Dispositif Jeanbrun 2026 : fonctionnement, avantages fiscaux et conditions d'éligibilité

Le dispositif Jeanbrun instaure le statut de bailleur privé. Il est inscrit à l'article 12 octies de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, JO n° 0043).
Ce dispositif s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
C'est le successeur direct du Pinel, disparu fin 2024. Pensé pour relancer l’investissement locatif, le dispositif Jeanbrun offre aux investisseurs un nouveau cadre plus accessible et plus avantageux.
Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt immédiate et forfaitaire, le dispositif Jeanbrun mise sur l'amortissement : une déduction annuelle de la valeur du bien sur vos revenus fonciers, sans limite de durée, jusqu'à ce que 80 % du prix d'acquisition ait été amorti.

Résultat : moins d'impôt chaque année, un patrimoine qui se constitue, et une visibilité fiscale sur le long terme.

Pour aller plus loin, consultez notre article Jeanbrun vs Pinel.

Le principe d’amortissement permet de prendre en compte l’usure du bien et la déduire des loyers. Le mécanisme repose sur une base amortissable de 80 % du prix d'acquisition (le terrain n'est pas amortissable).
Les taux varient selon les biens et le niveau de loyer pratiqué : plus le loyer est modéré, plus l'avantage est élevé.
Si l’amortissement et charges déductibles (taxe foncière, travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion) dépassent les revenus fonciers, le déficit foncier créé est imputable sur le revenu global du foyer fiscal jusqu'à 10 700 €/an.
Par exemple :
Un investisseur achète un appartement neuf à 250 000 €. La base amortissable est de 200 000 € (80 %). Avec un loyer intermédiaire, il déduit 7 000 € par an de ses revenus fonciers.
Sur les 9 premières années qui correspondent à la durée minimale d’engagement locatif du dispositif, cela représente 63 000 € de revenus potentiellement neutralisés fiscalement.

L’amortissement peut ensuite continuer au-delà de cette période, dans la limite prévue par le dispositif et selon la part du bien restant amortissable.

Le dispositif Jeanbrun cumule plusieurs avantages :

• Un amortissement sans limite de durée : vous continuez à déduire tant que 80 % du bien n'est pas amorti.
• Aucun zonage géographique : le dispositif s'applique sur tout le territoire, là où la demande locative est réelle.
• Applicable en nom propre ou via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
• Cumulable avec le dispositif LLI (selon l’éligibilité du Logement au LLI).

Le dispositif cible exclusivement les logements en immeuble collectif. Les maisons individuelles sont exclues.

• Les logements neufs : Tout bien acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2026.

• Les logements anciens avec travaux de rénovation énergétique : L'accès au dispositif dans l'ancien est conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition

Dans les deux cas, les conditions d'engagement sont :

• Location nue uniquement (meublé, saisonnier et courte durée exclus).
• Engagement de location minimum 9 ans, à titre de résidence principale du locataire.
• Loyers plafonnés (intermédiaire, social ou très social) et ressources des locataires encadrées.
• Interdiction de louer à un ascendant, descendant ou membre du foyer fiscal.
• Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison ou l'achèvement des travaux.

Un bon dispositif fiscal ne suffit pas. Ce qui fait la différence, c'est votre capacité à vous projeter :

• Combien vous économisez ?
• Qu’est-ce que vous engagez chaque mois, loyers et fiscalité déduits ?
• Quelle est rentabilité nette à 9 ans ?

Parce qu'un dispositif ne suffit pas, nous vous aidons à passer à l'action. Présents dans tous les territoires, nous sélectionnons pour vous des logements collectifs neufs éligibles au dispositif Jeanbrun : livrés avec les attestations DPE, et situés là où la demande locative est réelle.
Nos conseillers vous accompagnent de la simulation à la signature, pour que votre engagement de bailleur privé soit un projet de vie, pas une contrainte administrative.

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