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Conseils en achat immobilier

Les vices cachés dans l’immobilier

couple prend connaissance du contrat immobilier

Le terme de vice caché désigne un défaut, affectant un bien immobilier, dont la découverte a lieu après l’achat du logement. L’acquéreur, s’il en avait eu connaissance avant la transaction aurait été en mesure de demander une remise, voire l’annulation de la vente.

Qu’est-ce qu’un vice caché dans l’immobilier ?

Le vice caché peut être une simple nuisance sonore (bruit de la chaudière collective), une entrave à l’utilisation normale du bien (sous-sol inondable) ou une véritable menace à la sécurité des habitants (atteinte à la solidité du bâtiment).

Lorsqu’on parle de vice caché en immobilier, il faut que les critères suivants soient remplis :

  • Le vice doit être antérieur à la vente
  • Vous ne devez pas avoir eu connaissance du vice au moment de la vente.
  • Le vice ne doit pas être apparent. En tant que particulier votre œil n’est pas celui d’un expert et on ne pourra pas vous reprocher de ne pas avoir mené un examen trop approfondi du bien (structure, charpente, toiture, nuisances sonores, inondabilité, etc…).
  • Le vice doit diminuer très fortement l’usage du bien voire le rendre inutilisable.

Si ces conditions sont réunies alors vous pouvez prétendre à la garantie contre les vices cachés.

Détecter les vices cachés avant d’acheter un bien immobilier

Lorsque vous achetez un logement ancien, ce dernier ne bénéficie plus de garanties. Lors de vos visites vous êtes sensé avoir mené vos propres investigations et n’avez donc pas de recours contre le vendeur en cas de mauvais fonctionnement d’un équipement (menuiserie, électroménager, système de chauffage, installation électrique, etc…). Autrement dit, vous achetez le bien en l’état. En effet, il existe des diagnostics immobiliers que le vendeur à l’obligation de fournir à l’acquéreur en fonction de l’âge du bâtiment et des équipements de ce dernier. Ces diagnostics mettent en évidence de manière exhaustive les anomalies détectées lors des examens réalisés par le diagnostiqueur et permettent au vendeur de s’affranchir de toute responsabilité vis-à-vis de l’acheteur.

Exemple

Vous avez acheté une maison et prévoyez de changer tous les interrupteurs ainsi que les prises car ils sont anciens. C’est alors que votre électricien vous annonce que l’installation électrique n’est pas reliée à la terre. Le risque peut donc être important en cas de surtension dans le circuit électrique. Bien que vous ne soyez pas électricien le législateur considère que vous avez été informé de cette anomalie au moment de la vente dans le cadre du diagnostic de l’installation intérieur d’électricité. Vous ne pourrez donc pas prétendre à une garantie contre les vices cachés.

Que faire en cas de vice caché dans votre logement ?

Vous devrez alors agir dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice. Il sera nécessaire de vous faire assister par un avocat et une procédure sera engagée auprès du Tribunal de Grande Instance.

En cas de vice caché avéré, vous aurez le choix entre deux solutions.
Vous pourrez soit garder le bien et demander une diminution du prix ou alors le restituer au vendeur et demander son remboursement total majoré des frais occasionnés par la vente. Si le vendeur est un professionnel alors il sera tenu de vous dédommager. Dans le cas où le vendeur est un particulier, il faudra prouver qu’il avait connaissance de ce vice pour pouvoir prétendre à un dédommagement.

Vous l’aurez compris, la notion de vice caché peut être compliquée à prouver et les engagements financiers que cela représente peuvent être élevés. Il est donc important d’être assisté d’un agent immobilier sérieux lorsque vous êtes sur le point d’acquérir un bien.

Rédacteur : Anthony DESCAMPS, Conseiller Immobilier Nexity à Besançon

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