Comment se désolidariser d'un prêt immobilier ?

Qu’est-ce que le principe de solidarité ?

Vous avez acheté un bien immobilier avec votre partenaire ? Que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage, si vous avez souscrit un prêt immobilier pour acheter votre logement à deux, vous êtes déclarés solidaires des dettes contractées en commun.

Cela signifie que si l’un des partenaires fait défaut, s’il n’est plus en capacité de rembourser ses échéances, c’est au deuxième partenaire de prendre en charge la part de crédit non payée. 

Même en cas de séparation (divorce, rupture de PACS etc...), les partenaires restent considérés, par la banque, comme des co-emprunteurs : le principe de solidarité persiste entre eux. Aussi, si l’un des conjoints souhaite désengager sa responsabilité du remboursement du prêt, il va devoir se désolidariser du crédit immobilier commun.

Se désolidariser d’un prêt immobilier : pourquoi est-ce important ? 

Un divorce ou une séparation ne change rien au statut de co-emprunteur ni au principe de solidarité qui vaut entre les deux ex-partenaires. Ils sont tenus de rembourser l'intégralité du prêt bancaire qu’ils ont contracté pour financer un projet immobilier. Et si un des deux partenaires cesse unilatéralement de contribuer au remboursement de sa dette, la banque peut se retourner contre le partenaire restant, et exiger de lui qu’il prenne en charge l’intégralité des mensualités. 

Aussi, pour annuler ce principe de solidarité entre les deux partenaires, celui qui renonce au bien immobilier doit demander à se désolidariser du prêt immobilier. Il ne pourra donc plus être redevable du montant de remboursement que doit son partenaire, dans le cas où ce dernier ferait faux bond après une rupture.

Comment se désolidariser d’un prêt immobilier : les trois options

Vous souhaitez vous désolidariser d’un prêt immobilier contracté avec votre ex ? Trois possibilités s’offrent à vous pour vous désengager du remboursement de ce crédit. 

Le transfert du prêt à l’un des deux partenaires

Votre partenaire souhaite garder la résidence principale jusque-là partagée et décide d’assumer seul le remboursement des mensualités du prêt immobilier ? Vous pouvez dans ce cas adresser une demande de désolidarisation à votre banque. Attention, votre ancien partenaire devra, de son côté, adresser un courrier stipulant sa volonté de reprendre le prêt en son seul nom, et son renoncement à une quelconque participation financière de votre part relative au prêt. 

Si la banque accepte, le principe de solidarité vis-à-vis du prêt est totalement annulé : même si votre ex ne peut plus faire face au remboursement des traites, la banque ne pourra plus se retourner vers vous pour exiger le paiement des mensualités. 

Cette solution, la plus simple en apparence, comporte un risque accru pour votre banque, qui peut se montrer réticente. En effet, elle ne pourra plus compter que sur un emprunteur unique pour rembourser l’intégralité du prêt immobilier.  
Pour accepter, votre ancien partenaire devra donc avancer des garanties solides. Ses capacités de remboursement devront par exemple être très importantes : son endettement total (prêt immobilier et autres prêts à la consommation, auto…) ne devra pas excéder 33% de ses revenus.

Aussi, il n’est pas rare que ce type d’arrangement à l’amiable soit refusé par votre banque. Deux autres options peuvent alors être envisagées : vendre le bien ou demander le rachat du prêt auprès d’un autre organisme prêteur.

Le rachat du prêt immobilier par un autre organisme prêteur

Votre banque a refusé que vous vous désolidarisiez de votre prêt immobilier ? Vous avez toujours la possibilité de faire racheter votre prêt par un autre organisme de crédit, au seul nom de votre ex-conjoint (s’il souhaite conserver seul le bien immobilier).

Votre ancien devra, comme dans le cas d’un transfert, démontrer qu’il a les capacités financières d’assumer seul le remboursement des mensualités liées au prêt immobilier. Si un établissement financier accepte de racheter le prêt immobilier dans ces conditions, vous êtes définitivement désengagé : en cas de défaut de paiement de la part de votre ex-partenaire, la banque ayant procédé au rachat ne pourra pas se retourner vers vous. 

Votre ancien conjoint ne trouve pas d’établissement bancaire acceptant de racheter votre crédit ? Il vous faudra alors vendre le bien immobilier. 

La vente du bien immobilier

En cas de vente du bien immobilier, vous restez solidaire de la dette jusqu’à son remboursement complet. 
Aussi, si les bénéfices de la vente vous permettent de rembourser intégralement votre crédit, vous êtes l’un et l’autre désengagés de toute solidarité au moment où vous soldez vos dettes. 
En revanche, si le prix de vente est inférieur au montant de votre dette, vous restez solidaires jusqu’à ce que vous ayez fini de rembourser l’intégralité de votre prêt.

Comment se désolidariser d’un prêt immobilier : les formalités

Vous souhaitez vous désolidariser de votre prêt immobilier ? Voici ce que vous devez faire. 

Adresser un courrier de demande de désolidarisation d’un prêt immobilier

Si vous souhaitez désengager votre responsabilité d’un prêt immobilier, vous devez adresser un courrier à votre banque, envoyé en recommandé avec accusé de réception.  

Cette lettre doit faire figurer les mentions suivantes : 

• les informations relatives à votre prêt immobilier : références du prêt, identité des co-emprunteurs, date de signature de l’offre de prêt, capital emprunté, capital restant dû, échéance du prêt…
• les raisons qui justifient la demande de désolidarisation du prêt : séparation, divorce
• l’accord trouvé avec votre ex-conjoint concernant l’usage du bien immobilier en question, la prise en charge du remboursement des dettes liées au prêt immobilier
• votre demande de désolidarisation en elle-même

Adresser un courrier de demande de transfert de prêt

En parallèle, le conjoint désirant reprendre le prêt en son seul nom doit, lui aussi, adresser une demande en ce sens. Il doit envoyer à sa banque un courrier recommandé, avec accusé de réception, reprenant les mentions précédentes (informations relatives à votre prêt immobilier, raisons qui justifient la demande, accord trouvé avec votre ex-conjoint) et précisant la demande de transfert. Il devra également y préciser qu’il renonce à solliciter son ancien conjoint pour le paiement des sommes restantes dues.

Si votre banque accepte le transfert, elle communiquera un accord de principe. Elle invitera par la suite le partenaire qui obtient le transfert à signer une nouvelle offre de prêt. Puis, il faudra convenir d’un rendez-vous chez le notaire pour modifier le titre de propriété originaire : le propriétaire unique du bien sera reconnu par ce nouvel acte notarié.

Désolidarisation d’un prêt immobilier : quel coût ?

Dans la mesure où votre banque émet une nouvelle offre de prêt immobilier, le transfert donne lieu au paiement de frais de dossiers. Leurs coûts sont librement fixés par l’organisme de crédit auquel vous faites appel. 

Une procédure de transfert implique également la rédaction d’un nouvel acte notarié de propriété : aussi, vous devrez vous acquitter de frais de notaire. Ils sont équivalents à 7,5% de la part du conjoint. 

Votre assurance emprunteur peut également être impactée par un transfert de propriété.

Se désolidariser d’un prêt immobilier et assurance emprunteur : quelles conséquences ?

Lorsque vous avez contracté votre prêt immobilier, vous avez également souscrit une assurance emprunteur. Si vous avez opté pour une quotité personnelle à 100% à l’origine, la reprise de l’intégralité du prêt à votre charge ne change rien au montant de l’assurance emprunteur que vous devez. Vous désolidariser se résume à une formalité administrative.

En revanche, si votre quotité personnelle était inférieure à 100%, elle devra, après que votre ancien partenaire se soit désolidarisé, être amenée à 100%. Vous devrez dans ce cas prendre en charge le montant restant dû.

Les formalités pour se désolidariser d’un prêt immobilier auprès de votre assureur

Vous souhaitez vous désolidariser de votre prêt immobilier ? Vous devez résilier votre contrat d’assurance emprunteur auprès de votre assureur.

Vous êtes celui qui reprend le prêt à son compte ? Vous devez vous rapprocher de votre assureur afin de vous assurer que votre quotité atteint les 100%.

En résumé

Se désolidariser d’un prêt immobilier : pourquoi ?

Lorsque deux partenaires achètent et contractent des dettes ensemble, ils sont considérés solidaires. Au moment de la rupture, s’ils souhaitent annuler ce principe de solidarité à l’égard de leur prêt immobilier, ils doivent entamer une procédure de désolidarisation. 

Se désolidariser d’un prêt immobilier : comment ?

Trois options sont possibles pour se désolidariser de son ancien partenaire dans le cadre d’un prêt immobilier : 

• le transfert du prêt immobilier vers l’un des deux partenaires
• le rachat du prêt immobilier au nom d’un seul des deux partenaires
• la vente du bien immobilier et le règlement de la dette commune

Pour effectuer une demande, chaque ancien partenaire doit adresser à sa banque une lettre en recommandé avec accusé de réception.

Se désolidariser d’un prêt immobilier : quels impacts financiers ?

Le prêt immobilier initial étant caduc, une nouvelle offre de prêt est émise et le titre de propriété est modifié. Des frais de dossier et des frais de notaires sont à prévoir. Se désolidariser d’un prêt immobilier peut également avoir un impact sur le montant de l’assurance que l’emprunteur désormais unique aura à supporter.