Le dispositif Pinel, qui succède au dispositif Duflot, permet aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer de bénéficier d’un abattement fiscal de 12, 18 ou 21 % pour un bail de 6, 9 ou 12 ans. Le logement doit être situé en zone tendue et respecter les normes écologiques du bâtiment. Il est également soumis à l’encadrement du montant du loyer et aux conditions de ressources du locataire.

LE DISPOSITIF PINEL EN BREF

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Caractéristiques des logements éligibles à la loi Pinel

La loi Pinel pour l’investissement locatif est applicable aux logements neufs achetés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Ils doivent être mis en location à titre de résidence principale, dans la limite de deux logements par an.

Types de biens concernés

La réduction d’impôts concerne :

  • les logements nouvellement construits ;
  • les logements en état futur d’achèvement (dans les 30 mois à partir de l’ouverture du chantier) ;
  • les logements construits par l’acquéreur (achevés dans les 30 mois suivants l’obtention du permis de construire) ;
  • les logements anciens à refaire à neuf ;
  • les logements insalubres à réhabiliter ;
  • les locaux à transformer en logement.

Les biens faisant l’objet de travaux de rénovation ou de transformation sont soumis à un délai d’achèvement fixé au 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition.

Normes à respecter

Pour entrer dans le dispositif, les logements doivent respecter un certain niveau de performance énergétique :

  • la réglementation thermique RT2012, pour les logements neufs et à construire ;
  • le label HPE ou BBC rénovation 2009, pour les logements faisant l’objet de travaux.

Localisation géographique

Les logements doivent être situés dans les zones A bis, A et B1, correspondant au nouveau zonage territorial. Celui-ci définit les communes au marché immobilier « tendu », et bénéficiant de dispositifs pour le logement, comme le prêt à taux zéro et la loi Pinel.
Les zones tendues correspondent à :

  • zone A bis : Paris et 76 communes d’Île-de-France ;
  • zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur ;
  • zone B1 : 1 546 communes, de plus de 250 000 habitants (Nantes, Toulouse, Bordeaux…), de la grande couronne autour de Paris, de Corse, des départements d’outre-mer, et certaines communes onéreuses comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy.

Certaines communes situées en zone B2 (villes de plus de 50 000 habitants, communes limitrophes d’une zone tendue…) sont éligibles au dispositif Pinel, uniquement en cas d’agrément signé par le préfet.

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Taux de l’abattement fiscal avec la loi Pinel

La loi Pinel va plus loin que la précédente loi Duflot, qui offrait une réduction d’impôt de 18 % pour une durée unique de location de 9 ans. Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif rénové permet aux acquéreurs de bénéficier d’un abattement fiscal de 12 % ou de 18 % du prix de revient de la location, s’ils s’engagent à louer le logement sur 6 ou 9 ans respectivement.

Le propriétaire-bailleur a également la possibilité de prolonger le bail par tranche de 3 ans (jusqu’à 12 ans). Il obtient alors une réduction fiscale additionnelle, portant l’abattement à 21 % pour une durée de location totale de 12 ans.

La réduction fiscale se répartit annuellement, en fonction de la durée du bail, de la façon suivante :

Engagement initialDurée de la locationTaux sur la périodeRéduction fiscale / an
6 ans6 ans (bail initial)12 %2 %
1re prolongation - 3 ans6 %2 %
2e prolongation - 3 ans3%1%
9 ans9 ans (bail initial)18 %2%
prolongation - 3 ans3 %1 %

Ces taux s’appliquent pour la France métropolitaine. Le dispositif Pinel dans les départements et collectivités d’outre-mer offre des taux d’abattement supérieurs : 23 % pour une location de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % sur 12 ans.

Les plafonds d’investissement


Le montant total de l’investissement est limité à 300 000 € par an, dans la limite de deux logements par an. Le prix d’achat au m2 est également plafonné à 5 500 €.

Bon à savoir

Attention : En vertu de la loi sur le plafonnement global des avantages fiscaux, la réduction ne peut dépasser 10 000 € sur le montant de l’impôt sur le revenu.

Les conditions liées au locataire

Les logements mis en location dans le cadre du dispositif Pinel doivent être non meublés et loués en tant que résidence principale. De plus, le revenu annuel des locataires bénéficiaires ne doit pas dépasser un certain plafond.

Les plafonds des ressources des locataires sont définis en fonction de la zone du logement (A bis, A, B1, B2) et de la composition du foyer. Pour les baux signés en 2015, le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’année 2013.

Les revenus annuels sont fixés par les plafonds suivants :

Composition du foyer
du locataire
Zone A bisZone BZone B1Zone B2
Personne seule36 971 €36 971 €30 133 €27 120 €
Couple55 254 €55 254 €40 2414 €36 216 €
Pers. seule ou couple
+ 1 personne à charge
72 433 €66 420 €48 393 €43 554 €
Pers. seule ou couple
+ 2 personnes à charge
86 479 €79 558 €58 421 €52 579 €
Pers. seule ou couple
+ 3 personnes à charge
102 893 €94 183 €68 725 €61 853 €
Pers. seule ou couple
+ 4 personnes à charge
115 782 €105 985 €77 453 €69 707 €
Majoration par personne
à charge supplémentaire
+ 12 900 €+ 11 809 €+ 8 641 €+ 8 641 €

Bon à savoir

La loi Pinel a introduit une nouveauté par rapport à la loi Duflot : depuis le 1er janvier 2015, les investisseurs peuvent bénéficier du dispositif tout en louant à un membre de leur famille, ascendant ou descendant, à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.

L’encadrement des loyers en zones tendues

Comme pour le plafonnement des revenus, le loyer maximum mensuel au m2 est fixé en fonction de la zone de localisation du logement. Pour les baux conclus en 2015, le plafonnement est établi à :
- 16,82 € / m2 en zone A bis ;
- 12,49 € / m2 en zone A ;
- 10,06 € / m2 en zone B1 ;
- 8,74 € / m2 en zone B2.

À savoir : Ces plafonds peuvent varier en fonction de la surface du logement et du marché immobilier local.

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