Conseils en investissement immobilier

LMNP et SCI sont-elles compatibles ?

Publié le 06/07/2023

Intérieur d'un programme immobilier neuf

Dans le cadre de votre investissement en LMNP, vous vous demandez s'il est possible de cumuler les avantages de la location en meublée non professionnelle avec ceux d'une société civile immobilière ? En somme, LMNP et SCI sont-elles compatibles ? Nexity fait le point pour vous dans cet article.

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LMNP et SCI, deux statuts différents mais compatibles ?

Si vous possédez des biens immobiliers dont vous avez fait l'acquisition en LMNP dans le neuf par exemple, et que dans le même temps vous faites partie d'une SCI ou envisagez d'en créer une, avez-vous le droit de cumuler LMNP et SCI ? En théorie non, car au regard de la loi, la nature de chacun de ces statuts est par définition diamétralement opposée.

Pour rappel, la SCI est une forme juridique idéale dans le cadre d'un projet d'investissement immobilier à plusieurs associés. Une SCI vous donne la possibilité de constituer un patrimoine immobilier en percevant des revenus fonciers.

La LMNP permet de mettre en location un logement meublé - et non vide comme en SCI - et de percevoir des loyers, des revenus locatifs.

En effet, l'objet d'une SCI doit nécessairement être civil comme son nom l'indique et non commercial, tandis que l'objet du statut de LMNP est par nature commercial. D'un point de vue strictement réglementaire donc, le cumul du statut de la SCI avec celui du LMNP n'est pas possible. Car la SCI appartient à la catégorie des sociétés civiles et ne peut donc pas exercer d'activité commerciale, ce qui est le cas de la LMNP aux yeux de l'administration fiscale.

Le fait est que les profits que vous retirez de la mise en location de vos biens en LMNP sont imposés au titres des BIC (bénéficies industriels et commerciaux), ce qui les exclut en principe automatiquement du régime de la SCI.

Dans le même temps, les revenus que vous percevez de la mise en location vide d'un bien immobilier détenu à travers une SCI sont imposés quant à eux au titre des revenus fonciers.

En somme, la nature juridique de la LMNP et de la SCI d'un côté et leur régime fiscal respectif de l'autre ont tout pour les opposer et ne peut pas pouvoir être cumulés.

Mais la loi prévoit des ajustements qui peuvent ainsi vous permettre de bénéficier des avantages des deux statuts.

Pour résumer, à la question de savoir si LMNP et SCI sont compatibles, la réponse est donc oui mais sous conditions. La loi vous autorise ainsi à cumuler LMNP et SCI dès lors que vous remplissez certaines conditions précises.

Les conditions pour cumuler LMNP et SCI

La loi vous donne donc la possibilité de bénéficier des avantages de fonctionnement, de gestion et de fiscalité de la LMNP et d'une SCI sous certaines conditions :

Les revenus que vous percevez de la LMNP représentent 10% maximum du chiffre d'affaires réalisé sur l'année par votre SCI. Pour être tout à fait en conformité avec la loi et pouvoir conserver les deux statuts simultanément, le mieux est donc de faire en sorte que les revenus perçus par la mise en location de vos biens en LMNP représentent moins de 10% du CA de la SCI à laquelle vous appartenez.

L'impact sur la fiscalité du cumul de la LMNP et de la SCI

Dans le cas de figure où vous êtes amené à pouvoir cumuler SCI et LMNP, ceci aura nécessairement des conséquences en termes de fiscalité. Mais rassurez-vous, rien de bien compliqué ni de pénalisant pour autant, loin de là. Il vous faut simplement bien en tenir compte.

Deux cas de figure peuvent alors se présenter : soit vous respectez les conditions de seuil de revenus de la LMNP, qui pour rappel doivent être inférieurs à 10% du chiffre d'affaires de votre SCI, soit vous le dépassez.

Dans le premier cas, vous cumulez les avantages des deux formules, LMNP et SCI, c'est-à-dire que les revenus de votre SCI restent soumis au paiement de l'impôt sur le revenu et vous continuez de bénéficier des avantages de la LMNP :

vous n'êtes pas contraint de tenir une comptabilité pour la SCI
vous avez la possibilité d'amortir fiscalement les travaux que vous faites réaliser sur vos biens ainsi que sur l'achat d'équipements
votre SCI bénéficie du système de calcul de la plus-value réalisée en cas de revente du bien immobilier, ce qui fait mécaniquement diminuer le montant de l'impôt dû par la SCI

Dans le deuxième cas, si vos revenus locatifs de la LMNP dépasse 10% du chiffre d'affaires annuel de votre SCI, l'activité de la LMNP n'est alors plus considérée comme occasionnelle mais habituelle. Il en résulte que :

vous basculez du régime de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) à celui de LMP (Loueur Meublé Professionnel)
votre SCI n'est plus redevable de l'IR mais de l'IS, avec un niveau d'imposition possiblement plus important, à savoir 28% jusqu'à 500 000€ de CA et 31% au-delà de 500 000€ de CA par an
vous devez tenir une comptabilité rigoureuse pour les revenus issus de l'activité de votre SCI, avec les coûts que cela peut engendrer en termes de recours à un cabinet d'expert-comptable notamment
vous basculez sous le régime du système des plus-values professionnelles, moins avantageux que celui des plus-values immobilières des particuliers

Reste toutefois que le passage à l'IS n'est pas sans intérêt car d'un point de vue fiscal vous pouvez déduire la rémunération du gérant de la SCI, les émoluments du notaire lors d'une acquisition ou encore les droits d'enregistrement.

LMNP et SCI : ce qu'il faut retenir

LMNP et SCI sont-elles compatibles ?

Oui dans la mesure où vous respectez plusieurs conditions :

vos revenus perçus de votre statut de LMNP ne doivent pas dépasser 10% du chiffre d'affaires annuels de votre SCI
vous louez vos biens de manière occasionnelle

Quelles sont les conséquences fiscales du cumul LMNP et SCI ?

Elles dépendent du fait que vous demeurez dans les conditions fixées par l'administration fiscale ou si vous dépassez le seuil autorisé.

Dans le premier cas :

vous n'êtes pas obligé de tenir une comptabilité pour la SCI
vos revenus continuent d'être imposés au titre de l'IR et non de l'IS
vous payez moins d'impôts sur la plus-value en cas de revente d'un bien immobilier

Dans le deuxième cas :

vous devez tenir une comptabilité pour votre SCI
la SCI est redevable de l'IS et non plus de l'IR
vous basculez du régime de LMNP à celui de LMP

Comment choisir entre lmnp et sci ?

Le choix entre les deux régimes dépendra essentiellement des objectifs de l'investisseur. Si l'investissement vise une activité de location saisonnière ou une opération ponctuelle, la LMNP serait plus appropriée.

En revanche, pour une activité à temps plein, notamment en multipliant les investissements, il serait préférable de créer une SCI, car celle-ci ne limite pas les revenus.

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