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Acheter une chambre en Ehpad : un bon investissement ?

Vous réfléchissez au fait d’acheter une chambre dans un Ehpad ? Investir en Ehpad bénéficie de nombreux éloges de nos jours, mais sont-ils mérités ? Est-il intéressant de placer son épargne dans ce type de bien immobilier ou existe-t-il des alternatives tout aussi rentables en étant moins contraignantes ? Nexity vous accompagne pour vous aider à faire le bon choix !

Un Ehpad, qu’est-ce que c’est ?

EHPAD signifie “Établissement d’Hébergement pour Personnes âgées Dépendantes” : il s’agit donc de lieux et de résidences accueillant des personnes âgées qui ne possèdent plus toute leur autonomie et qui ont besoin des soins médicaux adaptés. Elles sont souvent atteintes de maladies dégénératives, d’où la nécessité de matériel médical lourd et d’une assistance quotidienne.

Pourquoi acheter une chambre dans un Ehpad peut-il être un bon investissement ? En raison de l’allongement de la durée de vie en France, on constate une hausse de la demande concernant ce type de structure, avec une occupation des lits souvent au maximum (entre 93 et 100 %).

Bon à savoir

Investir dans une chambre en Ehpad peut être un complément de retraite avantageux, car une partie ou la totalité des revenus peut être défiscalisée grâce au statut de loueur en meublé.

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Acheter une chambre en Ehpad, comment ça marche ?

Acheter une chambre en Ehpad relève de l’immobilier géré : c’est un investissement locatif dont la gestion locative est confiée à un exploitant professionnel. En tant qu’investisseur, vous pouvez acquérir une ou plusieurs chambres en Ehpad et signer ensuite un bail commercial avec l’exploitant. Pour exploiter la résidence, celui-ci doit être agréé ARS (Agence Régionale de Santé) pour recevoir les autorités de tutelle nécessaires sur un secteur géographique déterminé. Ce cadre réglementaire permet une gestion saine et profitable pour les deux partis.

Ici, le preneur à bail est l’unique locataire et c’est donc à lui de supporter le risque locatif : il s’engage donc à respecter le contrat de bail et ses clauses, mais aussi à verser un loyer régulièrement. Acheter une chambre dans un Ehpad s’adresse majoritairement aux personnes désirant se constituer un patrimoine et préparer leur retraite afin de générer des revenus sans avoir à s’occuper de la gestion locative d’un logement.

Les prix pour investir en Ehpad oscillent entre 55 000 et 500 000 € pour une chambre, tout dépend du lot et de la résidence choisie (les qualités intrinsèques, les services proposés, la localisation, etc.). Plus le lot sera cher, plus les loyers à verser seront importants. Mais l’indicateur essentiel pour mesurer la valeur de votre investissement, c’est ici la rentabilité locative.

Bon à savoir

Des investisseurs peuvent également envisager de convertir une part de leur patrimoine financier en patrimoine immobilier de rendement afin d’obtenir un rapport rendement/fiscalité plus important.

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Acheter une chambre dans un Ehpad : quels avantages ?

Les avantages fiscaux

Acheter une chambre en Ehpad offre l’opportunité aux investisseurs d’être propriétaires de leur actif immobilier tout en bénéficiant d’avantages financiers, notamment grâce à deux régimes fiscaux :

  • Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) : ce statut permet aux investisseurs de percevoir des revenus locatifs déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et donc d’amortir ces revenus. Par exemple, le coût de construction de la résidence sera déduit d’une partie de ces revenus locatifs, ce qui permet d’obtenir une moyenne de 80 % de loyers nets d’impôts.
  • Le dispositif Censi-Bouvard : il permet de défiscaliser 11 % de la valeur du bien immobilier HT pendant 9 ans. À titre d’exemple, une chambre en Ehpad d’une valeur de 100 000 € HT offrira une exonération d’impôts de 11 000 € sur 9 ans, ce qui donne 1 222 € de réduction annuelle.
Bon à savoir

Pour obtenir le statut LMNP, le total de vos recettes issues de votre investissement en Ehpad doit rester inférieur à 23 000 € et représenter moins de 50 € de vos revenus globaux. Si vous dépassez ces seuils, vous serez considéré comme Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Lisez aussi : Ehpad : un produit de défiscalisation

Une gestion simplifiée

Investir dans une chambre en Ehpad présente d’autres bénéfices, notamment en termes de gestion et d’organisation :

  • Gestion totale du bien : l’exploitant de l’Ehpad prend en charge toute la gestion du bien et du paiement des charges. Le choix de votre prestataire est donc primordial avant d’acheter une chambre en Ehpad, puisque les garanties qu’il apporte dépendent de sa solidité.
  • Protection du bail commercial : la société de gestion vous assure contre les impayés et vous permet de profiter d’un taux d’occupation important pour votre logement. Elle fait jouer son expérience et son réseau afin de servir d’intermédiaire. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est cependant crucial de bien étudier le bail avant de le signer pour en connaître toutes les spécificités et maîtriser la répartition des charges.
  • Travaux à la charge de l’exploitant : acheter une chambre en Ehpad signifie signer un bail commercial dans lequel se situent les articles 605 et 606 du Code civil. Ils stipulent que les travaux réalisés dans la résidence sont payés par l’exploitant de l’Ehpad. L’investisseur doit simplement payer la taxe foncière annuelle et le renouvellement du mobilier tous les 9 ans.
Bon à savoir

En plus des avantages fiscaux, acheter une chambre en Ehpad vous permet de ne pas payer les charges de copropriété et de syndic (de même que la taxe sur les ordures ménagères et les assurances), puisqu’elles sont supportées par l’exploitant. Accordez une attention particulière à cette clause sur le contrat de bail commercial Ehpad pour éviter qu’elle ne soit modifiée. En effet, la répartition des charges et tous les points clés de votre investissement sont évoqués dans ce contrat.

Acheter en Ehpad : les limites et les points à ne pas négliger

Acheter une chambre en Ehpad demande de prendre en compte différents critères de choix, comme pour toute acquisition d’un logement. Il existe des spécificités inhérentes au secteur, avec également quelques inconvénients, qu’il convient de mesurer afin de prendre sa décision en toute connaissance de cause :

  • La réglementation contraignante : les Ehpads sont des structures soumises à une réglementation stricte et souvent mise à jour, car elles reçoivent des financements des pouvoirs publics. Ainsi, les choix politiques des gouvernants ont un impact direct sur les Ehpads et donc votre rentabilité.
  • Le rendement proposé : un rendement supérieur à 5 % devrait vous alerter en sachant que la moyenne nationale se situe aux alentours des 3,5 à 4 %. Même si des exceptions peuvent exister, interrogez-vous sur les intentions du preneur à bail pour éviter une négociation des termes du contrat en votre défaveur.
  • La taille et l’âge de l’Ehpad : pour une gestion rentable, l’établissement doit généralement proposer un minimum de 80 lits médicalisés. Concernant l’âge de la résidence, il y a peu d’inquiétudes à avoir puisque la structure est tenue de répondre aux exigences de l’ARS.
  • La santé financière de l’exploitant : vérifiez les résultats antérieurs du prestataire sans vous baser sur ses promesses futures. L’exploitant doit être expérimenté et solide financièrement.
  • La revalorisation foncière : avec un investissement en Ehpad, elle est proche de 0 % avec une plus-value nulle à la vente.

Investir en résidence services seniors : l’alternative idéale aux Ehpad

Excellente alternative à l’achat d’une chambre en Ehpad, l’investissement dans une résidence services seniors vous offre les mêmes avantages avec une réglementation moins stricte. Il s’agit ici de résidences accueillant des personnes âgées valides, actives et autonomes.

Comme pour les Ehpads, la gestion locative est 100 % à la charge du gestionnaire, avec en bonus aucun risque de carence locative : l’exploitant de la résidence garantit le versement des loyers (montant fixe et net de charges), et ce même si le bien est inoccupé ! L’investisseur n’a donc pas à supporter le risque d’impayés.

Les retraités représentent également une catégorie de locataires particulièrement fiable et solvable : leurs revenus financiers et patrimoniaux sont fixes, ce qui garantit leur stabilité financière.

Acheter une chambre en Ehpad vous semble attractif grâce aux avantages fiscaux ? Notez que vous obtenez les mêmes avec une résidence services senior, le tout avec des charges de gestion et de fonctionnement moindres. Le rendement locatif moyen à hauteur de 4 % est très attractif et constitue une excellente façon de compléter ses revenus. Le capital d’investissement varie de 80 000 à 120 000 €, ce qui le rend accessible à davantage de bourses.

Bon à savoir

Les pouvoirs publics s’engagent de plus en plus pour permettre aux seniors de rester à domicile plus longtemps, tout en profitant d’un environnement quotidien confortable et sécurisé. Investir en RSS est donc plébiscité par l’État afin de répondre à l’enjeu sociétal du vieillissement de la population et offrir aux personnes âgées des logements et des services adaptés.

Acheter une chambre en Ehpad : ce qu’il faut retenir

Acheter une chambre en Ehpad est-il un bon investissement ?

Il peut être intéressant d’acheter une chambre en Ehpad, notamment afin de percevoir des revenus locatifs sans pour autant s’occuper de la gestion de son bien. C’est une solution qui peut être pertinente pour les personnes qui désirent consolider leur patrimoine sans prendre trop de risques. Ce type d’investissement présente toutefois des limites qui peuvent altérer son attrait en tant qu’investissement immobilier.

Investir en Résidences Services Seniors est-il plus intéressant qu’acheter une chambre en Ehpad ?

L’investissement en RSS offre les mêmes avantages que l’investissement en Ehpad, sans les inconvénients : la réglementation n’est pas aussi stricte, les locataires sont valides et autonomes et la revalorisation foncière est plus importante. Les résidences services seniors représentent donc une excellente alternative pour les personnes qui souhaitent préparer au mieux leur retraite !

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