer 100 % de l’investissement
  • La possibilité de faire un remboursement anticipé du crédit
  • La possibilité d’acquérir des parts de SCPI à partir de 50 000 €, etc.
À noter que les conditions de remboursement varient selon les types de crédits :
  • Crédit In Fine : vous payez uniquement les intérêts du crédit pendant la durée du financement. Quant au capital, son remboursement doit être effectué d’une seule traite en fin de période, entre autres en cédant vos parts ou en utilisant la garantie demandée par la SCPI que vous avez choisie.
  • Crédit amortissable : le remboursement est mensuel. Le montant de celui-ci est fixe pendant la durée de financement et il est composé de capital et d’une part d’intérêts.

SCPI : dispositifs Pinel et Censi-Bouvard

Acheter un bien neuf en profitant d’avantages fiscaux

Vous désirez vous constituer un patrimoine ou préparer votre retraite ? De nombreux dispositifs ont été mis en place pour favoriser l’investissement locatif dans le neuf.
Avec la loi Pinel, par exemple, il est possible de bénéficier d’un abattement fiscal de 12, 18 ou 21 % du prix du bien pour une location durant 6, 9 ou 12 ans, en zone tendue.
Dans le cadre d’un investissement dans une résidence services (tourisme, résidences étudiantes…), le dispositif Censi-Bouvard permet d’obtenir une défiscalisation jusqu’à 11 %, et de récupérer la TVA sur le montant de l’opération.

Investir dans l’immobilier grâce à une SCPI

Le dispositif Pinel est accessible également en se tournant vers une SCPI. Celle-ci achète et gère des biens immobiliers : logements (neufs dans le cas des SCPI Pinel), commerces ou bureaux. En lui achetant des parts, l’investisseur reçoit en contrepartie, au prorata du montant investi, un pourcentage des loyers perçus par la SCPI.
Accessible même avec un faible potentiel d’investissement, ce placement permet de se défaire des contraintes de gestion et des risques liés à la location d’un bien, tout en percevant un revenu régulier. La rentabilité moyenne des SCPI a atteint 4,63 %* en 2016.
Comme susmentionné, l’investissement via une SCPI peut être réalisé :
  • À crédit : les intérêts de l’emprunt sont soustraits des revenus versés par la SCPI 
  • En nue-propriété : le versement des dividendes est alors différé de 5 à 10 ans, mais, en échange, une décote est accordée lors de la souscription.
Bon à savoir
Pendant la période où il ne perçoit pas de revenus, l’épargnant ne paie donc pas non plus d’impôt.

Les avantages d’une SCPI

En investissant dans une SCPI, vous n’aurez pas à vous occuper de la gestion locative, comme dit précédemment. C’est la société civile de placement immobilier qui se charge de la gestion des locataires, ainsi que de tous les aspects administratifs et financiers.
Par ailleurs, vous avez la possibilité de choisir le nombre de parts que vous souhaitez acquérir. Bien entendu, il y a toujours un nombre minimum à respecter.
La mutualisation des risques est également un avantage majeur, hormis la flexibilité des investissements. Et si vous souhaitez vendre vos parts, vous n’éprouverez aucune difficulté à trouver des acquéreurs. Un investissement en SCPI est bien plus pratique qu’un investissement direct.
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Bon à savoir
Vous avez la possibilité de calculer le montant de votre investissement en SCPI grâce à une simulation en ligne.

En résumé

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société appartenant à la catégorie des OPC (Organismes de Placements Collectifs). Elle collecte des fonds auprès d’investisseurs particuliers pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe 3 types de SCPI, à savoir :
  • Les SCPI de rendement
  • Les SCPI de valorisation
  • Et les SCPI de défiscalisation

Comment fonctionne un investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI peut s’effectuer de plusieurs manières :
  • En nue-propriété : vous ne pouvez pas jouir de vos parts et vous n’obtenez pas de revenus réguliers, cependant, vous bénéficiez d’une décote intéressante et vous n’êtes pas imposé
  • Au comptant : vous bénéficiez d’un rendement attractif et vous percevez un revenu trimestriel
  • À crédit : les intérêts de l’emprunt sont soustraits des dividendes versés par la SCPI 

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

Investir dans une SCPI vous offre plusieurs avantages :
  • Pas de gestion location à effectuer
  • Les aspects administratifs et financiers sont pris en charge par la société de placement
  • La mutualisation des risques et la flexibilité des investissements
  • La possibilité de vendre facilement vos parts, etc.
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