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Conseils en investissement immobilier

L’avantage fiscal Pinel

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bureau avec maisons miniatures et une calculatrice

Vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier tout en allégeant votre impôt sur le revenu ? Pourquoi ne pas opter pour l’investissement locatif ? D’autant que la loi Pinel, toujours en vigueur en 2019, vous réserve plusieurs types d’avantages en fonction du bien acheté.

Le dispositif Pinel

Régi par l'article 199 novovicies du Code général des impôts, le dispositif Pinel permet de bénéficier de réductions fiscales considérables en cas d’investissement locatif sur certaines zones géographiques au marché immobilier tendu. Il est encadré par certaines conditions impératives :

  • le logement doit être loué nu et à usage d’habitation pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans ;
  • le loyer pratiqué, comme les ressources du locataire, doivent satisfaire à certains plafonds ;
  • le logement doit respecter les normes de performance énergétique fixées par décret ;
  • le logement ne doit pas être vacant plus de 12 mois entre deux locataires, sur la durée d’engagement à la location.

> À noter : le locataire peut être un parent ou un enfant du bailleur, dès lors qu’il n’appartient pas au même foyer fiscal.

L’avantage fiscal Pinel dans le neuf

Reconduit en 2019, le dispositif Pinel continue donc de profiter aux nouveaux investisseurs locatifs qui acquièrent un logement neuf en zones A, Abis et B. Ils peuvent prétendre à une réduction de leur impôt sur le revenu de :

  • 12 % pour un engagement à la location de 6 ans (soit 2 % par an pendant 6 ans). Il est ensuite possible de demander une première prolongation de 3 ans (contre 2 % de réduction fiscale par an) et une deuxième prolongation de 3 ans supplémentaires (contre une réduction de 1 % par an) ;
  • 18 % pour un engagement à la location de 9 ans (soit 2 % par an pendant 9 ans), puis 1 % par an en cas de prolongation de 3 ans ;
  • 21% pour un engagement à la location de 12 ans (soit 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % les trois dernières années).

La réduction d’impôts est calculée sur la base du prix d’acquisition du logement, dans la limite de 300 000 € et de 5500 € par mètre carré de surface habitable. L’avantage fiscal Pinel peut ainsi atteindre 63 000 €.

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L’avantage Pinel dans l’ancien : la nouvelle mesure 2019 Denormandie

Jusqu’au 31 décembre 2018, certains investisseurs locatifs dans l’ancien étaient éligibles au dispositif Pinel, à certaines conditions complémentaires très restrictives : le bien acquis devait nécessiter une complète réhabilitation, ou être un local imposant d’importants travaux pour pouvoir changer de destination. La loi de finances 2019 a changé la donne, en étendant les possibilités du Pinel dans l’ancien : désormais, en vertu de la mesure Denormandie, il suffit que le logement impose la réalisation de travaux représentant au moins 25 % de l’investissement total.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales de la loi Pinel 2019. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

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