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Marché de l'immobilier 2022 : les tendances et l’évolution des prix

repos en famille sur la terrasse

Quelles grandes tendances se dessinent pour l’immobilier en 2022, après une année 2021 marquée par une explosion des ventes de logements anciens, une augmentation des prix de 7,4% en moyenne, et une stabilité des taux de crédit immobilier ? Logement neuf ou ancien, accession à la propriété ou investissement locatif, découvrez les évolutions du marché immobilier pour l’année à venir.

Marché de l'immobilier en France en 2022

Taux d’intérêts faibles, reconduction d’incitations fiscales (PTZ, Pinel…), villes moyennes en province prises d'assaut… Si le marché immobilier en 2022 semble suivre les mêmes tendances qu’en 2021, un changement de rythme pourrait tout de même survenir. Explications

La campagne : le nouvel eldorado des acheteurs immobiliers ?

Avec la pandémie, un certain nombre de ménages français a opéré un changement de mode de vie, avec le recours de plus en plus fréquent au télétravail. De nouvelles pratiques qui se traduisent, dans le secteur de l'immobilier, par une tendance à l’exode urbain.

En 2021 en effet, l’achat d’appartements dans les grandes métropoles et leurs centre-ville a été moins plébiscité que celui des maisons avec extérieur, situées dans des villes beaucoup plus modestes, d’après une étude du Conseil supérieur du notariat (CSN). Pour preuve, le prix des appartements a augmenté en France de 5,2 % entre janvier et octobre 2021, contre + 9 % pour les maisons.

De plus, les plus fortes progressions de l’indice des prix au mètre carré ont été observées dans des agglomérations telles que Poitiers, Cherbourg-en-Cotentin ou Vannes. Mais même si cette tendance devrait se confirmer en 2022, il ne faudrait pas enterrer trop vite l’investissement dans les villes majeures de France. Leur attractivité économique reste vive.

Quelle évolution des prix de l'immobilier en 2022 ?

En 2021 comme les années précédentes, les prix de l’immobilier n’ont cessé de grimper. Mais quelles sont les perspectives pour 2022 ?

Vers une stabilisation des prix de l’immobilier en 2022 ?

En 2022, l’envolée des prix de l’immobilier connue ces dernières années devrait être globalement plus raisonnable. Une étude S&P table sur une croissance des prix de l’immobilier contenue à 2 % en moyenne en France en 2022.

Plusieurs raisons peuvent expliquer cette tendance à la stabilisation des prix de l’immobilier :
  • Les hausses exagérées des prix de l’immobilier dans certaines zones ont eu raison des potentiels acheteurs : dans la mesure où le pouvoir d’achat ne grimpe pas aussi vite que les prix, un tassement de la demande pourrait être observé en 2022
  • Les dispositions du Haut Conseil de la Stabilité Financière afin de prévenir les risques de surendettement ont bridé l’accès au crédit immobilier de certains ménages.
  • Le manque de logement à vendre décourage de potentiels acheteurs, qui reportent leur projet immobilier à plus tard.
  • 2022 est une année électorale : à chaque scrutin présidentiel, un certain attentisme gagne les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers. 
Cette nouvelle année pourrait donc redonner aux investisseurs et aux acheteurs un peu plus de pouvoir dans les transactions immobilières : davantage de négociation de prix, des délais de vente un peu moins serrés…

Une forte disparité de la hausse des prix dans l’ancien selon les régions

Si cette tendance à la hausse des prix devrait se tasser de manière générale, certaines zones devraient encore afficher des augmentations de l’ordre de 10%, selon le Conseil supérieur du notariat.
Des villes de sous-préfectures, à proximité de grandes villes, bénéficient actuellement d’une forte attractivité. 
Aussi, le prix des maisons et des appartements à vendre dans l’ancien dans des villes telles que Melun ou Bergerac pourraient connaître des tendances similaires à celles constatées en 2021 dans des villes telles que : 
  • Poitiers (+ 10,3 % entre janvier et décembre 2021)
  • Reims (+ 9,4 % entre janvier et décembre 2021) 
  • Béziers (+ 8,5 % entre janvier et décembre 2021)
  • Pau (+ 7,9 % entre janvier et décembre 2021)
  • Limoges (+ 7,9 % entre janvier et décembre 2021)
  • Angers (+ 7,5 % entre janvier et décembre 2021)
  • Le Havre (+ 7,4 % entre janvier et décembre 2021)
  • Brest (+ 7,1 % entre janvier et décembre 2021)
  • Tours (+ 6,7 % entre janvier et décembre 2021)
  • Nancy (+ 6,4 % entre janvier et décembre 2021)
En revanche, le CSN prévoit une hausse contenue à 1% pour les appartements anciens situés en Ile-de-France (vs 8 à 9% en région) et une augmentation de 8% pour les maisons anciennes (contre 10 % et 11 % en province).

Des loyers stables en 2022

En 2022, le montant des loyers devrait peu évoluer, notamment en raison de : 
  • la loi d'encadrement des loyers en zones tendues
  • la crise sanitaire qui a contraint les moyens financiers des locataires en France. 
Pour rappel, les loyers ont augmenté de 0,2% en 2020 et 0,1% au premier trimestre 2021. Investisseurs immobiliers, soyez donc particulièrement attentifs à la rentabilité de vos achats. 

QUID DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NEUF EN 2022

Si la croissance du marché des biens immobiliers anciens tend à ralentir, quelles tendances va suivre le marché de l’immobilier dans le neuf en France ? 

Les dernières opportunités à saisir avec le dispositif Pinel ?

La reconduction à l’identique du dispositif Pinel (et de ses avantages fiscaux) jusqu’en décembre 2022 devrait créer de belles opportunités d’investissement sur le marché du neuf cette année. Car dès 2023, les réductions d’impôt concédées aux propriétaires de maisons ou d’appartements neufs acquis via le dispositif Pinel seront bien moins attractives. 
Pour rappel, le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024. Le nouveau dispositif Pinel plus pour 2023 ne sera, quant à lui, applicable qu’à un nombre limité de projets de construction, en raison de critères de sélection plus restrictifs. 
Le saviez-vous ?
Outre les avantages fiscaux, l’achat dans le neuf recèle d’autres atouts
 
- des frais de notaires réduits
- des logements attractifs aux dernières normes de qualité, notamment environnementale
- des économies sur les travaux de réfections 

Reconduction du prêt à taux zéro en 2022

La prolongation du prêt à taux zéro, jusqu’à décembre 2022 au moins, devrait soutenir une tendance à la hausse pour le marché de l’immobilier dans le neuf. 
Octroyé sous conditions de ressources, ce prêt excluant le remboursement d’intérêt, est une aide considérable pour les ménages souhaitant acquérir un bien neuf dans des zones tendues. 

Le prêt patronal Action Logement recentré vers le neuf

Recentré depuis quelques mois sur le financement d’un projet immobilier neuf, le prêt employeur présente des conditions favorables à cette branche du marché
  • le montant du prêt a augmenté (40 000 € dans la limite de 40 % du coût total de l’opération) 
  • des taux d’intérêts applicables restent faibles (taux fixe à 0,5 % hors assurance obligatoire)
  • une durée de prêt est libre, dans la limite de 25 ans

UNE TENDANCE À LA STABILISATION DU CLIMAT BANCAIRE POUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER EN FRANCE

En 2021, les taux de crédit immobilier particulièrement bas ont porté le marché : les 220 milliards d’euros de crédits immobiliers devraient être atteints à la fin de l’année. En 2022 encore, le niveau des taux de prêt immobilier devrait rester très abordable, même si une légère tendance à la hausse pourrait être enregistrée. 
Toutefois, les nouvelles dispositions du Haut Conseil de Sécurité Financière devraient exclure un certain nombre de candidats à l’octroi de crédit immobilier. Les ménages sollicitant un prêt devront en effet : 
  • Afficher un taux d’endettement maximal de 35% (assurance emprunteur incluse).
  • Conclure un prêt pour une durée maximale de 25 ans.
  • Disposer d’un apport personnel : cette condition sera requise dans pratiquement tous les dossiers de demande de prêt.

En résumé

Quelles sont les grandes tendances du marché immobilier dans l’ancien en 2022 ? 

Le marché immobilier dans l’ancien devrait être caractérisé par une disparité importante de la hausse des prix selon les régions. 
  • un tassement de la croissance des prix en Ile-de-France, notamment à Paris
  • une tendance à la hausse encore soutenue dans les villes moyennes
Par ailleurs, cette année encore, les Français devraient davantage chercher à acheter une maison en province qu’un appartement dans le centre-ville des métropoles.  

Quelles sont les grandes tendances du marché immobilier dans l’ancien en 2022 ?

La reconduction de dispositifs d’aides à l’investissement et à l’achat dans le neuf (Pinel, PTZ, prêt Action Logement) devrait soutenir cette partie du marché immobilier.

Quelles tendances pour le crédit immobilier ?

Les taux de crédit immobilier devraient se maintenir à un niveau relativement bas, en dépit d’une légère hausse à prévoir. Mais les conditions d’octroi de crédit vont se durcir en 2022, avec l’application des nouvelles dispositions du Haut Conseil de Sécurité Financière.
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