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Conseils en investissement immobilier

Les SCI et l’activité commerciale de location meublée

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Une société civile immobilière (SCI) peut gérer des biens mis en location meublée. Elle doit, à ce titre, respecter les obligations légales s’imposant aux bailleurs, s’agissant notamment de la durée du contrat de location, de la fourniture des meubles garnissant le bien, comme des conditions et du délai de préavis nécessaire pour donner congé à ses locataires. Et comme pour tout autre loueur en meublé, son activité sera considérée comme commerciale, ce qui peut notablement modifier le régime fiscal habituellement applicable aux SCI. Explications.

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L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés des SCI proposant des locations meublées

La fiscalité de la location meublée relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En principe, la SCI est transparente d’un point de vue fiscal : les associés sont imposés directement en proportion des parts qu’ils détiennent. Mais dès lors que la SCI est loueur en meublé, elle devient donc redevable de l’impôt sur les sociétés (IS).

Par exception, l’administration fiscale tolère que les SCI ne soient pas soumises à l’IS :

  • si leurs recettes commerciales sont inférieures à 10% de leurs recettes totales ;
  • si la location n’est pas habituelle mais seulement occasionnelle, c’est-à-dire sur une courte période ne se répétant pas (a contrario, si la SCI loue un bien en meublé un mois par an pendant plusieurs années consécutives, la location est regardée comme habituelle et le régime fiscal de l’IS s’applique).

Le taux d’imposition est appliqué au bénéfice, c’est-à-dire au chiffre d’affaires constitué par les revenus locatifs, diminué des charges d’exploitation. Il varie en fonction du montant du bénéfice, et s’élève à (pour l’exercice 2017) :

  • 15% en deçà de 38 120 € de bénéfices ;
  • 28%, entre 38 120 € et 75 000 € de bénéfices ;
  • 33,33% au-delà.

En cas de revente de l’immeuble, la plus-value est également soumise à l’IS.

Le régime de la TVA applicable à la location meublée en SCI

En principe, les locations meublées en SCI sont exonérées de TVA quand elles sont à usage d’habitation, sauf pour les locations de tourisme assorties d’un bail d’au moins 9 ans, et les locations consenties de manière habituelle qui comportent au moins 3 des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception.

Cette exonération est toutefois impossible en cas de location meublée de local professionnel : la TVA de 20 % s’applique alors.

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