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Simulation d’investissement en SCPI : découvrez combien il peut vous rapporter

couple heureux en agence immobilière

Comment calculer le montant de votre investissement en SCPI grâce à une simulation ? La « pierre papier » a le vent en poupe et devient peu à peu l’un des investissements immobiliers préférés des Français. Pour optimiser au mieux votre placement en immobilier mutualisé, procédez à une simulation d’investissement en SCPI. Vous découvrirez ainsi combien il peut vous rapporter en fonction de différents paramètres de financement et de rentabilité !

Une SCPI, qu’est-ce que c’est ? 

SCPI : Définition

Communément appelées « pierre papier », les sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI, sont des organismes de placement collectif qui vous permettent d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location, avec une mise de départ qui peut ne pas être très élevée. Il n'y a pas de plafond maximum de souscription, et les tickets d’entrée se situent généralement entre 500 et 1 000 euros. Contrairement à l'investissement immobilier classique, la SCPI est donc accessible à toutes les bourses.
L’investisseur achète des parts sociales de SCPI et obtient, en contrepartie, un pourcentage des revenus qu’elle perçoit grâce à la location. Le rendement de l’investissement locatif en SCPI oscille entre 4 et 5% en moyenne depuis quelques années, et peut grimper jusqu’à 7 % pour les SCPI les plus performantes !

Fonctionnement d’une SCPI 

On distingue deux catégories de SCPI : 
  • SCPI à capital fixe : vous ne pourrez acquérir des parts que dans le cadre d’une émission ou d’une augmentation de capital, cette dernière étant soumise à conditions.
  • SCPI à capital variable : vous avez la possibilité d’acquérir ou de céder vos parts quand vous l’entendez, par exemple en fonction des résultats réalisés.
Pour optimiser leurs placements, ces organismes peuvent investir aussi bien dans de l’immobilier résidentiel que commercial. Les SCPI de rendement sont surtout spécialisées dans l’immobilier de bureau et d’entreprise, ou dans la location meublée au sein de résidences services. Les SCPI de défiscalisation permettent, de leur côté, de profiter des avantages fiscaux prévus par certains dispositifs, comme le Pinel en cas de location résidentielle en nu, ou le Malraux en cas d’immobilier nécessitant d’importants travaux de réhabilitation.

Pourquoi faire une simulation d’investissement en SCPI ? 

Une simulation SCPI vous aide à investir et à prendre la bonne décision pour un placement efficace en SCPI. Les avantages sont multiples :
  • Efficacité : il vous suffit de rentrer les variables de votre investissement pour trouver l’investissement optimal selon votre situation et définir votre projet en toute sérénité.
  • Meilleur rendement : la simulation d’investissement en SCPI estime directement votre rendement d’après les données et paramètres entrés. Vous pouvez alors choisir votre type de rendement et visualiser des prévisions concernant votre projet.
  • Prévisions personnalisées : un simulateur SCPI prend en compte votre profil, mais aussi vos choix et capacités d’investissement pour vous offrir les meilleures prévisions à court, moyen et long terme. 
  • Actions pertinentes : une simulation SCPI permet de visualiser les différentes configurations d’investissement pour vous accompagner dans votre prise de décision.

Quels sont les paramètres d’une simulation en SCPI ? 

Le calcul de la rentabilité est assez compliqué, mais une simulation d’investissement en SCPI vous permettra de découvrir rapidement les revenus que vous pouvez escompter. Il vous faudra renseigner quelques champs de recherche, comme :
  • Le montant que vous souhaitez investir ;
  • La durée de détention de vos parts ;
  • Le rendement de la SCPI hors revalorisation ;
  • Les montants des apports et emprunts nécessaires à l’achat des parts.
Grâce à une simulation SCPI, vous connaîtrez le revenu moyen que vous pourrez espérer générer au cours de votre investissement, et votre gain total à terme.

Tout savoir sur la simulation de SCPI Pinel

Qu’est-ce qu’une SCI Pinel ?

Votée le 1er septembre 2014, la loi Pinel offre aux investisseurs une réduction d’impôt lorsqu’ils investissent dans l’immobilier neuf afin de mettre ce bien en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Une SCPI Pinel correspond donc à un investissement dans une SCPI qui offre les mêmes avantages que les investissements dans un bien locatif classique accrédité au dispositif, avec une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % de l’investissement selon la durée du placement. Une SCPI Pinel regroupe alors des biens immobiliers neufs ou rénovés que les investisseurs n’ont pas à sélectionner : la société de gestion s’en occupe pour eux.

Bon à savoir
Au fil des gouvernements, des solutions successives ont été mises en place pour permettre aux particuliers d’accéder à l’investissement neuf, notamment grâce à des réductions d’impôts. Le dispositif Pinel s’inscrit dans cette logique. Cet avantage fiscal permet de diminuer la tension locative dans les grandes villes et leurs périphéries, mais aussi d'aider l'État français à subvenir aux besoins locatifs de la population.

Comment fonctionne une simulation en SCPI Pinel ? 

Une simulation d’investissement en SCPI Pinel prendra en compte la durée de votre investissement, qui déterminera la réduction fiscale auquel vous avez droit. Il faut généralement envisager une durée entre 15 et 17 ans, qui s’articule ainsi :
  • Les 3 premières années d’investissement : vous pouvez souscrire pour une durée de 30 à 36 mois. La SCPI se charge de récolter les fonds et de les investir. Elle s’occupe également de mettre les biens en location et de trouver des locataires. Lorsque le placement des fonds est en attente, toutes les cotisations sont placées sur des investissements à capital garanti.
  • Les 6, 9 ou 12 années d’investissement suivant : les logements sont loués pour les durées choisies et la SCPI se charge de gérer les parcs immobiliers et de verser les loyers.

Les 2 ou 3 années après la location obligatoire :  le parc immobilier est revendu par la SCPI et la valeur liquidative des parts de chacun est déterminée. Au terme du dispositif, les souscripteurs de la SCPI peuvent revendre leurs parts et récupérer le capital équivalent.

Bon à savoir

La durée d’investissement dans une SCPI Pinel est moins flexible que pour une SCPI classique. Il est plus difficile pour un investisseur de revendre ses parts SCPI avant la mise en vente du patrimoine à la fin du dispositif. Il existe un marché secondaire (marché de gré à gré), mais le risque de décote est important.

Quels sont les montants de défiscalisation en SCPI Pinel ? 

La simulation de votre investissement SCPI Pinel vous aide à évaluer votre économie d’impôt, votre effort d’épargne mensuelle nette d’impôt, la valeur du capital à terme, mais aussi le gain de votre opération.
Le dispositif Pinel permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt constante de 2 % du montant investi chaque année sur une période de 6, 9 ou 12 ans. À partir de la neuvième année, le montant de la réduction d’impôt est de 1 % par an.
Le montant global de défiscalisation correspond alors à :
  • 12 % des montants investis sur 6 ans ;
  • 18 % des montants investis sur 9 ans ;
  • 21 % des montants investis sur 12 ans.
Bon à savoir
D’autres critères sont pris en compte lors d’une simulation SCPI pour s’assurer que le bien est éligible à l’économie d’impôt. Par exemple, il peut y avoir un prix au mètre carré de l’investissement limité. Si cette limite est dépassée, la réduction d’impôt sera diminuée au prorata. Autre critère : les zones éligibles à la loi Pinel sont situées dans des villes où la demande locative est élevée (donc toutes les grandes villes sont éligibles). Par contre, pour les zones avec une plus faible démographie, il faut disposer d'un agrément délivré par la préfecture de région.

En résumé 

Qu’est-ce qu’une simulation d’investissement en SCPI ?

Une simulation SCPI permet de connaître le revenu moyen possiblement généré au cours de votre investissement et de déterminer votre gain total à terme. Le calcul de votre rentabilité avec une simulation d’investissement en SCPI dépend de plusieurs critères comme le montant investi, la durée de détention des parts, le rendement de la SCPI hors revalorisation ou encore les montants des apports et emprunts nécessaires à l’achat des parts.

Quels sont les avantages d’une simulation SCPI ? 

C’est un outil puissant et efficace qui estime directement les différents types de rendement avec des prévisions pertinentes et personnalisées. Vous avez alors toutes les cartes en main pour prendre la bonne décision d’investissement en SCPI.

Pourquoi faire une simulation en SCPI Pinel ? 

Une simulation en SCPI Pinel vous permet de connaître le montant de la déduction fiscale à laquelle vous avez droit après avoir investi dans un logement neuf ou rénové, selon le dispositif Pinel voté en septembre 2014. En fonction de la durée d’investissement en SCPI, la réduction peut aller jusqu’à 21 % des montants investis sur 12 ans.
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