Les vices cachés dans l’immobilier

Qu’est-ce qu’un vice caché dans l’immobilier ?

Le vice caché peut être une simple nuisance sonore (bruit de la chaudière collective), une entrave à l’utilisation normale du bien (sous-sol inondable) ou une véritable menace à la sécurité des habitants (atteinte à la solidité du bâtiment).

Lorsqu’on parle de vice caché en immobilier, il faut que les critères suivants soient remplis :

• Le vice doit être antérieur à la vente
• Vous ne devez pas avoir eu connaissance du vice au moment de la vente.
• Le vice ne doit pas être apparent. En tant que particulier votre œil n’est pas celui d’un expert et on ne pourra pas vous reprocher de ne pas avoir mené un examen trop approfondi du bien (structure, charpente, toiture, nuisances sonores, inondabilité, etc…).
• Le vice doit diminuer très fortement l’usage du bien voire le rendre inutilisable.

Si ces conditions sont réunies alors vous pouvez prétendre à la garantie contre les vices cachés.

Détecter les vices cachés avant d’acheter un bien immobilier

Lorsque vous achetez un logement ancien, ce dernier ne bénéficie plus de garanties. Lors de vos visites vous êtes sensé avoir mené vos propres investigations et n’avez donc pas de recours contre le vendeur en cas de mauvais fonctionnement d’un équipement (menuiserie, électroménager, système de chauffage, installation électrique, etc…). Autrement dit, vous achetez le bien en l’état. En effet, il existe des diagnostics immobiliers que le vendeur à l’obligation de fournir à l’acquéreur en fonction de l’âge du bâtiment et des équipements de ce dernier. Ces diagnostics mettent en évidence de manière exhaustive les anomalies détectées lors des examens réalisés par le diagnostiqueur et permettent au vendeur de s’affranchir de toute responsabilité vis-à-vis de l’acheteur.

Que faire en cas de vice caché dans votre logement ?

Vous devrez alors agir dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice. Il sera nécessaire de vous faire assister par un avocat et une procédure sera engagée auprès du Tribunal de Grande Instance.

En cas de vice caché avéré, vous aurez le choix entre deux solutions.
Vous pourrez soit garder le bien et demander une diminution du prix ou alors le restituer au vendeur et demander son remboursement total majoré des frais occasionnés par la vente. Si le vendeur est un professionnel alors il sera tenu de vous dédommager. Dans le cas où le vendeur est un particulier, il faudra prouver qu’il avait connaissance de ce vice pour pouvoir prétendre à un dédommagement.

Vous l’aurez compris, la notion de vice caché peut être compliquée à prouver et les engagements financiers que cela représente peuvent être élevés. Il est donc important d’être assisté d’un agent immobilier sérieux lorsque vous êtes sur le point d’acquérir un bien.

Rédacteur : Anthony DESCAMPS, Conseiller Immobilier Nexity à Besançon

DANS QUELLES CONDITIONS S’APPLIQUE LA GARANTIE LÉGALE DES VICES CACHÉS, DANS LE CADRE D’UN ACHAT IMMOBILIER ?

La garantie légale des vices cachés fait partie des obligations du vendeur vis-à-vis de l’acheteur (art. 1641 et suivants du Code civil), que le bien soit neuf ou ancien. Elle concerne à la fois les vendeurs professionnels et particuliers.

La garantie des vices cachés entre en jeu lorsque plusieurs conditions sont réunies :

• le vice est caché, au sens où il n’est pas apparent au moment de la vente (le vendeur peut d’ailleurs ignorer lui-même l’existence du vice) ;
• le vice est antérieur à la vente ou concomitant et rend le logement impropre à son utilisation ou en limite l’usage.

Le vice en question peut être la conséquence d’un défaut matériel, d’un problème juridique ou de nuisances environnementales.

ACHETEUR : COMMENT BÉNÉFICIER DE LA GARANTIE LÉGALE DES VICES CACHÉS ?

Pour que la garantie s’applique de plein droit, l’acheteur doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur. Il doit aussi apporter la preuve du vice caché dans les deux ans après la découverte du vice et dans la limite de cinq ans à compter de l’achat. La preuve du vice caché peut prendre la forme d’une attestation, d’un devis de réparation ou d’un rapport d’un expert agréé auprès des tribunaux. Dès lors que le vice caché est mis en évidence, l’acheteur a deux possibilités :

• annuler la vente et se faire rembourser son prix ;
• ou garder le logement et se faire rembourser une partie du prix.

S’il s’avère que le vendeur avait connaissance du vice, l’acheteur peut lui réclamer des dommages et intérêts. S’il l’ignorait, il est seulement tenu au remboursement du prix et des frais occasionnés par la vente.

À noter : il y a une présomption de connaissance du vice lorsque le vendeur est un professionnel. Ce dernier est donc toujours redevable de dommages et intérêts.

QUEL RECOURS EN CAS DE LITIGE RELATIF ?

Si l’acheteur et le vendeur ne parviennent pas à se mettre d’accord dans l’application de la garantie légale des vices cachés, ils peuvent recourir à un tiers : un médiateur ou un conciliateur de justice.

En cas d’échec, et s’il s’avère que le vendeur avait connaissance du vice, l’acheteur peut saisir la justice. C’est le tribunal de grande instance du lieu où se situe le logement qui est compétent pour toutes les actions en garantie de l’acquéreur et le recours à un avocat est obligatoire.