Investir à plusieurs : des avantages différents selon les montages juridiques choisis

L’investissement immobilier en couple

Mariés, pacsés ou concubins, investir à deux permet souvent de mieux acheter. Mais, selon votre situation, les règles peuvent varier.

Les personnes en concubinage, pacsées ou mariées sous le régime de la séparation de biens achetant un bien immobilier à deux sont propriétaires du bien à hauteur de leur apport respectif. Chacun peut donc bénéficier des éventuels avantages fiscaux (par exemple la loi Pinel ou la loi Cosse en cas d’investissement locatif) correspondant aux sommes investies personnellement.

Les investissements immobiliers réalisés par des époux mariés sous le régime légal ou celui de la communauté universelle entrent dans la communauté des biens. Les avantages fiscaux bénéficient donc au foyer fiscal commun.

Investir à plusieurs, en famille ou entre amis : l’indivision

Si vous achetez en couple, quel que soit votre statut légal, vous relevez de l’indivision. Mais l’indivision vous permet également d’investir avec d’autres personnes, qu’il s’agisse de membres de votre famille ou de proches.

Là encore, chaque propriétaire indivis bénéficie des avantages fiscaux à hauteur de son apport réel respectif. La répartition de l’investissement doit figurer dans l’acte de vente et il n’y a pas de moyen de « favoriser » un des partenaires.

Investir à plusieurs : le cas de l’investissement en SCI

Dans cette configuration juridique, chaque investisseur détient des parts sociales proportionnellement à son apport au capital de la société, qui sera elle-même propriétaire des biens immobiliers. Investir en SCI permet ainsi d’éviter certains inconvénients liés à l’indivision, en autorisant notamment les associés à céder leurs parts s’ils le souhaitent, sans qu’il soit nécessaire de vendre les biens immobiliers détenus. Les SCI familiales offrent aussi de nombreux atouts en termes de donation et de transmission.

Attention ! Si vous créez une SCI pour louer, vous pouvez avoir intérêt à ne pas opter pour l’impôt sur les sociétés. En effet, seules les SCI soumises à l’impôt sur le revenu permettent à leurs associés de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel. De plus, chacun des associés doit s’engager sur la période de location choisie (minimum 6 ans). Si l’un vend des parts avant terme, le bénéfice du dispositif Pinel en SCI est perdu.

La spécificité de la tontine immobilière

Une clause de tontine, ou pacte tontinier, peut être insérée dans un acte d’achat à deux : en cas de décès d’un des investisseurs, elle transfère au survivant la propriété entière du bien, qui est alors considéré comme n’ayant jamais appartenu au défunt.

Cette disposition permet d’échapper aux règles de succession et de réserve héréditaire : mais elle n’emporte pas de réelle opportunité fiscale, puisque le bénéficiaire de la tontine immobilière devra s’acquitter des droits de succession sur la partie du bien lui revenant. Exception faite des clauses tontinières intégrées dans les statuts de SCI, en vertu desquelles la transmission peut n’être soumise qu’aux droits d’enregistrement de 5%.