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Statut de bailleur privé : comprendre le nouveau régime fiscal instauré par le dispositif Jeanbrun
Vous êtes propriétaire bailleur ou vous réfléchissez à un investissement locatif ? Le dispositif Jeanbrun instaure un nouveau statut de bailleur privé qui redéfinit les conditions fiscales applicables à la location de logements, dans le neuf comme dans l’ancien avec travaux.
Inscrit dans la loi de finances 2026, ce dispositif marque une rupture avec le Pinel : là où l'ancien régime offrait une réduction directe de l'impôt, la loi Jeanbrun mise sur un amortissement pré-défini en fonction du niveau de loyer choisi (lien vers le tableau ci-dessous)
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Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le dispositif Jeanbrun, tiré du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, est un statut fiscal spécifique destiné aux particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux. Il s’inscrit dans le plan « Relance logement » du gouvernement, dont l’objectif est de créer 50 000 logements locatifs supplémentaires par an dès 2026.
Vous pouvez :
- Acquérir un logement destiné à la location à titre de résidence principale du locataire,
- Percevoir des revenus locatifs dans un cadre fiscal optimisé,
- Bénéficier d’un mécanisme d’amortissement fiscal déductible de vos revenus fonciers, jusqu’à 12 000 € par an.
Contrairement à la loi Pinel qui reposait sur une réduction d’impôt forfaitaire, le statut de bailleur privé agit directement sur la base imposable via l’amortissement du bien.
Qu’est-ce que l’amortissement et comment il fonctionne dans ce dispositif ?
Le statut du bailleur privé repose sur l’amortissement immobilier. L’amortissement consiste à déduire chaque année une partie du prix du bien immobilier des revenus générés par l’investissement (loyers). Il s’effectue uniquement, sur le bâti (hors terrain), c’est-à-dire forfaitairement sur 80% du prix d’acquisition du bien.
Le taux d’amortissement est fixé en fonction du niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est élevé :
| Niveau de loyer | Taux (neuf) | Plafond annuel | Durée maximale d'amortissement |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € | Environ 28 ans |
| Loyer social | 4,5 % | 10 000 € | Environ 22 ans |
| Loyer très social | 5,5 % | 12 000 € | Environ 18 ans |
Pour les logements anciens rénovés, les taux s’établissent respectivement à 3 %, 3,5 % et 4 % selon le niveau de loyer.
Quand l'amortissement et les autres charges (travaux, intérêts du crédit, frais de gestion et de copro...) excèdent les revenus locatifs, le déficit foncier ainsi généré vient directement diminuer le revenu global imposable : jusqu’à 10 700 € par an. C’est l’un des avantages du dispositif Jeanbrun.
Il permet donc d’une part de générer des revenus défiscalisés et éventuellement de bénéficier d’une réduction d’impôt liée à la déduction du déficit foncier du revenu global.
Exemple chiffré : pour un appartement neuf acheté 250 000 € et loué en loyer intermédiaire, la base amortissable est de 200 000 €. Le taux de 3,5 % génère 7 000 € de déduction annuelle. En ajoutant les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion), l’impôt sur les loyers peut être réduit à zéro.
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Les conditions pour bénéficier du statut de bailleur privé
Le logement doit :
- Être situé en France (plus de limite de zonage comme la loi Pinel)
- Faire partie d’un habitat collectif (maisons non éligibles au dispositif)
- Être loué en “nu” à titre de résidence principale
L’acquéreur doit :
- Être une personne physique (non professionnelle) ou une personne morale (SCI soumis à l’IR uniquement)
- S’engager à louer sur une durée de 9 ans minimum
- Louer uniquement à un tiers non familial
- Louer dans les 12 mois suivant la livraison
Le locataire doit :
- Être une personne physique qui respecte des plafonds de ressources selon le niveau de loyer choisi
- Y établir sa résidence principale
Quels sont les points de vigilance pour votre investissement locatif ?
Avant de vous lancer, quelques éléments méritent votre attention :
- Le prix d’acquisition et la rentabilité locative,
- Le niveau du loyer : choisir entre loyer intermédiaire, social ou très social détermine directement votre taux d’amortissement et votre plafond déductible,
- Le coût et la nature des travaux dans l’ancien,
- La tranche d’imposition : plus elle est élevée, plus l’amortissement est efficace,
- La demande locative locale : un logement sans locataire ne génère aucun revenu,
- La durée d’engagement de 9 ans : assurez-vous de pouvoir maintenir le bien en location sur cette période.
Pourquoi investir avec le statut de bailleur privé aujourd’hui ?
Le dispositif Jeanbrun est applicable depuis le 21 février 2026 et ouvert aux acquisitions jusqu’au 31 décembre 2028. Le calendrier est clairement défini : ceux qui investissent maintenant se positionnent dès l’ouverture du dispositif, avant que le marché ne s’ajuste.
- Investir sous ce statut aujourd’hui, c’est :
- Sécuriser un revenu locatif régulier sur 9 ans minimum et au-delà,
- Optimiser votre fiscalité grâce à l’amortissement déductible : jusqu’à 12 000 € par an (en fonction du niveau de loyer choisi),
- Construire un patrimoine transmissible, financé en partie par les loyers et les impôts ;
- Investir partout en France, sans contrainte de zonage.
Ce qu'il faut retenir ?
Qu’est-ce que le Statut de Bailleur Privé ?
Un nouveau cadre fiscal pour l’investissement immobilier locatif, reposant sur l’amortissement, le déficit foncier et des loyers plafonnés.
Qu'est-ce que l'amortissement fiscal prévu par ce statut ?
L'amortissement est une technique qui permet de déduire une partie du prix de votre bien (par exemple, 3,5 % par an pour un logement neuf avec un loyer intermédiaire) de vos revenus locatifs. Cela a pour effet de réduire fortement, voire d'annuler, l'impôt que vous payez sur les loyers perçus pendant plusieurs années.
A qui s'adresse ce dispositif ?
Aux particuliers et SCI (imposée à l’impôt sur le revenu) souhaitant investir dans un logement collectif, neuf ou ancien rénové, avec une vision patrimoniale à moyen ou long terme.