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Conseils en investissement immobilier

Comment bien évaluer la rentabilité d’un investissement locatif ?

signature en agence immobilière

La rentabilité d’un investissement locatif est un indicateur clé de la réussite d’un projet immobilier, puisqu’il permet d’évaluer les revenus réels générés par l’opération. Le rendement de l’investissement locatif est calculé sur la base du prix du bien et le montant du loyer espéré, tout en prenant en compte la fiscalité et les charges locatives supportées.

Nette, brute : calculer la rentabilité d’un investissement locatif

La rentabilité brute de l’investissement locatif permet de se faire une première idée sur la viabilité d’un projet. Elle s’obtient en rapportant le montant annuel de loyer perçu au prix d’achat du bien. Ainsi, pour un logement acquis pour 100 000 € et loué 4 000 € par an, la rentabilité est de 4 %, soit : (4 000/100 000) x 100. Attention toutefois à bien intégrer toutes les composantes du coût total de l’investissement : prix d’achat, frais de notaire, intérêts d’emprunt et coût de l’assurance de prêt.

Le taux de rentabilité nette de charges permet d’avoir une image plus précise des avantages financiers d’un investissement locatif, puisqu’il prend en compte toutes les charges liées au logement et à sa gestion :

  • la taxe foncière ;
  • les charges de copropriété ;
  • les éventuels frais de gestion locative ;
  • les frais d’entretien…

Dans l’exemple cité plus haut, avec des charges annuelles qui s’élèvent à 1000 €, le taux de rentabilité de l’investissement locatif passe de 4 % brut à 3 % net, soit : (3 000 ÷ 100 000) x 100. Enfin, on parle de rentabilité nette d’impôts lorsque la fiscalité sur les revenus locatifs est elle aussi déduite. Certains dispositifs de défiscalisation tels que la Loi Pinel permettent des réductions avantageuses, à prendre en compte dans le calcul bien évidemment.

Rendement d’un investissement locatif : les critères de choix

De façon générale, le taux de rentabilité d’un investissement locatif dépend de la nature de chaque bien, et peut varier selon différents critères parmi lesquels :

  • la taille du logement, qui a une incidence sur la fréquence du turn-over chez les locataires (et donc sur le risque de vacance locative) et sur le coût d’entretien du bien ;
  • sa situation géographique, qui détermine le niveau de la demande et donc des loyers pratiqués, et qui induit des taxes locales plus ou moins élevées ;
  • le caractère neuf ou ancien du logement, qui permet de bénéficier d’incitations fiscales différentes, mais qui a également un impact sur le montant des frais prévisionnels d’entretien et de mise aux normes.

En fonction de ces différents facteurs, le rendement d’un investissement locatif peut s’élever à seulement 2 ou 3 %, ou atteindre plus de 5 à 6 %. Il varie évidemment d’une année à l’autre, en fonction des travaux réalisés ou de l’évolution des charges de copropriété.

Bon à savoir

Les charges de copropriété portant sur le nettoyage et l’éclairage des parties communes, ainsi que la taxe d’ordures ménagères, sont récupérables auprès du locataire. Ce qui contribue à réduire les charges du propriétaire et donc à optimiser la rentabilité de son investissement locatif.

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