Jeanbrun vs Pinel : le comparatif complet 2026

Pendant plus de dix ans, le dispositif Pinel a été un levier majeur pour l’investissement locatif en France. Sa fin, au 31 décembre 2024, marque un tournant et laisse place à de nouvelles approches, comme le dispositif Jeanbrun, introduit par la loi de finances 2026 avec une logique fiscale différente.

Comprendre ces évolutions vous permet d’avancer sereinement dans votre projet immobilier. Nous vous apportons ici des repères clairs et concrets pour vous aider à faire les bons choix.

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Le principe du Pinel

La loi Pinel reposait sur une réduction d'impôt directe, calculée sur le prix d'achat du logement et répartie sur la durée d'engagement locatif choisie par l'investisseur : 6, 9 ou 12 ans. Plus l'engagement était long, plus la réduction était importante.
Les loyers étaient, quant à eux fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers.

Les taux applicables en 2024

En 2024, dernière année d'application du dispositif classique, les taux de réduction étaient de 9 % pour un engagement de 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.
Le Pinel+, réservé aux logements respectant des critères environnementaux spécifiques, permettait de conserver les taux historiques à 12 %, 18 % et 21 % selon la durée d’engagement.
L'investissement était plafonné à 300 000 € par contribuable et par an, avec un plafond de 5 500 €/m².

Les conditions d'éligibilité

Le Pinel s'appliquait exclusivement aux logements neufs ou réhabilités aux normes du neuf, situés dans les zones A, A bis et B1, c’est-à-dire dans les secteurs où la demande locative est la plus forte. Le locataire devait faire du logement sa résidence principale, et des plafonds de loyers et de ressources étaient imposés.

La fin du Pinel au 31 décembre 2024

Le dispositif Pinel et le Pinel+ ont définitivement pris fin le 31 décembre 2024, sans prorogation. Aucun investissement réalisé après cette date ne peut en bénéficier.

De la réduction à l'amortissement

Contrairement au Pinel, qui proposait une réduction d’impôt fixe et connue à l’avance, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement du bien. Chaque année, une partie de la valeur du logement est déduite des revenus fonciers, ce qui permet de diminuer la base imposable, voire de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. L’avantage fiscal évolue ainsi en fonction de votre situation, année après année, tout au long de la durée de location.

Des taux d'amortissement progressifs selon le niveau de loyer

Le dispositif Jeanbrun propose trois niveaux, définis en fonction du loyer appliqué :

• Loyer intermédiaire : amortissement de 3,5 % par an, plafonné à 8 000 € annuels
• Loyer social : amortissement de 4,5 % par an, plafonné à 10 000 € annuels
• Loyer très social : amortissement de 5,5 % par an, plafonné à 12 000 € annuels

Plus le loyer est accessible, plus l'avantage fiscal est significatif.

Le déficit foncier, un levier complémentaire

Lorsque les charges et les amortissements dépassent les loyers perçus, le déficit foncier ainsi généré est imputable sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an. Il permet donc d’une part de générer des revenus défiscalisés et éventuellement de bénéficier d’une réduction d’impôt lié à la déduction de charges du revenu global.

Un dispositif sans contrainte de zonage

Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire français, sans condition liée à la tension du marché locatif local. Tous les territoires sont concernés, un changement qui ouvre l'investissement locatif à des marchés jusqu'ici exclus des dispositifs fiscaux.

Les biens éligibles à date

Le Jeanbrun concerne les logements collectifs neufs, ainsi que les logements anciens à condition que des travaux de rénovation représentent au moins 30 % du prix d'acquisition. Pour l'ancien, ces travaux doivent par ailleurs permettre d'atteindre la classe A ou B du DPE, sous réserve de la législation en vigueur. Le Pinel visait quant à lui les logements neufs ou réhabilités aux normes du neuf, dans des zones géographiques strictement définies.

L'engagement locatif

Les deux dispositifs imposent un engagement minimal de location. Dans les deux cas, le logement doit être loué nu, en résidence principale, à un locataire tiers. La location à un proche du foyer fiscal est exclue.

Les plafonds de ressources des locataires

Le Jeanbrun impose des plafonds de ressources aux locataires, fixés par décret selon les zones géographiques. Pour le niveau intermédiaire, ces plafonds restent compatibles avec les revenus des classes moyennes, entre 32 500 et 44 500 € de revenu fiscal annuel pour une personne seule, et entre 43 500 et 66 000 € pour un couple, selon la zone concernée.

Le traitement fiscal à la revente

La loi de finances pour 2025 (article 84 de la loi n° 2025‑127) impose la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Celle‑ci vient donc diminuer le prix d’acquisition et augmenter la base taxable servant au calcul de l’impôt sur la plus-value. Toutefois, cette réintégration est en grande partie compensée par :

• L’application de deux forfaits qui permettent d’augmenter le prix d’acquisition : un forfait travaux de 15 % (même en l’absence de travaux réalisés) et un forfait de 7,5 % correspondant aux frais de notaire (même si le montant réel a été différent).
• Un abattement pour une durée de détention, supérieure à 5 ans.

La durée d'application

Le dispositif Jeanbrun est applicable aux acquisitions (signature notaire) réalisées entre la publication de la loi de finances 2026 et le 31 décembre 2028.

Le dispositif Jeanbrun s’adresse à toute personne qui souhaite se constituer un patrimoine tout en allégeant sa fiscalité.

Sa souplesse géographique en fait également une solution adaptée pour investir au-delà des zones tendues, notamment dans des villes moyennes ou des territoires en développement, là où le Pinel offrait moins de possibilités.

L'absence de zonage ne dispense pas d'une analyse rigoureuse : la localisation du bien, la demande locative réelle et l'équilibre entre prix d'achat et loyers encadrés restent des paramètres déterminants pour la rentabilité de l'investissement.

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Si vous avez signé un engagement Pinel avant le 31 décembre 2024, vous conservez intégralement vos droits jusqu'au terme de cet engagement (6, 9 ou 12 ans selon votre choix initial). La fermeture du dispositif ne remet pas en cause les avantages fiscaux acquis.

En revanche, il n'est pas possible de faire entrer rétroactivement un bien Pinel dans le dispositif Jeanbrun. Les deux dispositifs sont distincts et non cumulables sur un même bien.

Si votre engagement Pinel arrive bientôt à échéance et que vous envisagez un nouvel investissement, c'est le bon moment pour examiner les opportunités qu'ouvre Jeanbrun, notamment dans des villes moyennes jusqu'alors hors zonage. L’amortissement du dispositif Jeanbrun permettra d’optimiser la fiscalité des loyers perçus avec le Pinel.

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Nous identifions avec vous les programmes éligibles au dispositif JeanBrun qui correspondent à vos objectifs : budget, localisation, niveau de loyer cible, profil fiscal. Nous vous guidons à chaque étape, de la sélection du bien à la mise en location, en passant par la simulation personnalisée de votre avantage fiscal.

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