Investir dans une résidence senior en LMNP : les avantages

Pourquoi il faut investir dans un appartement en résidence seniors ?

La part des seniors dans la population française totale ne cesse d'augmenter. En résulte une demande grandissante de logements à destination de ces personnes âgées qui souhaitent bénéficier d'un haut niveau de services adaptés, tout en conservant autonomie et lien social. Face à la demande, investir en résidence senior est un bon choix qui s'apprécie sur le long terme. 

Résidence seniors : définition

Une résidence de services pour personnes âgées ou une résidence seniors est un établissement conçu pour offrir un environnement de vie sécurisé, confortable et adapté aux besoins des seniors et des retraités. Elle se distingue d'autres établissements par la mise à disposition de nombreux services visant à faciliter la vie quotidienne des résidents. Ces services peuvent inclure la restauration, l'entretien ménager, la blanchisserie, la fourniture du linge, la sécurité, la surveillance médicale, les activités sociales et récréatives, les services de transport, et parfois même des soins médicaux.

Des services sur-mesure adaptés aux besoins des seniors

L'objectif principal de ces résidences est de permettre aux personnes âgées de maintenir leur indépendance tout en bénéficiant de l'assistance et de la convivialité nécessaires pour améliorer leur qualité de vie. Elles offrent souvent différents types d'hébergement, tels que des appartements, des studios ou des chambres, et permettent aux résidents de choisir les services qui correspondent le mieux à leurs besoins.

Les seniors sont de plus en plus nombreux

Selon l'Insee, le vieillissement de la population s'est intensifié depuis 2011, avec l'atteinte de l'âge de 65 ans par les générations nombreuses nées après la guerre, les baby-boomers. Entre 2000 et 2020 il y a par ailleurs eu une augmentation de 2,4 points de pourcentage pour la population âgée de 75 ans ou plus, qui constituait près de 10 % de la population totale au 1er janvier 2020.

Les résidences de services pour personnes âgées sont devenues de plus en plus populaires en raison de la croissance de la population vieillissante et de la demande grandissante de solutions d'hébergement adaptées aux seniors. Elles offrent un cadre de vie sécurisé, une communauté sociale et des commodités pour répondre aux besoins spécifiques des personnes âgées.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal qui s'applique aux propriétaires qui louent des biens meublés, tels que des appartements meublés en résidence seniors, des studios, ou des logements de vacances, sans être inscrits au registre du commerce en tant que professionnels (LMP).

Les principales caractéristiques du statut LMNP sont les suivantes :

1. Amortissement du bien : Les investisseurs LMNP peuvent amortir le coût d'acquisition de leur bien immobilier meublé, ce qui leur permet de déduire une partie de la valeur du bien de leurs revenus locatifs imposables.

2. Récupération de la TVA : Les investisseurs LMNP peuvent généralement récupérer la TVA payée sur l'achat de leur bien immobilier, ce qui réduit le coût global de l'investissement.

3. Revenus locatifs nets d'impôt : Après déduction des charges et de l'amortissement, les revenus locatifs nets sont souvent peu ou pas imposés, ce qui peut réduire la pression fiscale.

4. Simplicité de gestion : Le LMNP permet aux investisseurs de déléguer la gestion de leur bien à un exploitant ou à un gestionnaire de résidence, ce qui simplifie la gestion quotidienne.

5. Possibilité de récupération de la TVA sur les charges : En plus de la TVA sur l'acquisition, les investisseurs peuvent parfois récupérer la TVA sur les charges liées à la location.

6. Diversification de portefeuille : Le LMNP permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier en investissant dans des biens meublés.

Pour bénéficier du statut LMNP, il y a des conditions à respecter, notamment en termes de revenus locatifs et d'enregistrement auprès du registre du commerce. De plus, les avantages fiscaux peuvent varier en fonction de la durée de détention du bien et d'autres facteurs. Il est donc recommandé de consulter un conseiller fiscal ou un expert en investissement immobilier pour une planification fiscale appropriée.

Achat d'une résidence seniors en LMNP : avantages et inconvénients

Une gestion simplifiée, une bonne rentabilité et une offre en adéquation avec la demande

Investir dans un appartement en résidence seniors en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) présente plusieurs avantages, notamment :

1. Avantages fiscaux : Le statut LMNP permet de bénéficier d'avantages fiscaux, notamment l'amortissement du bien et la récupération de la TVA sur l'achat.

2. Revenus locatifs stables : Les résidences seniors offrent généralement des loyers stables et durables grâce à une demande constante.

3. Gestion simplifiée : Les gestionnaires de résidences seniors prennent en charge la location, l'entretien et la gestion quotidienne, ce qui facilite l'investissement.

4. Bonne rentabilité : Les loyers pratiqués dans les résidences seniors sont souvent plus élevés que dans d'autres types de biens immobiliers.

5. Valorisation du bien : L'investissement peut être valorisé grâce à la demande croissante liée au vieillissement de la population.

6. Diversification du portefeuille : L'investissement en LMNP dans une résidence senior permet de diversifier un portefeuille d'investissement tout en enrichissant son patrimoine immobilier.

7. Sécurité de l'investissement : Les résidences seniors sont gérées par des professionnels, ce qui assure une gestion rigoureuse et sécurise l'investissement.

8. Adaptation aux besoins du marché : Les résidences seniors répondent à une demande en constante augmentation en offrant des services adaptés aux besoins des seniors.

9. Avantages pour les seniors : En investissant dans ce type de bien, vous contribuez à la création de logements adaptés aux besoins des personnes âgées, ce qui a un impact positif sur la société.

10. Possibilité de logement personnel : Vous avez la possibilité d'utiliser l'appartement à titre personnel pendant certaines périodes ou pour y vivre, ce qui peut être avantageux pour les besoins familiaux. Vérifiez toutefois les conditions d'éligibilité auprès du gestionnaire de la résidence.

Investissement et location en résidence seniors en LMNP : zoom sur l'imposition

Selon les revenus locatifs générés, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime du bénéfice réel.

Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs bruts. Cela signifie que vous n'êtes imposé que sur la moitié des loyers annuels perçus. En revanche, le régime réel vous autorise à déduire vos frais et charges réels.

LMNP en résidence seniors, quels sont les risques ?

L'investissement en résidence seniors en tant que LMNP comporte quelques inconvénients :

• Cela implique la signature d'un bail commercial et donc un engagement de location de 9 ans, limitant la flexibilité,
• La gestion simplifiée peut ne pas convenir à certains investisseurs qui souhaitent pouvoir maîtriser tous les aspects de la gestion locative,
• Les frais de gestion peuvent venir réduire les revenus nets et ainsi entacher la rentabilité de l'investissement,
• Le potentiel de plus-value est souvent inférieur à celui des biens résidentiels classiques,
• Les problèmes financiers de l'exploitant ou les changements de politique peuvent affecter la rentabilité,
• En cas de revente, les plus-values sont soumises à l'impôt,
• Le statut LMNP comporte des règles fiscales complexes qu'il est important de bien connaître.