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Frais de notaire dans le neuf : calcul et exemple

L’achat d’un bien immobilier est soumis à des frais d’acquisition, plus communément appelés frais de notaire. En cas d’achat dans le neuf auprès d’un professionnel, ces frais sont réduits par rapport à l’achat d’un bien ancien : ils représentent 2 à 3 % du prix d'achat, soit 3 à 4 points de moins que dans l'ancien. C'est la raison pour laquelle on parle de réduction des frais de notaire en neuf. Dans cet article, Nexity vous explique comment faire le calcul des frais de notaire dans le neuf avec exemples à l’appui !

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Les éléments de calcul des frais de notaire dans le neuf

Les frais de notaire associés à l’achat dans l’immobilier neuf sont collectés par le notaire. Chacun de ces postes de frais est strictement encadré par la loi, et soumis à des barèmes spécifiques. Ils sont calculés à partir de trois éléments :
  • Les droits de mutation : des taxes reversées au Trésor Public.
  • Les émoluments du notaire : sa rémunération.
  • Les débours : les sommes avancées par le notaire pour payer certains documents administratifs, intervenants et frais divers.
Ce qu’on appelle communément des frais de notaire représente donc en réalité des taxes collectées pour l’État et les collectivités locales. En clair, c’est l’impôt à payer suite à un achat immobilier. En France, cette taxation est particulièrement élevée, surtout pour les biens immobiliers anciens. C’est donc un frein à la mobilité des propriétaires : pour amortir ce coût d’acquisition supplémentaire, il faut des années ! C’est pourquoi les logements neufs sont beaucoup plus attractifs de ce point de vue là.

Les caractéristiques d’un logement neuf

Par bien immobilier neuf, les services fiscaux entendent les constructions achetées auprès d’un professionnel :
  • en Vefa (Vente en état futur d’achèvement) ou tout juste achevées ;
  • de moins de 5 ans n’ayant jamais été habitées avant la vente ;
  • entièrement refaites à neuf (après de lourds travaux de structure).
À noter

Depuis le 1er janvier 2013 ne sont plus considérés comme des biens neufs les biens revendus dans les 5 ans suivant leur achèvement. Qu’il s’agisse de logements sur plans ou construits (maisons individuelles), il n’est pas possible de bénéficier des réductions de frais de notaire dans le neuf et il faut s’acquitter des frais dans l’ancien.

  • bureau avec maisons miniatures et une calculatrice

Détail des frais de notaire dans le neuf

Des droits de mutation réduits

Leur achat étant soumis à la TVA (reversée par le vendeur à l’État), les frais de notaire dans le neuf sont réduits. La taxe publicité foncière est moins élevée dans le neuf que dans l’ancien. Elle est de 0,715 % du prix d’achat HT. Prenons un logement vendu 220 000 € toutes taxes comprises (TTC) : le prix HT est de 183 333 € (division par 1,2 du prix TTC) et donc les droits de mutation s’élèvent à 1 311 €.
Dans le calcul des frais de notaire pour un logement neuf, les droits de mutation sont limités à la taxe de publicité foncière et à la contribution de sécurité immobilière, qui finance la publicité foncière et les formalités d’enregistrement. Elle représente 0,10 % du prix de bien TTC (avec un minimum de 15 €).

La rémunération du notaire dans le calcul des frais de notaire 

Dans l’ancien comme dans le neuf, les émoluments du notaire se calculent selon un barème en vigueur depuis le 1er mai 2016 (jusqu’au 29 février 2020). Les taux de ce barème s’appliquent à chaque tranche du prix d’acquisition. Le tarif est donc proportionnel au prix de vente du bien.
Voici le barème de calcul des émoluments du notaire sur une transaction immobilière, en sachant que la partie rémunération dans les frais de notaire ne peut toutefois pas dépasser 10 % du prix de la transaction :
 
Tranche d'assiette Taux applicable
De 0 à 6 500 €  3,945 %
De 6 500 € à 17 000 € 1,627 %
De 17 000 € à 60 000 € 1,085 %
Plus de 60 000 € 0,814 %

 

Est-il possible de réduire les frais de notaire ? 

Une baisse de tarif pour les petites transactions 

Avant la réforme Macron, il était courant que le calcul total des frais de notaire soit supérieur à 10 % du prix de vente du bien pour les petites transactions. À présent, il n’est pas possible que les émoluments du notaire dépassent 10 % du prix du bien, sans pouvoir toutefois être inférieurs à 90 €.
Prenons l’exemple d’une cave vendue pour 8 000 €. Si l’on prend les conditions de calcul classiques, le notaire devrait percevoir 331 € de rémunération et environ 800 € de formalités. Le tout représente un coût total de 1 131 €, ce qui excède le plafond de 10 %. Les émoluments seront donc ramenés à 800 € HT, auxquels s’ajoute la TVA de 10 % : cela donne un montant maximal de 960 € TTC.

Une remise possible pour les ventes de plus de 100 000 € 

Le prix de vente du bien est supérieur à 100 000 € ? Les frais de notaire peuvent être réduits grâce à une remise du notaire dans une limite de 20 %. Cette mesure n’est pas nouvelle, mais elle a été dernièrement assouplie : elle ne pouvait pas excéder 10 % avant le 1er janvier 2021 et concernait les biens de plus de 150 000 € uniquement.
Le notaire peut librement décider d’accorder cette réduction de frais notariaux dans le neuf comme l’ancien à plusieurs conditions :
  • le prix de vente est supérieur à 100 000 € ;
  • le taux de remise maximum de 20 % s’applique à ses émoluments sur la part de prix au-delà de 100 000 € 
  • la remise s’applique uniformément pour toute sa clientèle (il reste possible de l’appliquer uniquement sur une période définie et un type d’acte donné).
Voici un exemple sur un logement neuf vendu 300 000 €. Les émoluments du notaire sont de 2 397 € (300 000 x 0,799 %) auxquels s’ajoutent 397,25 € pour un total de 2 794,25 €. On intègre la TVA de 20 % pour un calcul global de 3 353,31 %. La remise du notaire est calculée sur la part du prix excédant le seuil de 100 000 €, soit 200 000 € seulement. Le calcul des émoluments sur cette tranche donne le compte suivant : 200 000 x 0,799 % = 1 598 € soit 1 917,60 € avec la TVA. La remise du notaire est donc de 20 % de ce montant, ce qui donne 384 € TTC.

Exemple de résultat de calcul des frais de notaire sur un logement neuf 

Voici les caractéristiques du bien neuf en question :
  • prix d’achat dans le neuf au prix de 200 000 € TTC ;
  • émoluments notariés de 2 384 € (comme dans l’ancien) ;
  • frais divers de 800 € en moyenne ;
  • contribution de sécurité immobilière de 200 € ;
  • taxe de publicité foncière de 1 192 €.
Le calcul de frais de notaire dans le neuf pour ce bien est de 4 986 €. Grâce à la baisse des tarifs des notaires du 1er janvier 2021, l’économie réalisée est de 46 €. Cumulé avec l’économie réalisée du 1er mai 2016, le total est de 80 €. La remise accordée par le notaire sera ici de 192 € maximum pour une économie globale de 238 € sur l’achat d’un bien neuf en 2021.
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Frais de notaire dans le neuf : ce qu’il faut retenir

Les frais de notaire : de quoi s'agit-il ?

Le calcul des frais de notaire dans le neuf se compose donc : 
  • de la rémunération du notaire proportionnelle au prix de vente ;
  • des émoluments de formalités ;
  • des frais divers ;
  • de la taxe de publicité foncière ;
  • de la contribution de sécurité immobilière.

Dans quels cas les frais de notaire peuvent-ils être réduits ?

Il est possible de réduire ses frais de notaire sous 3 conditions :
  • achat dans le neuf ;
  • remise accordée aux petites transactions ;
  • remise accordée par le notaire pour les transactions inférieures à 100 000 €.

Comment calculer les frais de notaire dans le neuf ?

En comparaison de l’ancien, le calcul des frais de notaire dans le neuf doit tenir compte des spécificités suivantes :
  • une taxe publicité foncière moins élevée dans le neuf de 0,715 % du prix d’achat HT ;
  • une contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix de bien TTC ;
  • la rémunération du notaire selon le barème proportionnel avec un plafond de 10 % ;
  • les débours ;
  • les remises et possibles avantages accordés par le notaire.

Quel est le montant des frais de notaire dans le neuf ?

Grâce à des impôts beaucoup plus faibles qui se répercutent sur les frais de notaire, l’État français incite à acheter dans l’immobilier neuf. En moyenne, les frais de notaire dans le neuf sont de 2 à 3 % du prix d’achat contre 7 à 8 % pour un bien ancien.
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