Bail Réel Solidaire (BRS) : tout ce qu'il faut savoir

Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?

Créé grâce à la loi ALUR, mis en place en 2016, le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif immobilier destiné à aider les ménages modestes à accéder à la propriété.

Concrètement, le BRS permet de dissocier la propriété du bâti (maison, appartement, immeuble...) de celle du foncier, c’est-à-dire du terrain sur lequel est construit le logement. En d’autres termes, vous n'achetez que votre appartement ou votre maison. Le terrain reste, lui, la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS), la redevance est contrôlée et sert à racheter d'autre terrain pour d'autre projet.

• les logements en VEFA (en construction)
• les logements neufs  

L’organisme Foncier Solidaire et BRS : un organismes à but non lucratif seul détenteur du foncier

Qui peut conclure un bail réel solidaire (BRS) ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un contrat liant l’Organisme Foncier Solidaire à des ménages éligibles, c’est-à-dire répondant à certaines conditions de ressources, et souhaitant acquérir leur résidence principale. L’OFS peut également signer un BRS avec :

• un opérateur, tel que Nexity, qui s’engage à vendre les biens immobiliers construits ou réhabilités à des ménages éligibles
• un bailleur HLM ou un investisseur locatif, qui s’engage à louer les logements dans le respect des plafonds PLUS (plafonds de ressources et de loyers)
• une société civile coopérative de construction ou une société d’habitat participatif, à condition que les droits de jouissance soient attribués à des ménages éligibles

Toutefois, quel que soit le signataire, le destinataire des logements est toujours similaire : le BRS doit aider les foyers disposant de ressources limitées à acquérir leur résidence principale.

Dispositif BRS : quelles sont les conditions pour y accéder ?

Seuls les ménages dont le plafond de ressources ne dépasse pas un certain seuil sont éligibles au bail réel solidaire. Pour en bénéficier, vous devez donc justifier de revenus plutôt modestes.

Ce seuil est fixé selon deux critères :

• la zone géographique dans laquelle le bien immobilier que vous souhaitez acheter se trouve
• la composition du ménage (c’est-à-dire le nombre de personnes incluses dans le foyer fiscal)

Sont pris en compte les revenus fiscaux de référence de l’année N-2 de l’ensemble du ménage, à savoir votre revenu fiscal mais aussi celui des autres occupants du logement : votre conjoint(e), les enfants fiscalisés habitant chez vous…

Vous devez également faire du logement acquis grâce à un BRS votre résidence principale.

Les plafonds de ressource pour bénéficier d’un BRS

Révisés chaque année par le Gouvernement, les différents plafonds concordent avec ceux du PSLA. Vous trouverez dans le tableau ci-dessous le récapitulatif des seuils selon la zone géographique du bien et la composition de votre foyer.

Pour vous donner un exemple, un couple avec deux enfants (soit 3 parts fiscales) souhaitant acheter un bien en bail réel solidaire en banlieue parisienne (zone A) devra disposer de revenus fiscaux inférieurs ou égaux à 73 630 €.

Dans quelles zones est-il est possible de signer un bail réel solidaire

Il est possible de bénéficier d’un logement en bail réel solidaire partout en France. Toutes les zones sont en effet concernées par ce dispositif. Il faut toutefois noter que les programmes lancés jusque là sont majoritairement implantés au cœur des agglomérations (agglomération parisienne, Nantes, Rennes, Lille…).

Voici, les zones définies :

• zone A bis : Paris et communes limitrophes
• Zone A : L’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français, les grandes métropoles de province
• Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, certaines villes pour lesquelles le prix au m2 est élevé, l’Outre-Mer et la Corse
• Zone B2 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes qui possèdent une zone littorale ou transfrontalière importante, le pourtour de l’Île-de-France.
• Zone C : Le reste de la France Connaître la zone de sa commune : 

Quelle est la durée d’un bail réel solidaire ?

Un bail réel solidaire est conclu pour une longue durée : il dure entre 18 ans et 99 ans. Il faut par ailleurs savoir qu’en cas de revente, le bail réel solidaire doit être repris par un acheteur éligible au dispositif. Ce dernier bénéficie alors d’un BRS d’une durée égale à celle du bail initial. Le même principe vaut en cas de donation ou de succession.

Quels sont les avantages du BRS ?

Pour les ménages éligibles, le bail réel solidaire possède de nombreux avantages.

Des économies non négligeables avec le BRS

Sous bail réel solidaire, un bien peut présenter un prix d’achat de 25 à 40% moins cher que sur le marché, grâce aux économies sur le foncier. Il faut par ailleurs savoir que si le logement que vous souhaitez acheter est neuf, vous pouvez bénéficiez d’une réduction du taux de TVA, de 20% à 5,5%. Outre les économies réalisées à l’achat, le BRS peut également permettre de bénéficier d’un abattement de la taxe foncière. Selon la collectivité, cet abattement peut aller de 30 % à 100 %.

Un financement facilité avec le BRS

Un logement sous bail réel solidaire est par nature moins cher qu’un bien traditionnel. Si vous avez recours à un emprunt immobilier, vous aurez donc moins à emprunter. Cela peut vous permettre de baisser votre taux d’endettement, de baisser la durée de votre crédit (et potentiellement votre taux d’intérêt)...

D’autre part, il faut savoir que le BRS est compatible avec un prêt à taux zéro (PTZ), si vous remplissez les conditions d’obtention. Enfin, le bail réel solidaire est rechargeable : à chaque nouveau propriétaire, il repart sur sa durée initiale. Les banques peuvent donc y voir la garantie que vous acquérez un patrimoine de qualité, dont la valeur est sécurisée sur le très long terme. Autant d’éléments qui peuvent, in finé, faciliter l’obtention de votre crédit auprès d’une banque.

Accéder à un patrimoine de qualité avec le BRS

Autre avantage : si le logement proposé sous un bail réel solidaire est neuf, vous bénéficiez de tout le confort qui y est associé. Exigence de qualité, isolation thermique et phonique... : vous accédez à un logement construit selon les dernières normes en vigueur ! De plus, avec un Bail Réel de Solidarité, vous êtes pleinement propriétaire : vous pouvez donc aménager votre bien comme vous l’entendez, et réaliser certains travaux pour en améliorer le confort. Attention tout de même : si vous êtes en copropriété, vous devez respecter les règles communes et ne pas atteindre au biens communs.

Transmettez un patrimoine immobilier sécurisé avec BRS

Une résidence principale sous BRS peut être transmise dans le cadre d’un héritage. S’il s’agit d’une donation au dernier vivant, aucune condition ne sera exigée lors de la succession. En revanche, si vous souhaitez donner votre bien acheté en bail réel solidaire en héritage ou au travers d’une donation à vos enfants, ces derniers devront également être éligibles.

Revendre sous BRS : comment faire ?

Vous souhaitez céder votre bail réel solidaire et revendre votre logement ? Vous héritez d’un bien en BRS que vous ne pouvez pas reprendre ? Sachez que si elle est très encadrée, la procédure de revente est particulièrement sécurisée.

En voici les étapes :

1. prenez contact avec votre OFS : c’est lui qui estime la valeur de votre bien, en fonction de son état, de l’évolution du marché local et de l’inflation...
2. si vous trouvez acquéreur, le bail est repris par votre successeur
3. si vous ne trouvez pas de repreneur éligible, l’OFS peut vous en proposer un. Au bout d’un an, l’OFS s’oblige à racheter votre logement. Toutefois, même si vous avez ainsi la certitude de revendre votre bien en bail réel solidaire, une décote sur son prix d'acquisition est à prévoir si l’OFS en devient propriétaire.

Qui peut acheter en BRS ? 

Le bail réel solidaire est réservé aux ménages ne dépassant pas un certain niveau de ressource. Par ailleurs, le calcul du plafond de ressource pour bénéficier du bail réel solidaire prend en compte : 

• le nombre de personnes occupant le logement
• la zone ou se situe le logement