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Conseils en achat immobilier

Calculer le meilleur taux d’un prêt immobilier

couple consulte l'ordinateur pendant l'emménagement

Le taux d’intérêt, ou taux nominal, d’un emprunt immobilier est le taux qui détermine la rémunération de l’organisme prêteur. Ce taux est exprimé en pourcentage du capital, qui, lui, correspond à la somme empruntée : sa valeur dépend de multiples facteurs. Et d’autres frais viennent le compléter, à prendre en compte pour évaluer le coût total d’un prêt immobilier.

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Calcul d’un prêt immobilier : le taux annuel effectif global

La santé des marchés financiers influe largement sur les taux de crédit immobilier proposés. Et même s’ils tendent à remonter cette année, ils restent encore plus que compétitifs en 2019 !

Mais ce n’est pas la seule variable qui permet de calculer le taux d’emprunt immobilier : le profil de chaque emprunteur pèse lui aussi dans l’équation. C’est ce qu’on appelle le « scoring » : en fonction de son âge, sa situation professionnelle, son niveau de revenus, son épargne disponible, il peut significativement faire évoluer à la hausse ou à la baisse le taux proposé par les organismes financiers. Mais chacun pondère ces différents éléments à sa guise : il est donc judicieux de mettre en concurrence leurs offres.

Au seul taux d’intérêt proposé s’ajoute d’autres frais : frais de garantie, de gestion, de dossier… mais aussi assurance de prêt. Cette dernière, indispensable pour obtenir un prêt immobilier, peut coûter très cher et peut représenter jusqu’à 30 % du coût d’un crédit. Là encore, le taux d’assurance de prêt dépend de vos caractéristiques personnelles, et du risque que vous représentez. Mais elle peut être souscrite librement auprès de l’assureur de votre choix : là encore, bien comparer s’avère essentiel.

Pour y arriver, et donc mettre clairement en concurrence les différents calculs de taux immobilier, en prenant en compte l’intégralité des frais, il faut se baser sur le taux annuel effectif global, ou TAEG. Il permet à l’emprunteur de savoir exactement ce qu’il devra rembourser annuellement (et donc mensuellement) selon le prêt contracté.

Calcul du taux d’un prêt immobilier : taux fixe et taux variable

Autre facteur qui complexifie le calcul du taux du prêt immobilier, et donc la comparaison entre les différentes offres de crédit : l’alternative entre taux fixe et un taux variable.

Le taux fixe est plus simple à appréhender : le taux d’intérêt nominal ne change pas sur toute la durée de l’emprunt. C’est donc un choix qui favorise la sécurité. Dans le cas du taux variable, le taux d’intérêt nominal, donc la rémunération du capital emprunté, peut être révisé en cours d’emprunt.

Le choix d’un taux révisable peut être inquiétant, mais il présente certains avantages : vous pouvez accélérer le remboursement du capital sans frais supplémentaires, ou encore bénéficier de taux nominaux plus faibles durant les premières années. Mais vous pouvez voir votre taux d’intérêt grimper pendant la durée de votre prêt. C’est pourquoi certains organismes proposent désormais des taux mixtes, avec une partie fixe et une partie révisable.

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